[摘要] 首套房贷利率，打7折是不可能的，利率从上浮10%，到上浮5%，或执行基准利率，这是东莞目前在售楼盘对首套房执行的主流利率水准。昨日，记者梳理了东莞十余个在售楼盘及20余家银行的房贷利率后发现，信用好、流水足的客户，购买首套房，基本上可以享受基准利率，比国庆前的上浮10%，下降了不少。
“七折利率优惠”这个真没有
信用好、流水足、首套房在莞买房才能享基准利率
东莞在售楼盘首套房利率多执行基准至上浮5%之间 是否提前还贷换大房要算好利息账
首套房贷利率，打7折是不可能的，利率从上浮10%，到上浮5%，或执行基准利率，这是东莞目前在售楼盘对首套房执行的主流利率水准。
昨日，记者梳理了东莞十余个在售楼盘及20余家银行的房贷利率后发现，信用好、流水足的客户，购买首套房，基本上可以享受基准利率，比国庆前的上浮10%，下降了不少。
今年9月30日，央行、银监会发布通知：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
在东莞，7折利率似乎遥不可及，不过，认贷不认房，还清贷款算首套房，各家银行均已执行，对于改善型买房者来说，这确实是个利好消息。
信誉好市民买首套房有基准利率
昨日下午5时左右，东城天骄御品售楼工作人员小余告诉记者，目前与其楼盘合作有五家银行，“工行、农行、中行、交行、农商行，现在对首套房客户的利率，都是上浮5%”。相对以前上浮10%，如今首套房利率下降了50%。
小余还表示，若购房客户的信誉好、银行流水充足，购买首套房可以享受基准利率。小余坦言，“房贷利率主要取决于开发商，目前光大地产旗下在售的四个楼盘，对首套房客户，银行房贷利率多以上浮5%为主，而国庆前还是上浮10%。”若在央行征信系统查阅的个人信用报告，没有不良记录，银行流水也比较充足，基本上可以通过银行基准利率的申请。
这也得到南城天利中央花园45752元/平方米[南城]天利中央花园160套在售售楼工作人员的印证，“个人信用好、银行每月流水是月供的两倍，这样的客户申请首套房贷，一般都能做到基准利率。”这位售楼工作人员还表示，虽然该楼盘不接受公积金贷款，但与工、农、中、建、交、兴业等银行都有合作，目前首套房利率都是上浮5%。
此外，能够享受基准利率的楼盘，还包括莞城富通自在城33899元/平方米[莞城]富通自在城82套在售。
房价调整幅度有限 房贷利率"雾里看花水中望月"
房贷利率因楼盘客户而有差异
房贷利率正呈个性化趋势，同一家银行，面对不同的楼盘，执行的房贷利率也不尽相同。即使同一个楼盘，不同的客户，不同的银行，最后签订的房贷利率也略有不同。
昨日，厚街御水南岸售楼工作人员透露，目前与其楼盘合作的银行有三家，农商行和工行对首套房客户的利率，均是上浮10%；而市民若在交行申请首套房贷款，则利率只上浮8%。
而工、农、中、建等四大行，对于城区的大楼盘，向首套房优质客户基本执行基准利率，一般情况下也只上浮5%左右，但是对于在镇街的楼盘，或者中小型开发商，首套房利率上浮10%。比如东莞工行，对南城天利中央花园45752元/平方米[南城]天利中央花园160套在售执行基准至上浮5%，对南城恒大御湖执行上浮5%，而对厚街御水南岸，则是上浮10%。而东莞农行对莞城龙光君御旗峰执行基准至上浮5%，对南城恒大御湖、东城天骄御品执行上浮5%。
对此，农行有关工作人员称，银行给开发商房贷的利率标准，首先是在政策范围之内调整，针对客户的信用与资产情况，还有楼盘的量，进行综合评估的结果。该人士坦言，“对于优质开发商，若合作的楼盘量大，利率肯定会有所倾斜；对于信用良好的优质客户，利率肯定会有优惠。”
当然，农行这位工作人员还提醒，若要享受到最优惠的利率，在央行征信系统的个人信用报告，一定得没有还款、恶意拖欠等不良记录，若在银行的资产比较高，每月流水比较充足，现在申请首套房的利率，基本上可以做到基准利率，“这可以说是东莞目前的房贷利率”。
提前还贷换大房子，看上去很美
在是否提前归还房贷这件事上，刘道新确实纠结了好几天。不过，在列出一系列问题后，刘道新还是将换大房计划搁置了。
9月30日央行与银监会联合下发了“做好房地产金融服务工作”的通知，在这份被各方称为“房贷新政”的文件中，主要明确了三大指导性意见：还清房贷再买房算首贷，即“认贷不认房”；房贷利率下限为基准利率的7折，即“房贷利率可打7折”；有条件的地区，可以为市民第三套房提供贷款。
在东莞市民刘道新看来，实际意义的是前两条，“节省利息，都可以省一大笔钱。”不过，目前东莞的银行真正落地的只有条。“其实，我最希望的是第二条能够早日变成现实。首套房利率打7折，比‘还清房贷再买算首套’更具实际意义。”刘道新说。
