[摘要] 曾几何时，东莞的商业地产发展极不成形，综合体寥寥可数，其辐射的范围也是极其有限，所谓的商业中心大多集中在老莞城区。而目前，中心城区的商业综合体已是遍地开花的状态，在这些综合体的周边更是已经形成了一个个的商圈，连带附近的住宅价格也水涨船高。
九月已经过去了一个多星期，东莞的“金九”成色如何，受到了业内外人士的关注，而在“金九”这场混战中，住宅市场的竞争已经异常激烈，在非住宅市场中，商业地产再次独领风骚。9月12日，备受瞩目的东城万达广场将开业，而赶在东城万达广场开业前，同样位于东城的潮汇星城也终于迎来了开张的好消息。
曾几何时，东莞的商业地产发展极不成形，综合体寥寥可数，其辐射的范围也是极其有限，所谓的商业中心大多集中在老莞城区。而目前，中心城区的商业综合体已是遍地开花的状态，在这些综合体的周边更是已经形成了一个个的商圈，连带附近的住宅价格也水涨船高。新商圈的进击，使得产品、功能单一化的旧商圈逐渐失去吸引力，东莞的商业环境正经历着一场洗牌。
昔日辉煌 东莞商业孕育地——莞城区
代表商圈：新风路商圈、花园新村商圈、西城楼商圈、地王广场商圈
毋庸置疑，莞城区是东莞商业发展的起源地，作为中心城区的人口聚集地，莞城区首先出现的商业形态都偏向于较低端的，偏向于满足周边居民购物需要的商业。如新风路、振华路等商圈，都是以前东莞人集中采购的地方，商家以零售为主，价格也十分亲民，在相当长的一段时间内都是莞城区主要的商业形态。直至百佳进驻西城楼、吉之岛落地花园新村、沃尔玛入驻地王广场商圈，莞城区的商业形态才有了改变，人们的购买习惯才首次遭到改变。
花园新村商圈吉之岛（现永旺百货）
西城楼商圈百佳百货、天和百货
但随着城市的发展、人口的迁移，这种缺乏品牌效应的商业发展遇到了瓶颈，由于始终都是走低端路线，难以吸引大品牌的进驻，也难向更高端的商业形态转变，近年来，莞城区的大商圈开始没落，曾经最繁华的西城楼商圈经过改造仍难以维系，小商家纷纷关门撤离；地王广场、新风路和花园新村商圈仍然维持就有的形态，由于目前莞城区住宅供应有限，居住人群多向南城、东城和万江区扩散，缺乏购买力令莞城区的商业更缺乏发展动力，圈内的商家更新速度快，难以长久维持，更难形成大的辐射圈，商业影响十分有限。
西城楼大街商铺纷纷撤离
附城的逆袭 楼市衍生新商圈——东城区
代表商圈：星河城商圈、雍华庭商圈、世博商圈、东城万达商圈
随着老莞城区发展，人们逐渐迁往了东城区、南城区和万江区，其中东城区本是属于莞城区的附属，但由于商品房发展起步早，是东莞楼市的起点，与住宅市场一同繁华起来的还有东城区的商业环境，因此，后来东城区就自成一家。时至今日，东城区发展成为东莞的商业重心，与楼市的发展是不无联系的。
东城区的商业形态丰富，各种超市百货、商业步行街和商业综合体林立，不少国际品牌在东城区已经是司空见惯。以星河城为核心的星河商圈是东莞城区目前最炙手可热的商圈，雍华庭商圈以异域风情的商业步行街脱颖而出，世博商圈以电脑城为主结合餐饮娱乐独树一帜，而这三个商圈的火红都与周边的住宅离不开关系。
东城区雍华庭
东城区星河城
东城区万达广场
雍华庭曾经是东城区的住宅区，共分四期开发，因其高品质成熟社区、浓郁的文化品味、大型高尚社区，而成为经典之作，一度引导东莞房地产业的发展，与同属雍华庭商圈的金泽花园一样，居住着许多外国人，东城风情步行街和愉景步行街的设计都融入了不少异域元素，不单成功吸引了周边的外国居民，同时也凭借外国风情的小商店深受东莞本地消费者的喜爱。
星河城商圈定位高端，引进了大量的品牌，堪称近年来东莞综合体发展最成功的例子，而它的成功也是离不开楼市的扶持。星河传说是一个集聚星岛高尚住宅社区、IEO国际街区、五星级写字楼、星河商城、帕萨迪纳国际公寓、旗峰天下低密度别墅、运动会所于一体的超大型复合地产项目，也是孕育星河城商圈的基地。星河传说与黄旗山片区临近，聚集了不少富人，这种消费群体对于发展大型综合体来说是十分有利的。
