[摘要] 东莞城区城市综合体的扎堆出现拉开新的序幕，在未来的数年时间里，东莞将呈现一个大型城市综合体集中的局面。而随着轨道交通运行时间的推近，东莞的消费也将向城区集中。
01
特色业态
将频现莞邑
9月12日，东莞东城万达广场即将开业。对于东莞商业地产而言，这也将是一个里程碑式的事件。东莞城区城市综合体的扎堆出现拉开新的序幕，在未来的数年时间里，东莞将呈现一个大型城市综合体集中的局面。而随着轨道交通运行时间的推近，东莞的消费也将向城区集中。
与此同时，在商业体集中亮相的过程中，不管是商业形态还是业态，都会更精细化和个性化，而这种精细化和个性化的商业，会对东莞消费力产生越来越强大的消费吸引力，东莞人的消费生活模式将发生巨大改变。
大型城市综合体集中亮相
9月12日，东莞东城万达广场即将满铺开业。作为今年在华南地区的一家A级店，东城万达广场将引进万达百货、万达影城、大歌星量贩式KTV、大玩家超乐场、大白鲸儿童乐园、江山酒楼等主力店，GAP、UNIQLO等次主力店，室内步行街一楼国际时尚、二楼高端体验、三楼饕餮美食，百余个时尚国际品牌强势进驻。同时，3楼一店一色，一步一景的餐饮街，将集结鑫泰、水墨田园等40余个餐饮美食品牌。再加上万达中心、万达公馆，万达SOHO，东莞东城万达广场真正做到全业态一站式的大型综合体。
对于东莞主城区商业格局而言，东城万达广场的开业是一个新的序幕，在接下来的两三年时间里，东莞主城区范围内将浮现多个综合商业体。记者了解到，仅在年内，继东城万达广场之后，就有卓越时代广场、万科中心、民盈山·智慧城将陆续正式亮相入市。而未来一两年内，东莞城区还将迎来王府井百货、首铸商业中心、南城总部经济基地等项目的入市。而这些项目，大部分均是住宅、商务写字楼、购物中心、商业街等多种业态复合的城市综合体。
不仅是主城区中心的商业地产开发项目扎堆，几大经济重镇，亦明显成为综合体项目开发的集中地。2013年，厚街迎来厚街万达广场的入市，这一建筑面积达到60万平方米的城市综合体项目也带来了许多新的亮点。而2014年常平迎来了世界500强企业绿地，打造城市综合体。与此同时，继厚街万达广场之后，万达在虎门再下一城，打造在东莞的第四座万达广场。大朗等地则有远大城市广场等综合体项目的亮相。一时之间，东莞的大型商业项目呈现出遍地开花的格局，东莞商业大网渐渐形成。
精细化定位改变消费习惯
商业开发体量的增大，使各大开发商在抢占商业地产份额的同时，也在考虑如何在竞争中避免同质化。这使未来东莞的商业地产项目将出现越来越多的特色品牌和特色业态。
记者在走访中了解到，即将开业的东城万达广场，最鲜明的特色是全业态，品牌丰富，在已确定进入的国际一线品牌中，有30%左右是首次进驻东莞。正在调整中的汇一城，则加大了餐饮业态比例，同时也在品牌引入方面下功夫，而卷土从来的天河城百货，在东莞新张的奥特莱斯，正位于国际财富中心。即将亮相的民盈山·智慧城则将带给东莞人另一种消费感受：商业体将程度信息化，该项目在引入全业态的同时，还将在不同的时期因不同的需求而承载不同的东西，满足在平台上想获得特定需求的人群。而在8月首次亮相，计划9月入市的万科中心，则将打造一个完全差异化的主题性商业——儿童主题购物中心，项目内将打造屋顶儿童游乐场，摩天轮，也将引进4D电影院，玩具反斗城等。各个综合体项目不遗余力打造着自身特色。
