[摘要] 东莞房地产市场从上世纪90年代开始兴起，历经20多年，由“四大家族”占据半壁江山，到外来品牌房企进入后百花齐放，再到目前本土房企日渐被边缘化，在市场大浪淘沙下，部分本土房企黯然消失在人们的视野当中，而部分则在“房二代”的带领下，正悄然进行转型。
本地虎”斗“过江龙”“合纵”还是“连横”是个问题
东莞房地产市场从上世纪90年代开始兴起，历经20多年，由“四大家族”占据半壁江山，到外来品牌房企进入后百花齐放，再到目前本土房企日渐被边缘化，在市场大浪淘沙下，部分本土房企黯然消失在人们的视野当中，而部分则在“房二代”的带领下，正悄然进行转型。在这一轮“过江龙”与“本地虎”的斗争当中，“过江龙”暂时占据上风，而依靠本土优势和手上仍然掌握着的大量土地，本土开发商或还可卷土重来，如何转型是目前本土房企正在研究的方向。
本土开发商市场份额大幅下滑
本土开发商与外来一线品牌对比
2014年前十月：本土房企占3席，外来一线品牌房企占7席
2013年：本土房企占4席，外来一线品牌房企占6席
2010年~2012年：本土开发商仅占3~4席
2009年之前：本土开发商占7席以上
销售额前十名的排名榜
市场份额
2014年前十月：销售额前十名所占市场份额中，外来一线品牌房企占了七成多，本土开发商仅占两成半
2004年以前：本土“四大家族”在城区的市场份额达六七成
在售项目
本土品牌开发商：在售的项目一般在两至三个
万科、碧桂园地产等一线品牌开发商：同时在售楼盘时甚至在20个左右
经过楼市调控的一轮洗牌，房地产成交向少数品牌开发商集中，外来品牌开发商技术、销售、开发节奏等优势让其顺利成为优胜者，而本土开发商错过了发展的时期，在洗牌过后陷入了低谷。
销售额前十名席位下滑
东莞中原地产统计的实时数据显示，今年1~10月，东莞销售金额前十名开发商占市场份额共56.94%，其中外来一线品牌房企占了七成多，东莞本土开发商仅占两成半，排名第二的光大地产市场占有率仅为5.85%，富盈地产占了3.4%，三正地产占3.13%，新世纪地产占了2.51%。
2009年以前，东莞的房地产市场还是由本土开发商占有较多的市场份额，全年销售总额前十名中，本土开发商占了7席以上，而在更早的2004年以前，占据东莞房地产市场的是“四大家族”，即光大地产、新世纪地产、宏远地产及中信东莞分公司，“四大家族”在城区的市场份额达到六七成。
自2010年起，东莞本土开发商的市场份额出现明显下滑，从2010年至2014年，连续5年销售额前十名的排名榜当中， 本土开发商仅占3~4席，低于半数。
东莞分公司，“四大家族”在城区的市场份额达到六七成。
自2010年起，东莞本土开发商的市场份额出现明显下滑，从2010年至2014年，连续5年销售额前十名的排名榜当中， 本土开发商仅占3~4席，低于半数。
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“四大家族”在售项目渐少
代表着东莞本土开发商的“四大家族”市场占有率的下降是本土开发商被边缘化的一个主要体现。在近几年销售排行榜当中，除了光大能够徘徊在第三名左右，新世纪地产、中信东莞公司排名下滑明显，而宏远地产更是早已在前10名之外。目前，本土品牌开发商在售项目一般在两至三个，数量与外来品牌开发商相比，明显减少许多。尤其是2014年全年，初步估计，万科、碧桂园地产等一线品牌开发商同时在售楼盘甚至将达20个左右。
而一些本土小型房企悄然消失在东莞房地产市场。比如，早期东莞的购物中心新风商场的开发商综艺广场开发有限公司，在经历2009年综艺曼哈顿广场销售失利后，将其位于万江的地块卖给了金地，随后就很少出现在东莞的房地产市场上。
原因：东莞人低调 缺乏品牌意识
随着外来开发商集中进入东莞，品牌的作用越来越明显。东莞本土开发商低调保守，不擅长经营品牌，使其在与外来品牌开发商的竞争中处于被动。
本土开发商倾向熟悉区域
东莞中原策略研究总监车德锐表示：“这是由东莞的产业决定的，东莞产业以外贸为主，不需要做自己的品牌，本土开发商对于品牌也没有足够的重视。”另外，东莞藏富于民，东莞人向来比较低调，不愿意做大品牌效应。
