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东莞城市转型升级 掀起商圈发展热潮

东莞日报   2014-09-06 00:00

[摘要] 东城风情步行街、华南MALL、第一国际、地王广场、世博广场、莱蒙商业中心、星河城、东城万达广场……东莞商业地产开发书写商海传奇,见证城市转型升级。

东城风情步行街、华南MALL、国际、地王广场、世博广场、莱蒙商业中心、星河城、东城万达广场……东莞商业地产开发书写商海传奇,见证城市转型升级。

2014年,东莞商业地产开始了新一轮的开发高潮。这一年,距离东莞轮大规模商业地产开发的兴起,已经过去了整整十一年。十多年的时间里,东莞商业地产的开发与发展始终吸引着社会的关注。从打造步行街到城市综合体开发,从自发经营到大量国际知名品牌入莞,不管是商业形态还是经营业态,都经历了巨大的演变。也是在这十多年的时间里,东莞人看着各大商业体在发展中摸索,在调整中变化,人气渐旺,市民的休闲消费生活,也不断得到丰富和提高。

大江奔流,商海弄潮。在东莞城市发展的关键时期,重新梳理东莞商业地产开发与运营历史,回顾这一段商战传奇,无疑具有重要意义。

地产商掀起步行街“造街运动”

2002-2003年

东城风情步行街、愉景步行街、南城富民步行街……从2002年开始,伴随着东莞商业步行街的一拥而上,东莞商业地产的发展,从此宣告进入一个全新的时代。商业步行街从多个镇街多个项目集体上马,到部分项目经营不善,也使东莞商业地产的发展在一开始就饱受争议。

2002年商业步行街遍地开花

东莞条商业步行街1999年出现在东部重镇常平,但直到2002年,伴随着多条步行街的全面启动,众多市民才对步行街有了更多的认知。而各镇街和开发商有意识地进行步行街建设,也被行内看作是东莞商业地产开发的一个开始。而步行街的一段浮沉史,也成了行内曾经热议的一个话题。

2003年,毕业不久的小文应聘来到东莞一家企业工作。那一年的10月,她次来到东莞,在东城步行街麦当劳等待已在东莞工作一段时间的同学来接。那一年,她对东莞的了解仅限于虎门的服装批发和东莞的加工制造业工厂。那一年,她也并不知道,她到东莞天,在里面呆了近三个的麦当劳所在的东城风情步行街,刚刚开业不久。

曾就职于联华国际的黄建辉,在2014年的8月末回忆起当年步行街的建设,还颇有些感触。“在我的印象里,东城风情步行街是东莞城区条休闲式商业步行街,2002年面市。后来才有南城富民步行街和愉景步行街。”黄建辉告诉记者,东城风情步行街所在的地块原本是计划建住宅,但当年联华国际老板在去其他城市考察了很多新项目之后,最后决定开建步行街。“当时这个项目在建筑风格上积聚了欧洲的多地风情,所以命名为风情步行街。”黄建辉还清楚地记得,在2002年,这条步行街上的商铺售价已经达到3万元-4万元/平方米,“这条步行街上90%的铺位都是销售的,只有少量是自己持有。”当年,这条步行街以统一规划,统一招商、统一管理的经营模式,吸引了众多市民的目光,而麦当劳和东莞宾馆西餐厅两大主力商家也成了这条步行街的卖点。2003年1月1日,东城风情步行街正式开业,香港明星沈殿霞前来助阵,买铺的投资者人头攒动。而东城风情步行街也以开业时招商率高达100%,销售率达90%的傲人成绩,开创了东莞商业地产的里程碑。

也是在东城风情步行街面市的这一年,在东莞推进城市化、发展大商贸的背景下,东莞步行街建设开始浮出水面。到了2002年下半年,东莞十多家发展商同时提出要开发步行街,此后东莞的步行街建设逐渐呈全面开花之势。有媒体这样报道当时的情形:“到2002年底,东莞市几个繁华路段几乎全都成了工地,仅城区就有六七条步行街上马动工。”2003年元旦,东城风情步行街建成开业,半个月之后,南城富民步行街正式开业。东莞步行街建设也达到了高潮,东城、南城、石龙、长安等镇街纷纷涌现出了步行街,一年多的时间里,东莞建起的步行街达10多条,被媒体形容为“大跃进”的速度,更有媒体用“造街运动”形容东莞这一轮的步行街发展热潮。至2008年,东莞步行街达20余条,被媒体称为拥有步行街数量的城市。

短暂风光之后部分项目陷入经营困局

然而,高调的“造街运动”并没有成就东莞繁华热闹的步行街商业。在短暂的风光之后,开业不久的东莞步行街,很快就陷入了缺乏客流和有效购买人群的困局。

“当时的招商和销售都是不错的,但必须得承认,项目后期的运营推广不够,使项目最终并不能算是一个成功的案例。”提到东城风情步行街,黄建辉很坦承地向记者表达了自己的想法。据了解,东城风情步行街开街之始时的热闹场景让不少市民记忆犹新。“首月就弄出了四次冲击波,请来不少明星现场搞宣传。”但热闹散尽之后,人气始终没有旺起来,而管理方在宣传上也开始松劲。东城风情步行街的情况也发生在了东莞多个步行街上。数年的时间里,东莞20多个商业步行街真正经营旺市的只有常平步行街、虎门步行街和南城富民步行街等少数几个,而真正定位中高端消费成功的步行街寥寥无几。

当时的东莞市经贸局相关负责人曾指出,东莞步行街泛滥的一个原因是商业地产发达,建造商铺的成本与建造住宅的成本差不多,但售价很不一样,于是不少地产商建了一个楼盘,就在附近建一个步行街,而东莞人偏偏又有“一铺养三代”的传统置业观念,喜欢去买铺位。也因此,步行街越建越多。

对东莞步行街经营状况,后来有行内人士总结分析认为,短期的城市发展、外来人口占人口总数的70%以上、且外来人口中绝大多数为工厂工人,这三点因素使得东莞从建设条步行街开始就埋下了需求不足的基因。而且与其他城市的一些商业步行街不同,东莞的这些步行街并不是历史形成的,而是在“生地”上“做”出来的,其诞生之初就缺乏商业基础,可谓先天不足。建成后,开发商又主要用以出售,一旦商铺售出资金回笼,就不会花大力气培育市场,产权分隔的操作模式,也给后续的招商与运营埋下了不利的因素,导致步行街很难形成好的商业氛围。缺乏消费市场支撑,再加上经营管理的缺失,最终导致了东莞商业步行街“量多质差”的状况。

商业MALL开发高调启航

2003-2005年

去年年底以来,经过改造后的华南MALL商业日趋繁华,消费人流日益扩大,很多市民周末都开车过来消费,而近两年来新入莞的市民不知道的是,华南MALL从建设开业,到多次经营调整,经历过辉煌,也有过阵痛,在其身上,也折射了东莞大型商业地产开发的历程。

从2003年开始,以华南MALL、国际、地王广场、世博广场为代表的东莞批商业综合体项目,用自己的发展历史真实地记录下东莞商业的变化。

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