[摘要] 在“930”房贷政策放宽以后，楼市稍显回暖迹象，相继，各种楼市宽松政策出台。11月21日央行发布两年半以来首次“降息”，这似乎成为了市场加快“库存去化”的重要武器；开发商为进一步提振购房者信心、刺激购房者入市，从而加大优惠力度。多重利好作用下，东莞楼市或暖冬可期？那么，年底楼市是否会呈现翘尾？让我们
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编者按：大数据时代已经将数据渗透到当今每一个行业的职能领域，成为重要的生产因素，变成大众关注的焦点。与传统研究相比，大数据研究具有全面性、即时性、关联性等特点，将给房地产行业研究带来巨大变革。基于此，东莞房天下发布2014年11月东莞购房者关注指数报告，从购房者关注指数、区域、价格、户型、楼盘、品牌、特色等7方面，诠释2014年11月东莞购房者的关注度究竟发生了哪些变化。
在“930”房贷政策放宽以后，楼市稍显回暖迹象，相继，各种楼市宽松政策出台。11月21日央行发布两年半以来首次“降息”，这似乎成为了市场加快“库存去化”的重要武器；开发商为进一步提振购房者信心、刺激购房者入市，从而加大优惠力度。多重利好作用下，东莞楼市或暖冬可期？那么，年底楼市是否会呈现翘尾？让我们一起来探究一下东莞购房者心理，透视楼市走向。
一、东莞11月购房者关注指数分析
11月东莞购房者关注指数同比上扬13%
据房天下数据监控中心统计显示： 2014年11月东莞购房者关注指数走势有一定起伏，。从购房者关注人数看，2013年11月东莞购房者关注人数在6.5万人左右，而2014年11月东莞关注人数在7.5万左右徘徊，东莞楼市整体关注人数有所提升，同比增长13%。
自年初开始，在房贷难愈演愈烈的情况下，市场关于房贷松绑的传言也接踵而来。而在930新政后，东莞各大银行均表示贯彻执行新政内容，明确执行“认贷不认房”政策，国庆前后开始楼市成交明显回升，上门率也直接成为购房者信心提振的力证。
而11月迎来的央行降息却并未给购房者带来叠加利好，随着央行降息，不少银行甚至又收窄了原有优惠，回归基本利率以抵消降息带来的低利润。但目前整体信贷环境较上半年放松不少，房贷额度充足，能较快放款。目前宽松政策的市场叠加效应已经呈现，11月楼市成交普遍创年内新高，东莞也不例外。
从11月东莞购房者关注指数周走势来看，在双11前后，受到购物潮的影响，房产关注指数有所下跌，而后快速回升，后稳定增长。房天下分析认为，第四季度东莞楼市住宅成交或将持续稳中有增态势，而购房者关注指数也将持续回升。在年底叠加效应下，东莞购房者特别是刚需族出手意愿或显著增强，在目前价格没有明显反弹的背景下，建议置业者可根据自身需求适时出手。
二、2014年11月东莞购房者区域关注指数分析
中心城区近深片区持续火热 道滘企石关注度上升
据房天下数据监控中心统计，11月东莞各区域关注指数占比中，中心城区依旧以31%的关注度稳居，其中南城区自进入2014年以来已经连续11月蝉联各区域榜首。近深片区关注度占比为20%，沿海片区、松山湖片区分别以关注度16%、12%位居第三、第四。
从区域细分数据来看，南城、东城、塘厦分别以关注度11.9%、9.4%、6.6%位居前三。南城区作为持续热点区域，其齐全的配套以及优越的区位环境倍受认可。而塘厦、黄江等近深镇区因为地缘优势，也备受购房者关注。
而道滘作为本月新上榜的区域，主要是受到11月新世纪君汇半岛加推江景四房单位，且低首付的影响。
与去年同期对比，东坑、企石两大区域由于“价格屠夫”碧桂园的进驻，关注度出现显著提升，增幅分别为791%、631%；黄江也不例外，碧桂园翡翠山的入市极大提振了购房者对该区域的关注热情，较去年同期增长436%；而横沥在横沥碧桂园及名巨中央花园等新盘入市的影响下，2014年关注度较去年同期增幅为366%。
而大朗、大岭山、望牛墩等区域，由于缺乏新盘入市，关注度却有所下滑，分别下滑56%、42%、39%。
三、2014年11月东莞购房者价格关注指数分析
中低端物业实时热门门 高端置业成交有起色
