[摘要] 接近年底，开发商要冲刺年度业绩目标，相应之下积极加大住宅推货量，从11月以来楼市连续三周上演开盘潮。继上周碧桂园翡翠山、卓越时代广场开盘后，本周南部湾·万科城和虎门万达华府跟上，据不完全统计，截止11月23日，11月期间东莞有10多个楼盘推出住宅产品，新盘入市潮一浪接一浪。
市场环境进一步好转，开发商加快动工赶市出货。
据东莞中原研究部监测数据显示，本周多个开发商明显加快项目动工步伐，一次性拿下多幢楼栋的施工许可证，包括有鼎峰香堤雅境、金地时代广场、湖光山色山庄、雍景居等项目共开工住宅37.25万㎡。一方面，金地积极赶工，抢年底前出货冲刺业绩；另一方面，限购限贷放松政策先后落地后，多地城市公积金等相关政策的放宽空间加大，推使市场预期往上走，整个房地产市场环境进一步好转，令到许多开发商借机出货，从而加快项目动工步伐。
东莞热销盘不断，楼市迎来岁末购房热潮。
接近年底，开发商要冲刺年度业绩目标，相应之下积极加大住宅推货量，从11月以来楼市连续三周上演开盘潮。继上周碧桂园翡翠山、卓越时代广场31419元/平方米[东城]卓越时代广场22套在售开盘后，本周南部湾·万科城和虎门万达华府跟上，据不完全统计，截止11月23日，11月期间东莞有10多个楼盘推出住宅产品，新盘入市潮一浪接一浪。从这些楼盘开盘成绩看，大部分当天解筹率偏高，楼市热销氛围逐渐增强。东莞中原研究部认为，近期热销楼盘的增多离不开以下几点因素：一、政策利好的带动。无容置疑“9.30”信贷新政出台后，东莞购房者的响应比较强烈，尤其是改善型客户因获利幅度较大，入市意愿增强。二、开价低于市场预期，价格引导最直接。除了个别楼盘由于市场预期过高，对客户群体及市场走向把握不准造成定价策略上的失误而惨淡开局外，其它多数楼盘定价尚为合理，多个采取“低开入市”的策略，完美打响开市枪。三、品牌优势强，市场认可度高。年末冲刺关键期，如万科、万达、碧桂园、鼎峰等品牌开发商加大推货力度。四、区域内旺盛的购房需求支撑作用。这些项目大部分集中在购房需求旺盛的中心城区和临深片区。
新盘快速签约，楼市回暖持续。
据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，本周住宅成交16.36万㎡，合计1553套，环比上升31.05%，并创年内第二高位。住宅成交大幅上升反映市场成交强势回暖，一方面新开盘的项目快速实现签约，如碧桂园翡翠山签约177套、卓越时代广场31419元/平方米[东城]卓越时代广场22套在售签约48套等；另一方面市场成交氛围增强，多项目去化速度加快，主要体现有：一、普通住宅成交排行前50名的门槛升高，升至7套，而先前基本在6套以下（包括6套）；二、5成项目成交套数现环比增长（已剔除首次开盘项目），环比增长超过3套的项目达44个，超过5套的达22个，可见市场中已经有很多项目成交达到了不错的去化速度，市场明显回暖。
来访量持续回升，楼市人气升高。
据东莞中原CCES系统统计显示，本周楼盘来访量持续回升，环比上周增加130批次，反映看房的市民增多，年末购房欲望较为强烈。
央行降息利好不宜高估，年末出货是选择。
自2014年11月22日起，央行下调金融金钩人民币贷款和存款基准利率，其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2。
对此，东莞中原研究部认为:一、从降息背景层面看，目前国内经济下行压力较大，社会企业融资成本高、经营难等问题逐显，此次央行通过降息降低企业融资成本，缓解企业融资压力，刺激经济发展。二、从降息的节点看，此时推出政策恰是时候，市场调整需要一个过程，到明年年初起可以实行，利好调整影响明年市场。三、从政策的内容看，存款上浮上限由1.1倍扩大至1.2倍，意味着利率市场化加速推进，银行部分利润向实体经济让渡，同时银行将开出更高的利息吸纳存款。此次央行采取不对称的降息，一定程度上收窄银行利润空间，但从促进经济稳增长的角度考虑，有利改善企业负债率过高的问题，改善经济资金链的运行，推动实体经济发展，实质更利于银行信贷、收债，保持资金滚动畅通。四、从购房者角度看，贷款利率下降自然助于节省一笔不小数目的购房开支，以20年100万元贷款为例，如果按照基准利率计算，购房者在降息后可以每月减少月供234元，20年可以减少4万多元的利息支出；以30年100万元贷款为例，则月供少还261元，30年可以减少7.8万元。短期内对引导客户入市具很好的带动作用。五、从开发商角度看，市场预期固然会升高，但的可能性不大，主要基于今年业绩冲刺和资金回笼的考虑。众所周知，今年东莞有许多房企销售业绩不甚理想，导致企业资金回笼不足，当前已近年底又值购房旺季，出货已成为开发商的选择，因此大部分开发商们不会考虑，更多是等到明年再说，但另外会有部分去化比较理想的项目的优惠折扣有所收回。从政策促市成效来看，不宜高估央行降息的利好，对市场预期不宜过分乐观。余额宝、互联网基金等网络金融产品抢饭碗，目前银行存款低的压力不容忽视，银行能否有足够的储备金充分满足社会广大的信贷需求，这个真不好说。加上从长期来看，楼市下行趋势难以改变，因此预计此次央行降息的促市作用有限。综合上述，此次央行降息对资本市场整体影响是正面的，助于提振市场信心，但其利好作用的大小仍需看市场数据的变化，数据胜于雄辩。从长期来看，央行降息利好不宜高估，眼下年末出货最紧要。
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