手头有10万闲钱不愿提前还房贷
刘道新是典型的白领中产阶级。套用时下最流行的职场用语，“有房，有车，有份好工作。”
“我在市区一家外贸公司当经理，今年36岁。妻子是一名专科医生，比我小两岁。”刘道新笑着说，夫妻各有一份能够维持城市稍微体面生活的工作。但家里双方老人有时走动一下，房子就特别拥挤，想换一套更大的房子。
按照刘道新的计划，可以将手头上的10万元闲置资金提前归还房贷，然后再买一套新房就算首套，可以享受首套房利率。
不过，10月15日，当刘道新夫妇怀揣着10万元，专门跑了一趟银行后，彻底泄气了。
刘道新告诉记者，银行房贷工作人员称，假如将10万元提前还贷，20年后，还款总额只比以前节省利息4万元左右，意义并不大。
银行工作人员提供的建议是，“此时提前归还房贷不合算。”这点也获得了招商银行东莞分行房贷部门有关人士的认同，“目前房贷多采用等额本息还款法，虽然每个月的还款基本相同，但前期的每一笔还款，其中大部分是利息。”
提前归还房贷再换大房子一事作罢。其实，目前像刘道新这样的现象，在东莞并不少见。
中国建设银行东莞市分行有关工作人员证实，作为房贷市场大户，建行占东莞房贷两成左右，但目前并没出现提前还款潮，“为了提前还清房贷再换大房的现象并不多见。”
该人士坦言，一是不少市民认为此时提前归还房贷不合算；二是购房置业时间不长，重新购房的经济压力更大；三是目前东莞首套房的贷款利率多以上浮5%为主，并无大的优惠。
房价调整幅度有限 房贷利率"雾里看花水中望月"
房子有点小，再买房还得等等看
对于刘道新而言，目前房子虽然小了一点，但在目前房贷新政没有实质性突破下，再买房还得等等看。刘道新很羡慕以前房贷利率打7折的同事，“光利息就可以省好几万，幸运的可以省十来万”。
在调查中，记者发现，房贷新政确实能够让“改善型”市民获得名义上的利好。
不过，房贷新政能够兑现的前提是还清正在按揭的房款。“可是，有几个人能够真正一次性拿得出那么多钱的。”刘道新说，“我就只能提前归还部分贷款，但又不合算。”
此外，还有一种方法，可以实现提前还清房贷再买房，不过比较麻烦。刘道新笑着说，“我也和妻子合计过，把目前住的这套房子卖掉，提前偿还房贷，可能还有一些结余。”但多次合计后，遭到了老婆的反对。“老婆说，这套房子周边配套都不错，更重要的是，这个小区正渐逐渐成熟起来，有不错的空间。赶在这个节骨卖了，不合算。卖房后换新房，若是中间耽搁几天，一家老小住哪？”
当这一系列问题列成清单后，刘道新就打了退堂鼓，换房计划也成了“再等等看”。
刘道新搁置换大房计划，只是东莞市民追求改善型房子的一个缩影。来自东莞市房地产公众信息网的一组数据，也印证了这个现象。国庆七天长假，东莞住宅共网签239套，成交均价8501元/㎡。同比去年，楼市成交量减少了近四成，达到37.9%，成交价格降低3%。
在QQ群里的一个随机调查中，受访的27位有房一族认为，在经济状况没有根本性改变的情况下，改善住房条件不可能实现，“房子是小了一点，但还是能住。”有个地方安身，不用背负更沉重的经济压力，搁置换大房计划，正成为越来越多市民的选择。
房贷利率打7折，银行真没钱赚吗
在采访中，刘道新坦言，若房贷利率能够优惠7折，不仅让住房“改善型”的市民获益，更能激发更多的人士在东莞买房置业。
有银行房贷人士坦言，“目前东莞房贷市场需求还比较旺，额度也并不宽裕，银行不可能主动下调房贷利率；同时，目前基准年利率为6.55%，打7折是4.585%。还低于一年期银行理财产品预期（5%左右），银行没有钱赚，积极性不高。除非上级行有单独考核压力，否则短期内打7折的可能性不大，能执行基准利率，就是大优惠了。”
房贷利率打7折，银行真的就没有钱赚吗？这个问题需要具体分析。刘道新认为，若银行把房贷与企业商业贷款相比，可能有天壤之别。“目前五年及以上房贷基准年利率为6.55%，打7折是4.585%，而企业商业贷款，可能会高达10%，甚至15%-18%。同时，房贷期限通常10年，甚至20年，而企业商业贷款，基本在1-3年。一笔10年房贷，可以做三五次企业商业贷款。”
从数字层面上分析，银行从房贷上获得的利益，可能远远低于企业商业贷款方面的。
但刘道新认为，“银行可以做得更好。”由于房贷有房产做抵押，目前在东莞基本没有出房贷坏账，即使有坏账，都可以通过拍卖房产的方式来弥补。同时，银行可以从房贷客户身上获得长期的利息收入。而企业商业贷款，不仅坏账比例高，一旦形成坏账，还有可能变成死账，银行都有可能亏钱，而且不是每一笔企业贷款银行都有。