不仅是综合体项目希望在规划初期就以差异化特色抢占市场，在政府有意识加大商业开发比例的前提下，各大开发商在商业地产发展过程中还在根据项目规模和区位等打造不同的商业项目产品，以进行更精准的细化市场定位。如万科的商业项目产品线就包括有城市广场、生活广场、生活汇等多个系列，不同系列服务群体和辐射范围均不同。此外，如奥特莱斯、BLOCK街区等商业形态也陆续在东莞出现。可以预期，在未来的市场竞争中，还会有更多新的业态新的品牌出现东莞。东莞市天日实业投资有限公司董事总经理袁苏女在接受记者采访时表示，从商业形态和业态方面来说，东莞商业未来的发展将由粗放式向精细化、个性化发展。去过日韩等国家和港澳等地区及西方发达国家的人都知道，很多简单的商品或服务，都有可能发展到具有一定艺术水平的精细化、个性化水准，无论是小吃、传统手工艺品，还是新兴的玩具动漫，都会发展到非常高的水平，使商品、服务和商业体的附加值无限提高。东莞乃至国内的商业正处于这样的发展过程。
业态定位的精细化，品牌特色的丰富化，会在潜移默化中改变莞人的消费生活习惯。人们的休闲消费生活渐渐留在了东莞本地，而可以想见的是，这种潜移默化的改变，未来会成为常态，东莞人的消费生活模式也会发生天翻地覆的改变，未来在东莞，商业会有和广深一样的活力。
02
地铁裂变地下商业或成亮点
2015年，东莞轻轨地铁R2线将通车。未来的几年时间里，以往只在人们口中相传的轨道交通将在东莞变成现实，这个快捷的交通动线，带给东莞的会是城市格局的变化，城市需求的变化，更将成为这个城市点石成金的商业重大利好。与此同时，地铁交通带来的商业发展商机中，地下商业的打造，将成为未来东莞商业地产开发的一个新亮点。
轨道提升中心凝聚力
对于商业项目而言，最终的目标，是吸引来消费力。城市综合体集中，固然会加强主城区和一些经济重镇的商业凝聚力，但真正能利于凝聚力显现的，是轨道交通。
在采访中，多位从业人士均对记者提到，从一线城市的商业现状可以看出，商业旺地的地面交通往往面临拥堵，车位不足的状况，这种状况会降低人们的购买欲望。另一方面，对于没有私家车的消费者来说，也需要便捷的交通体系使他们可以无阻地前往综合体购物休闲。
可以承载大客流的轨道交通所起到的正是助推串联的作用。在从业人士看来，轨道交通的建设，加强了东莞卫星镇之间的联系，站点之间消费人群的流动会更趋频繁，而其中惠的是东莞城市中心区。东莞城市中心区正以日新月异的速度在变化，这种变化表现在商业地产开发，各种大型一站式综合体在城区规划出现，城市的居住与消费环境都在快速提升中。而轨道交通的快捷性，会使卫星镇的客流向中心区汇集。中心区的地位会得到凸显，中心凝聚力也会进一步加大。以往相对分散于各个镇街的消费力，将向中心城区汇聚。
地下商业将成亮点
地下空间的商业发展，是地铁时代商业地产开发的另一个亮点。在几大新商业体规划中，吸引行内人士眼球的，也是与轻轨站点的地下、空中立体商业格局的出现。
将于近期正式入市的卓越时代广场的一个独特之处，便是打造了下沉式广场，同时在与轻轨R2线的地下空间，将打造地下商业。而卓越集团东莞公司总经理蔡军告诉记者，卓越时代广场的地下商业将是东莞有产权可销售的地下商业。
无独有偶，4月29日成交的“首铸商业中心项目”地块规划中有一条规定，即该项目若设置地下商业，须预留接口与轨道站点进行无缝连接，同时须为周边地块提供到达轨道站点的便捷通道。而该地块沿港口大道处，须预留空中连廊接口，与片区二层步行系统衔接。这意味着，该地段未来或许会打造成一个地下、地面与空中多维一体的商业项目。
