[摘要] 9月30日，央行联手银监会出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知强调，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款首付比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；而若是现持一套房且房贷还清，则购买二套普通房按首套享受贷款优惠。
9月30日，央行联手银监会出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知强调，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款首付比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；而若是现持一套房且房贷还清，则购买二套普通房按首套享受贷款优惠。
今年以来楼市下行，即使各地纷纷取消限购，成交情况依然不理想。房地产数据不尽人意，一定程度上势必影响GDP的增长。所以该新政的出台，也被业内视作央行出手救市的新一轮激励措施。然而除了个人按揭贷款出台新政之外，近日又有媒体称央行对房企的开发贷限额管理制度也有所放松。
10月9日，经济观察报从央行营业部货币处、中国农业银行总行、中国建设银行总行、中国工商银行总行获悉：央行对商业银行的开发贷限额管理制度已有松动。主要变化是：以往央行要求各大商业银行的开发贷不能超过贷款余额的10%，而现在，各大银行能够自由地调节开发贷总量。报道称，央行已经把开发贷授信总量的权限下放至商业银行总行，商业银行可以重新启动新增开发贷款审批制度。
有业内人士表示，央行从个人按揭贷款与企业开发贷两个方面发力，救市意图十分明显。不过，央行松绑，短期来看，并没有给“金九银十”带来预期的效果，显著影响或在长期。
央行组合拳意在国民经济
众所周知，宏观经济跟房地产的关系相当密切。
一直以来，中国经济靠出口、消费、投资这“三驾马车”拉动。过去十多年，全社会固定资产投资对于GDP的贡献一直是位的，而房地产开发投资是重要组成部分，一般占18%~20%的比重。尤其是经济低迷之时，投资表现最为神勇。
房地产数据不尽人意，进而导致开发投资下降，势必影响GDP增长。新城控股高级副总裁欧阳捷就表示，央行出台系列政策救市意图非常明显，因为房地产开发投资连续出现下滑，增幅也在扩大，这对相关产业的影响也在增加。
“其实今年以来的房地产GDP数据明显落后于国民经济GDP。粗略统计，国民经济GDP增速为7.4%，而房地产只有3.2%，明显偏低。”欧阳捷表示去年房地产行业较好地时候，虽然不至于拉高，但也不拖后腿。
“房地产行业面临两大问题，一是企业过多，目前接近9万家，之前08年行情不好的时候也有8.5万家，数量增大，产能过剩；二是库存高，这也导致投资必然下滑，而且降幅在扩大。”欧阳捷说。
而根据国家统计局9月13日发布数据显示，2014年8月我国规模以上工业增加值增长6.9%，创下自2008年12月以来的新低。与此同时，前8月房地产投资58975亿元，增速比1-7月回落0.5个百分点，已是连续7个月出现下滑。
克而瑞信息集团研究中心高级研究员杨科伟亦表示，央行的主要目的是保经济增长，最近一段时间房地产开发投资下降明显，且影响在不断扩大。另外一个层面可能在考虑“保障房及棚户区改造”这两块政府重点关注的对象，因为这些也都需要房地产企业来完成，政策松动重点可能是向这一块倾斜。
楼市影响或在长期二三线城市还会很难
业内人士表示，从央行表态“支持优质开发贷、棚户区改造、保障房建设等”到二季度“利用利率规避房地产风险”再到三季度“保持适度的流动性”，一直到最近政策的出台，看的出来央行对房地产贷款态度。
不过，虽然央行政策有所松动，但是对楼市的影响或还在长期。而且商业银行本身出于对房地产行业的风险预判，可能暂时会使该项政策在执行上大打折扣。
杨科伟表示，央行的一系列政策，目前来看影响不大。放松限贷只会对二三线城市有用，而且是对改善性，对刚需的作用不是很明显。而且可以看到，央行的政策出来，包括建行和中行都没有扩大解释，系因为银行本身是商业机构，它有一套自身的风险意识。
而亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东则指出，央行放松开发贷限额其实对明年下半年的开发量有明显提升，为的是缓解明年的供应压力。他认为虽然开发商目前在努力降库存，但实际上目前只是需求在萎缩，未来一两年供应或将不足。
而对于个人按揭贷款的激励措施，张化东认为短期来看对楼市影响不大，中长期才会逐步释放。更有可能或会产生“倒逼效应”，使市场观望情绪加重。
“刚出来甚至会放下走，十一假期的成交量其实也并不好，影响效果有限，因为政策出来，人们的观望情绪更浓了。但是我们同时能看到各大中介还有售楼处的来电来访量在往上走，说明导向意义还是有的，未来一段时间回暖可期。”
欧阳捷亦表示，个人按揭贷款的政策对老百姓来说，只是购房贷款相对容易一点，但是金融导向作用会有。至于房企开发贷限额的放松，可能商业银行的积极性不会很高，因为央行看重国民经济，但是商业银行会强调风险。
“银行的积极性可能不会很高，银行对中小企业的贷款也不会有主动性。因为银行要强调风险，而一些大企业其实一直以来都比较顺利。”它以新城控股为例道：“新城基本能贷得出来，包括按揭和开发贷，即使今年4、5月最紧的时候，也只是时间稍有延长，但是整个过程还比较顺利。”
欧阳捷表示，商业银行目前是支持一线城市和保障房开发贷，其他城市和领域要采取风险评估方式，由于库存大，风险高，二三四线城市的房产商要想获得贷款仍然比较难。
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