刘道新的观点，也获得了中山大学经济学教授林江的认同。林江认为，即使银行对房贷利率打7折，银行还是有获利空间，“不可能亏钱，只是少赚一点而已”。
目前东莞房贷余额超过1000亿元，房贷余额规模连续一年保持在千亿元左右，即使按年利率4.585%，银行每年获得的房贷利息也超过45亿元。“这是非常稳定的收入，怎么可能说亏钱呢？”林江说。
房价调整幅度有限 房贷利率"雾里看花水中望月"
聊聊房子那些事
房贷银行
楼盘不再捆绑一家银行
开发商指定专门的房贷银行，这是业内公开的潜规则。不过，对于东莞市民来说，2014年有一个特别大的变化。
昨日，在东莞从事12年房贷按揭业务的陈英告诉记者，“以前开发商通常会指定一家银行做房贷，今年基本放开了，有的楼盘，合作的房贷银行达7家，的都有2家，没有一个楼盘只吊在一家银行上面。”
陈英告诉记者，“房地产开发商通常从一家或者两家银行获得开发贷款，而为了回笼资金和抵押要求，同时也是照顾银行业务，通常就指定这家银行办理房贷。这也是国家允许的，既是防止开发商出现坏账，同时也是防范银行风险。”不过，今年东莞房子不大好卖，开发商不再捆绑房贷办理银行，同时还让中介帮着卖楼。“这是个大变化，以前中介基本只卖二手房，现在不少中介重点推介一手房。”
现在东莞的楼盘基本都放开了，业主有权利选择其他银行，但前提是必须找到该银行认可的担保公司或担保人，同时有合适的抵押物作抵押，银行才会放贷。
昨日，记者梳理东莞正在发售的楼盘房贷情况，南城现在正在发售的万科金悦香树33319元/平方米[南城]万科金悦香树198套在售，合作办理房贷的银行就有6家，除了工、农、中、建四大国有银行外，还增加浦发银行和邮储银行。莞城富通自在城33899元/平方米[莞城]富通自在城82套在售，市民就可以在中行、农行、建行、华厦等5家银行获得房贷。
提前还贷
并不适合所有房贷客户
在“认贷不认房”的新政诱惑下，不少房贷一族尝试提前归还房贷再换套大房子。不过，经过银行专业人士一合计，其实提前还贷并不适合所有的房贷客户。
招商银行东莞分行就在微信上专门做了一番计算和提醒，看看你是否适合提前还贷。
举个例子：小王夫妻买了一套120万元的住房，两人向银行申请公积金贷款50万元，贷款时间为20年，一段时间后，小夫妻俩攒了10万元，他们打算把这10万元提前归还贷款。以目前市场上利率的公积金贷款为例，首套房公积金月利率为3.75‰，贷款金额50万，贷款20年，20年后还款总额约为76万元。假如手中有10万元，一年后进行了提前还贷，20年后，还款总额约为61万元，还款总额减少15万元左右。
“这种情况不建议提前还贷，提前还的10万元，在十多年的使用期间，可能产生的价值超过15万元。”招行还认为，两类家庭不宜提前还房贷，一是经营生意的家庭，平时需要充足的流动资金；二是抗风险能力比较弱的家庭，夫妻双方月收入归还每月房贷后所剩不多，平时又没什么积蓄。
当然，招行认为，有三类房贷人士适合提前还贷：不愿意有负债；购房不久，处于还款初期的人；希望将房子作为融资工具的人。
房贷利率
每年的1月1日会有调整
网友seaman1933近日发帖称，2009年他在东莞景湖时代城买了一套房子，当时房贷利率享受7折优惠，可是2011年，东莞一家银行单方面将房贷利率折扣调整为8.5折。近期，不少房贷人士也在发问，“房贷利率到底是如何调整的？”
对此，中国建设银行东莞市分行有关工作人员表示，房贷是中长期贷款，其利率一般按照客户与银行签订按揭合同时的利率执行，不同银行的利率优惠也各有特色。根据中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定，一年期以上的个人住房贷款利率实行一年一定的政策，借贷期内凡遇国家利率调整，借款银行应于次年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率标准。“对于享受了利率折扣的房贷客户，调整的只是基准利率，即使基准利率调高，也同样会打7折。”
无论基准利率上涨还是下降，每年的1月1日，都按调整后的基准利率执行，“原有的利率折扣同样可以继续享受。”
当然，若房贷客户出现还款等不履约行为，银行通常会制定诸如调高利率、取消折扣等附加条款来应对。
昨日，记者梳理了东莞地区的银行房贷利率调整情况，基本上是按照每年1月1日来调整。
房价调整幅度有限 房贷利率"雾里看花水中望月"
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