从11月东莞购房者关注指数变化来看，东莞购房者最关注的价位依旧是6500-8500元/平米区间，而与此同时，10000-12000元/平米价格区间的房源也成为购房者的心头好，位居关注度第二位。
随着楼市淡季，购房者置业心理预期价格也随之走低，不少低价位刚需盘趁机入市，吸引购房者注意力。但与此同时，很多高价位楼盘市场行情也不错，自930新政后，东莞部分大户型改善型高端物业销售火爆，直接拉升了整体东莞楼市均价。
四、2014年11月东莞特色楼盘关注指数分析
打折优惠占据半壁江山 小户型公寓关注度上升
据房天下数据监控中心统计，11月东莞特色楼盘关注指数占比中，打折优惠楼盘占比依旧以的优势保持着，占比50%，其次是酒店式公寓、地铁沿线楼盘，关注度分别为9%、8%。
从11月东莞特色楼盘关注指数变化情况来看，小户型的搜索率较上月环比上涨94%；现房搜索率环比上涨51%；酒店式公寓搜索率环比上涨47%。而地铁沿线关注度也持续上升，环比上月涨幅超27%。分析认为，东莞地铁R2线建设的加速，进一步刺激了地铁沿线房源的需求。
五、2014年11月东莞购房者户型关注指数分析
东莞购房者对三居室需求依旧旺盛 占比39%
据房天下数据监控中心统计，11月东莞关注的户型依旧为三居室居，占比39%；两居室占比23%，位列第二；四居占比14%，位列第三。一居、五居等小户型或大户型的关注度持续较低。
从产品属性上来看，大部分两居、三居均为刚需型产品，一居主要为投资性或过渡产品，而五居及五居以上则为改需型产品。从刚需购房者的角度来看，总价较低的两居和功能全面的三居成为首次置业的；而四居及五居室则是改需型住房需求的选择。分析认为，930新政后，改善居住环境的成本降低了很多，功能齐全的三居、四居成为很多改需型购房者的心头好。
六、2014年11月东莞购房者楼盘关注指数排行榜
1、东莞住宅楼盘关注指数本期top10
2、东莞别墅楼盘关注指数本期top10
11月东莞购房者楼盘关注指数排行榜，排名前三的住宅楼盘分别为碧桂园天麓山、万科朗润园、江南城。10楼盘中，万科旗下楼盘占据三席，碧桂园同样占据三席；而近深片区碧桂园天麓山、万科朗润园、万科棠樾、观澜碧桂园、益田大运城邦等楼盘同时上榜，说明在生活水平提高的情况下，购房者的品牌意识日益加强，同时，近深片区楼盘持续受到关注。
而在别墅方面，品牌开发商的大型生态楼盘较受关注，宏远、万科、碧桂园都有楼盘上榜，尤其是近深片区楼盘以深圳北优越的交通区位与生态环境、价格洼地优势倍受青睐。本期别墅关注10中，前三与上期完全一致，江南城排行，万科朗润园、碧桂园天麓山分别位居第二、第三。
七、2014年11月东莞购房者品牌关注指数排行榜
据东莞房天下数据监控中心统计，2014年11月东莞购房者关注品牌中，碧桂园依靠碧桂园天麓山、横沥碧桂园、碧桂园鼎峰城市花园、碧桂园翡翠山、碧桂园豪庭等多个楼盘的热度，赢得38%的东莞购房者关注，排行；而万科也依旧倍受青睐，以32%的关注度紧随其后，排行第二；恒大地产则以26%的关注度排行第三。
而在成交方面，2014年1-11月东莞全市商品房网签金额房企排行榜中，万科以约72亿的成绩，以优势继续蝉联东莞房企销冠。光大以约31.4亿元排名第二；碧桂园27.6亿元排名第三,较前10月晋升一名；万达地产以25.3亿元排名第四。分别位列2-4名的光大、碧桂园及万达地产三家房企金额差距在5亿之内，预示在2014年的最后一个月12月份竞争将较激烈。
11月东莞楼市进入年内高潮，多个新盘入市均取得超过八成的销售率。延续10月份的态势，大户型成交继续向好，是东莞楼市成交回暖的重要标志。一线品牌房企包括万科、万达、碧桂园等在内的多个品牌项目在11月表现出开盘即基本售磬的火爆情况。11月，市场呈现成交加速回升趋势。
12月岁末，在楼市走向暖冬的大背景下，开发商摩拳擦掌，积极备战，做最后的冲锋，以尽可能地挽回上半年成交的颓势。故在最后的一个月，东莞楼市供应量将会持续增加，而随着开发商的积极推货与购房者的信心回升，楼市成交也将可能继续创年内新高。
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