[摘要] 万达的上市路线图已然清晰，作为中国首屈一指的商业地产品牌，其战略举措受到市场高度关注。万达商业在本周一开始了OPI商业路演，并于本周三在港交所启动了2014年以来 规模的公开发售，将于12月16日确定发行价，12月23日正式在港交所挂牌上市。随着上市步伐的快进，万达商业也逐步从“的商业地产
万达的上市路线图已然清晰，作为中国首屈一指的商业地产品牌，其战略举措受到市场高度关注。万达商业在本周一开始了OPI商业路演，并于本周三在港交所启动了2014年以来 规模的公开发售，将于12月16日确定发行价，12月23日正式在港交所挂牌上市。随着上市步伐的快进，万达商业也逐步从“的商业地产商”向“生活消费和文化娱乐的平台提供商”转型。
回顾：9年上市路一波三折
近几年国内A股市场融资大门一直对房企紧闭，赴港上市早已成为中国房企上市的主要途径，但香港资本市场对内地房地产发展前景并不十分看好，半数以上跌破发行价。万达上市也是一波多折，早在2005年万达商业地产即有意在香港上市，后因为国家颁布的“171号文件”，严格限制境外公司收购内地物业，赴港上市计划被迫放弃。
王健林后早前接受媒体采访时表示过，“2006年本来就有机会在香港红筹上市，当时找了JP摩根、摩根士丹利等，框架都搭好了，被麦格理一忽悠，说我别做IPO了，做REITs多好，于是错过了 的机会。”REITs无果之后，王健林再想改去香港红筹上市，但遗憾的是这条路也被 部门封死了。
2007年，万达准备在A股IPO，架构搭好后，结果2008年又遇金融危机，紧接着房企A股被卡。2009年，该公司曾计划在香港上市，又因为定价分歧而功亏一篑。此后，万达有计划在2010年6月在国内A股挂牌上市，证监会于2010年受理了万达上市申请，但楼市调控却打乱了后面的计划。房企的融资渠道全面收紧，几乎 房地产公司的上市工作都被迫暂停。
终于，今年年底，万达商业地产上市迎来了曙光。根据万达方面发布的实时消息，其将于12月23日在香港联交所主板挂牌交易。万达商业此次全球发售H股为6亿股，其中香港发售股份为3000万股，国际发售股份为5.7亿股，发行价格介乎于每股H股41.8港元至49.6港元，集资规模 多不超过44.11亿美元(约合人民币270亿元)。
目标：借力上市 实现融资多元化
从大型房企规模化发展的路线图可见，寻求上市已经是房企成长的必由之路。而对于需要沉淀资金较多，开发回报周期较长的商业地产来说，充裕稳健的资金流支持尤为重要。目前万达每年营收中属于销售物业的比例正在逐年下降，而长期持有的运营物业比例不断增长，这也需要有更稳定的融资工具与渠道支持其资金链稳定。
据称，万达商业上市的主要目的是使万达更加贴近国际资本市场，进一步提高公司治理水平和透明度，与 人分享公司的成长，真正成为一个国际性的百年企业。据了解，本次募集资金用途约90%用来 房地产开发项目，包括广元万达广场，哈尔滨哈南万达广场，乌海万达广场，阜阳万达广场，南宁安吉万达广场等10个项目。剩余约10%用于一般公司用途和营运资本要求。
上市后，万达商业将通过金融拓宽更多融资渠道。比如，万达预计将增加国内公开市场债务融资，以及海外股权和债券融资，大幅降低信托贷款。同时在境内外探索多种融资渠道，如REITs等。在业界分析人士看来，在此次成功赴港上市后，为万达后续的发展提供强大融资支持，将有利于万达进一步提升业绩，跻身 房地产行业龙头房地产之列。
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扩张：靠低价拿地和租金增持
不过，从近两年万达扩张速度、扩张规模来看，万达商业对于成功敲响港交所大门显得成竹在胸。作为中国 实现化布局的商业地产企业，万达目前项目覆盖超过中国94%的省、市、自治区和超过89%的一、二线城市。公司旗下完工和在建的159座万达广场和8座万达城遍及国内29个省份的112座城市，其已经完工和在建的物业面积接近3000万平方米。
虽然国内住宅市场近年受到政策调控影响，不过万达的销售物业中，仅30%~40%为住宅，且其销售物业的毛利率维持在40%以上。而万科的毛利率为27%。从业已披露的数据可见，万达销售毛利 主要原因是前期用于拿地的成本支出较低。
由于万达作为中国城市商业品牌的号召力，不少地方 以引入万达商业落地作为考核招商引资成绩的重要指标。有万达内部人士透露，北京万达总部差不多每周都有各地 领导拜访王健林，希望在当地引入一两个万达广场。而他们给出的优惠条件就是位处城市核心、区位优越且 的地块。据消息人士指出，万达产品平均售价 要高出地价约10倍。
在广州，白云万达广场、番禺万达广场等项目的先后落地运营，令白云新城板块、番禺万博板块成为 热地，带动住宅市场物业价值走高。
此外，租金的持增也是毛利 增高的原因。据了解，万达今年实际平均租金水平为每月每平方米75元。但在目前已开业的过百座万达广场里，有大半开业未满三年。 一般情况，万达广场平均开业后三年步入成熟期，第三年租金收入与 年的租金收入相比，将增加50%以上。这意味着万达广场未来两年的租金会有很大提升空间，且租金和酒店收入的占比将会逐年提高。有媒体披露，万达内部目标是到2016年，其租金收入达到233亿，占总收入比超过15%。
转型：定位服务提供商 搭建O2O平台
从万达的中长期发展战略规划可见，万达将逐渐降低销售物业所占收入的比例，其自持的 性物业和酒店所产生的持续性收入和利润增长 巨大， 值和占比将不断提升。作为商业地产商，万达目前将自己定位成生活方式服务平台的提供商。
目前，万达集团已经形成涵盖商业不动产、高级酒店、文化旅游、金融和连锁百货五大核心产业的综合性产业集团。万达商业地产是万达集团旗下商业地产 及运营的 业务平台，业务板块包括购物 、高级酒店和销售物业。除万达商业地产外，万达集团（包括控股股东）还拥有万达百货、万达院线、大歌星、文化旅游项目的管理等业务板块。
作为 早进入商业地产的企业，商业产品开发经历了三代万达广场，两次更新换代的演变。2013年，为顺应市场趋势及进一步推动消费升级，万达城以超大型综合体项目亮相市场，也引起业界瞩目。集文化、商业、旅游、住宅、娱乐为一体。更融入各种业态文化娱乐平台，而结合眼下流行的线上消费趋势，O2O平台的搭建也成为万达的下一个着力点。
在万达看来，通过线下与线上平台的融合，可促进其商业地产主业的进一步发展。与线上会员的结合带动万达广场内消费，增加消费者粘性，促进线下消费体验；通过大数据分析研究消费者的趋势，继续带动引领未来消费形态。同时，电商公司的 也将为万达带来股权 的。 据悉，万达目前拥有线下消费平台，万达广场客流量今年底将突破15亿人次；而其战略合作伙伴腾讯则拥有移动端用户基础；百度拥有强大的地图服务和流量入口。根据万达商业实时招股书，万达商业地产将承担了这个针对线上业务的合营企业35%的股权（另35%由王健林持有），这也意味着，未来的上市公司万达商业地产，不仅仅是一家以线下商业平台为主打概念的公司，也致力于线上线下业务的融合。
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