不仅是这两个商业体项目设置了地下商业，据了解，由邦联实业投资有限公司打造的南城总部经济基地一期8宗地块，地下空间将打通进行统一规划、联合建设、一体开发。而这个地下空间也会有部分用作地下商业。而2013年公布的南城国际商务区的控规显示，南城国际商务区同样会有地下、地面和空中的立体化构建。
地铁出站口的地下商业之繁荣，在广州、深圳、北京、上海等地已经得到了印证，据相关统计的地铁商业繁华的三大城市数据显示，上海徐家汇地下商城租金递增率每年10%，地铁商业年销售额达60亿元。广州地铁日客运量60万人次，地铁站厅商铺出租率达100%。在商业地产从业人士看来，旺丁即旺财，地铁出站口庞大的客流人群，是可以保证出站口地下商业繁荣的重要因素。
03
未来东莞商业发展亮点纷呈
不管是哪一种事物，如果想要生存发展，都是与时俱进的，商业地产的发展也同样如此。在采访中，多位从业者向记者表示，精细化定位是商业地产发展的一个方向，轻轨的出现会使商业出现一些新的格局，而电商的冲击也同样会使商业地产的开发者和运营者寻求新的应对之策，这会使东莞商业出现越来越多的亮点。
儿童主题游乐业态风靡
儿童主题乐园似乎是近来东莞商业地产出现颇频繁的一个业态亮点。9月12日，伴随着东莞东城万达广场的全面开业，万达集团动漫主题亲子乐园品牌——万达宝贝王将在东莞亮相。而预期在10月，华侨城旗下哈克文化公司打造的儿童职业体验乐园——麦鲁小城也将在华南MALL与东莞的小朋友见面。而8月首次亮相，计划9月入市的万科中心，则将打造一个儿童主题购物中心，项目内将打造屋顶儿童游乐场，摩天轮，也将引进4D电影院，玩具反斗城等。有消费者对记者表示，儿童主题乐园业态的即将丰富化，是迎合了现在的市场需求的。“毕竟现在的父母，都希望给孩子提供的。”
高中低端品牌齐聚
伴随着东莞消费力结构的改变，东莞的商家品牌也在越来越趋向于丰富化。此次东城万达广场开业，有30%的品牌是首次落户东莞。而调整后的汇一城，也将迎来海底捞等品牌商家在东莞的次亮相。而这些首秀东莞的品牌，相较于早年东莞百货店内的品牌，可以说档次有了极大的提升，不少品牌均是国际一线、二线的时尚品牌。
如果说目前亮相东莞的品牌因市场需求还是以中高端品牌为主，那么在从业人士的预期里，未来东莞必然会迎来高端品牌的进驻。东莞市汇一城商业经营管理有限公司招商总监向俊杰告诉记者，海德广场的裙楼部分就计划打造成东莞高端精品购物中心，而对高端品牌市场未来的发展，向俊杰认为，随着东莞消费力消费习惯的逐渐改变，高端品牌市场也有机会，而顶端品牌未来也会进入，只是进入时间的问题。
品牌体验店出现
在电商越来越影响日常消费品市场的时代，未来零售商品要如何应对电商冲击也成了开发商、运营商和商家都必须考虑的话题。东莞市世纪广场建造有限公司总经理邓学冠对记者分析表示，越是标准化，品牌化的商品，越容易受到电商冲击。未来电商与零售终端的结合，是体验店的出现，品牌商以实体体验中心配合网店线上销售的模式发展，而这种品牌体验中心会在各大城市中心的综合体出现，东莞也不例外。
东城万达品牌云集
今天，万达集团在东莞的第二座“城池”——东莞东城万达广场将满铺开业，记者从东城万达广场商业管理中心相关负责人了解到，众多品牌将首度亮相，包括购物、娱乐、餐饮等各种业态在内的大型一站式消费体验，将带给莞人全新的时尚生活体验。
品牌云集触摸时尚
作为南中国的旗舰项目,东莞东城万达广场是继广州白云万达广场、东莞长安万达广场之后，万达斥资300亿元布局珠三角的一个城市综合体标杆，是万达集团2014年在华南地区的一家旗舰项目。