星河城商圈的成功体现的不仅是楼市拉动了商圈的发展，更是楼市与商业的相互作用。处在星河城商圈辐射范围内的住宅，近几年的价格也是水涨船高，并且都是热销的成绩：天骄御品、天骄峰景、黄旗山一号、鼎峰尚境、怡丰君逸名轩、中惠卡丽兰等项目都将临近星河城商圈作为卖点，而这些项目往往都能获得不俗的销售成绩。
不仅现有的商业地产丰富，东城区的商业发展步伐仍旧在前进。商业巨头万达落地的东城万达广场即将开业，金泽又一城、亿华·世纪中心、卓越时代广场、马会家居、潮汇星城等一系列商业项目又陆续进驻，东城区商圈无论“质”还是“量”都在不断提高，特别是东城万达的进驻，将会引领东城商业发展到达另一个巅峰。
后起之秀——南城区
代表商圈：国际商圈、西平商圈、鸿福路商圈
南城区目前是除了东城区外，中心城区中商业发展最旺盛的地区，但不同的是，与东城区商业形态的多样化相比，南城区活跃的商圈主要围绕综合体形成。
南城区汇一城
鸿福路商圈
西平商圈
国际商圈首先迎来了汇一城，在开业初就在东莞掀起了一阵热潮，但随后就面临了经营困境，后来经过内部整顿，增加了餐饮业的比例，重新出发后再次获得消费者青睐，而现在更是吸引了天河百货落地，国际商圈再次迎来了春天。
鸿福路商圈凭借莱蒙商业中心、凯德广场和海雅百货形成了主力的商圈，以吸引周边的白领人群为主，近年来也在不断寻求创新。莱蒙商业中心引进了东莞家优衣库，凯德广场、时尚岛以多样化的商家，主打餐饮牌，配合娱乐类消费，也取得了不错的成绩。
与国际商圈和鸿福路商圈蒸蒸日上的景象不同，西平商圈正面临被淘汰的命运。满记甜品东莞宏伟店已悄然撤场，周边店铺打出转让或是在改换门庭重装的并不少见，而此前一家电器卖场也撤出了这一商圈，此后也并无其他的卖场进驻。据了解，西平商圈的人群大都流向了诸如鸿福商圈等周边商圈，导致人流量不足，而铺租的连年上涨也令西平商圈发展举步维艰。西平片区是东莞另一个豪宅片区，但发展却未能如星河城商圈一样理想，令不少业内人士都扼腕叹息。
潜力无限——万江区
代表商圈：华南MALL商圈
2003年，东莞个真正意义上的商业综合体华南MALL开业，意味着东莞大型SHOPPING MALL时代拉开序幕。华南MALL吸引了10多家世界500强企业先后入驻，但开业一年后，华南MALL人气不如人意，2006年开始，知名商家陆续撤出，开始宣告华南MALL的失利。2014年，华南MALL重新定位后再出发，大打餐饮牌，令昔日被称为“鬼城”的华南MALL再次焕发生机，高峰时期更是难觅一个停车位。
新华南MALL
万江区的商业发展绝不会止步于一个华南MALL。2014年4月，新加坡开发商擒下了万江的新地王，根据规划，该地块上将建设不低于220米高的地标性质建筑，一座新的商业综合体将拔地而起。万江区的楼市连带商业发展在四大中心城区中起步较晚，但潜力无限，现在更是吸引了外国的开发商进驻，消息一出，立马为周边的楼盘项目增添利好。万江区的楼市正在迅速升温，人流量增加，也势必将为万江区的商圈发展增添动力，万江区此后还将形成多少个商圈尚难以估计。
后记：遇强愈强 方是生存之道
莞城区、东城区、南城区和万江区作为东莞的四大中心城区，一直都是东莞人流量的片区，每个区域都有适合自己的商圈发展模式，自成一套，单靠模仿是行不通的，不跟上时代的步伐更是行不通的。金九来临，东莞商业地产这块蛋糕更是越发抢手，在商业地产巨头的冲击下，中心城区其他商圈如何在保持自己的特色下留住消费者，成为了当务之急。“优胜劣汰”是社会发展的法则，同样也适用于商业发展。想要避免一头独大的局面，遇强愈强则是生存下去的法则。不想成为被东莞消费者淘汰的商圈，只有从消费者的立场出发，精准自身的定位，跟上城市发展的步伐，随时更新商家，方能成为在东莞商业地产大浪淘沙中的佼佼者。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