车德锐认为，许多本土开发商由于拥有本土优势，更倾向于固守在自己熟悉的区域当中。广源地产深耕寮步多年，除了大岭山项目外，甚少到东莞其他区域开发，其此前希望扩张至全市的目标也暂时未实现。
广源地产副总经理彭红涛坦承，“在寮步的三旧改造项目的开发拖慢了前进的步伐。”不过他也庆幸，由于开发时间较长，新项目广源·阳光里在年底才上市，让他们避开了今年大半年不景气的市场。
走出去失败 回来错过时机
与部分固守本土的开发商相比，也有不少开发商兴致勃勃地往外发展。光大、联华、世纪城、中惠熙元、鼎峰、富盈等多个房企都往外扩张，而正是在2009、2010年，本土开发商将重心转向对外扩张的同时，外来品牌开发商也在大举进军东莞市场，“在外扩张不成功，再回来时发现已经晚了，市场被外来品牌开发商大量蚕食。”一名业内人士告诉记者，东莞本土开发商外拓，选择的城市是二、三线城市居多，购买力不强，实现成功销售的不多，对形成品牌的作用也不大。
同时，有房企由于过快扩张，又遇到市场不景气，甚至遭遇到资金链紧张的危机。如本土富盈集团，在今年就有十多个项目同时在售，由于战线过长，其面临的资金压力也，该集团多个项目传出业主维权事件，而其旗下楼盘也不得不多次大幅降价来回笼资金。
重心转向其他行业发展
面对激烈的竞争，有些开发商将重心转向了其他行业，如“四大家族”中的宏远、新世纪，都将重心转向其他行业发展。
业内人士表示，“有的企业对于传统的房地产业兴趣不大，有的企业觉得对抗外来品牌开发商自己的优势不大，不如发展其他优势行业。”此外，也有“房二代”热衷于开发其他行业，如光大地产第二代陈健民在接棒地产之前一直专注于电子科技行业。
而影响本土房企发展的，更多的是囤地。“有些开发商干脆自己就不开发了，囤地等待时机，或把手中的地卖给外来的开发商，比留在自己手里开发更值钱。”一名业内人士透露，东莞本土开发商“保守”的思想，阻碍了他们前进的步伐。
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未来：“合纵连横”谋转型
在外来开发商的冲击下，本土开发商们纷纷开始寻找转型突围之道。许多本土开发商与外来品牌开发商合作，利用本土资源优势，为外来开发商提供土地等生产资料，外来品牌开发商则提供生产技术和品牌，达到利润化。其中万科地产和本土开发商中天的合作最为引人注目，中信地产等一线品牌开发商也纷纷加入与本土开发商合作开发的行列。
与此同时，也有本土品牌开发商走“抱团”合纵对抗外来品牌开发商的道路。这种“抱团”模式引起人们关注的是2011年23家东莞本土房企打造东莞地标式建筑民盈山智慧城，随后，13家民企抱团成立邦联公司“掘金”南城总部基地。此外，由东骏地产、南峰地产、东莞市兴业投资有限公司共同出资成立的汉邦集团也是本土民企“抱团”合作开发的一个尝试。
本土开发商转型，选择“合纵”对抗外来品牌开发商，还是“连横”与品牌开发商合作开发，东莞中原策略研究总监车德锐更看好本土开发商“抱团”合作的方式，“有的擅长融资，有的手上有土地，互通有无，本土开发商要团结起来合作开发，做好产品，提高专业水平，打造出属于自己的品牌。”
对于本土开发商与外来品牌开发商的合作，一名资深房地产业内人士评论，这种“转型”是否成功很难说，如果是在合作当中学到技术，再自行开发，还可以说是提高了专业水平，如果只是提供土地资源，那么自身的品牌反而会被弱化，成为外来品牌开发商的附属。
业内人士：或有机会卷土重来
在外来开发商猛烈的冲击之下，本土开发商已经落后了一步，是否还有卷土重来的机会？东莞中原策略研究总监车德锐表示，本土开发商手上的土地还有一半没有开发，掌握着生产资料，同时拥有本土企业优势，还有卷土重来的机会。
不过，在面对激烈的竞争，他建议本土房企要避开与外来品牌开发商的直面竞争，“比如拿地的时候可以在一些品牌开发商还没有进去的区域开发，利用本土的优势占领先机，同时也避开与外来开发商的直接竞争。”同时，在目前市场竞争之下，楼市也进入了高周转的时代，“在价格不变的情况下，慢慢卖会丧失先机，也加大了企业的资金压力。”而高周转可能会在价格上面做一点放弃，但是快速周转更有利于企业的融资和规模划运作，成功打造品牌。
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