东城万达广场商业管理中心相关负责人告诉记者，东城万达广场项目涵盖了大型购物中心、超五星级酒店、5A甲级写字楼、城市商业街、SOHO、豪宅等多种业态，它将万千国际时尚品牌集聚于此，集结了整个城市的时尚元素。项目内汇聚了众多当下时尚魅力的服装品牌，其中有来自美国的CKJeans、TommyHifiger、西班牙的AdolfoDoguez、瑞典的J.LINDEBERG、日本的UNIQLO、法国的UR、意大利的Bose等国际时尚品牌以及风格优雅的Bouthentique、洋溢个性的Mademoiselle等国内外一线淑女装以及精品时尚配饰，其中，30%的品牌更是首次进驻东莞。
据介绍，时下正风靡国际的快时尚品牌UR(urbanrevivo)，作为FastFashion的先行者，从创立以来致力于打造一个国际化领先的快时尚品牌。UR自2006年进入中国以来，迅速风靡，现门店数量已达到四十家，如今更是首进东莞，落址东城万达广场，为东莞市民提供实时的、全球同步的高品质时尚的产品。而以穿着得舒服而著称的UNIQLO，倡导的则是“LifeWear服适人生”理念，面料舒适、款式百搭、设计剪裁亦不乏时尚精致。作为国际著名服饰品牌，优衣库已被众多忠实消费者所认同，成为深受国际时尚达人喜爱的明星品牌。9月12日UNIQLO东莞东城万达广场店将同步开业。
据悉，东莞东城万达广场此次特别策划了“森林王国奇幻之旅”开业活动，将邀请西班牙创意大师MIGUELANGEL享誉世界的巨型创意展偶“森林国王”，率领罗马战神、巴洛克女皇、假面女王和天鹅公主于9月12日-14日呈现一个森林王国奇幻之旅。同时将有著名特技彩绘团队打造中国场狂野动物人体彩绘，还有俄罗斯、巴西的火辣热情桑巴舞团、节奏明快、热情奔放的非洲手鼓，以及充满浓浓异域风情的肚皮舞和草裙舞。风靡全球的世界内衣品牌秀亦于12日当晚展现。
万达宝贝王首秀万达百货惊艳
不仅是品牌云集将带给莞人全新的时尚体验，据东城万达广场商业管理中心相关负责人介绍，东城万达广场将有众多的特色体验，娱乐全业态也将带给莞人前所未有的一站式休闲娱乐感受。
据东城万达广场商业管理中心相关负责人介绍，作为南中国商业地产的旗舰项目，东城万达广场55万平方米的体量，涵盖了万达IMAX影院、大歌星量贩KTV、大玩家超乐场、万达宝贝王、万达百货、顺电、永辉超市等多元业态。其中万达宝贝王是万达集团进军儿童产业自有品牌，着力打造中国众多的动漫主题亲子乐园，这一品牌针对不同年龄段儿童，在精彩纷呈的游玩中融入早教、主题摄影、生日派对、亲子餐厅、动漫广场等功能区。而此次在东城万达广场开业的万达宝贝王，是，充满童话色彩的超大梦幻空间，将给孩子们留下欢乐难忘的童年记忆。
另一方面，作为连锁百货企业之一的万达百货也将落户东城万达，将打造成为万达百货A级店典范，成为东莞、全品类精致百货商场。据悉，东城万达百货总建筑面积达3.3万平方米，共6层，主要经营黄金、珠宝、精品、化妆品、男装、女装、童装、皮鞋、箱包、饰品、运动、休闲、床上用品等业态。据介绍，该店采用国际实时式的装饰布局，进入商场，首先展示在眼前的不是拥挤的柜台排布，而是各个品牌专柜各具特色的陈设，卖场设计更是出自国际著名设计师之手，恢宏现代的商业展示布局，极富创意的空间环境，将令东莞消费者惊艳。
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