[摘要] 8月24日，奠基典礼落幕不到十天，虎门万达广场营销中心亦已全新开放。这座占地11万平方米，总建筑面积约45万平方米的城市综合体，首度揭开神秘面纱。这座城市综合体的亮相，使行内在关注万达影响力的同时，亦对虎门商圈变局有了新的关注。
8月24日，奠基典礼落幕不到十天，虎门万达广场营销中心亦已全新开放。这座占地11万平方米，总建筑面积约45万平方米的城市综合体，首度揭开神秘面纱。这座城市综合体的亮相，使行内在关注万达影响力的同时，亦对虎门商圈变局有了新的关注。
从以黄河、富民为首的老商圈，到高速路口的新商圈，再到高铁商圈，虎门的商业不断发展，而虎门万达广场所在的连升路，近年来吸引众多品牌开发商进入，大盘云集，现正蓄势，伺机崛起。
连升路商业开发成焦点
8月24日，虎门万达广场营销中心开放。万达进入东莞的第四城，位于虎门连升北路和体育路交界处，总建筑面积约45万平方米，是一个集购物中心、室外步行街、高档住宅、SOHO公寓业态于一体的国际口岸旗舰级城市综合体。
虎门万达广场的正式亮相，将近年来本来就在虎门商圈中开始崭露头角的连升路再度推到了人们的焦点视野。而记者在踏访连升路发现，从2010年开始，连升中路沿途多个楼盘拔地而起，万科紫台、龙泉豪苑、虎门地标等高端住宅小区相继建成。而在接下来的一两年时间里，连升路上还将迎来多个品牌项目的入市。
8月8日，由广东鸿艺集团投资的IFC客天下国际布辅料城营销中心正式对外开放，项目分两期开发，一期总建筑面积达108875平方米，分为住宅与商业两部分。这一项目，正位于虎门万达的正对面。金地集团东莞公司首入虎门的全新项目——金地·琥悦，正位于连升北路与莞太路交汇处，预期在今年11月下旬入市。此外，连升南路还将有中信与汇源实业合作开发的项目，暂定名为君汇港，预计也将于近一年内入市，该项目同样是一个商业与住宅相结合的项目。
可以说，短时间内，连升路再度成为虎门一大开发热点，而品牌开发商开发大盘的云集也使片区再度成为虎门的关注焦点。
提升虎门商业环境
值得关注的是，在连升路的新一轮开发中，以虎门万达广场为领头羊，各大项目均有相当体量的商业入市，商业的集中化，使连升路商圈的商业氛围将得到高度提升。
记者在采访中了解到，与其他万达广场架构一样，虎门万达广场同样包括了大型商业中心、商业步行街等商业业态，而由于万达自身具备的商家联盟，在虎门万达开业后，虎门将迎来万达百货、万达大歌星KTV、万达影城，以及近百家国际一线品牌的入驻，改变虎门零售业态相对不足，消费品牌中低端的现状。
而位于连升南路，暂定名为中信·君汇港的商住项目，据各方面信息透露，因项目临近地铁站，商业部分或将打造地下商业与地铁，地上地下商业总面积约7万平方米左右。
两个全新的商业体进入，再加上连升中路已经营运的地标广场和虎门国际购物中心等商业体，连升路商圈氛围渐浓。而在行内人士看来，不同于虎门其他商圈多以服装批发为主，连升路商圈重点在于零售商业综合体的打造，而以虎门万达广场为首的高端城市综合体进入，使行内对商圈未来的发展有了更大的期待。“连升路目前不是没有商业，但相对来说业态仍显单一，品牌引入不足，万达广场的品牌商家联盟，以及全业态的规划，会是一个亮点。”业内人士分析认为，虎门万达广场的亮相，将直接拉动连升路商圈商业氛围的提升，对虎门镇现有的商业格局产生新的冲击和影响，引领一个新商圈的崛起。
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市场
前景
强劲购买力支撑商业发展
早在虎门万达广场地块尘埃落定时，就曾有不少行内从业人士分析认为，万达进入虎门，会改变虎门的商业发展格局，但同时，也有不少质疑之声。
质疑的声音源自于虎门一些零售业态的败北。早在2007年，在其他城市风生水起的天河城百货就因经营等方面的问题，撤出虎门。而地一大道项目停滞，也使人们对虎门综合型零售商业的发展前景有了更多的担忧。今年年初，位于连升路的岁宝百货关店撤离，岁宝百货在接受媒体采访时表示，关闭虎门连升店的原因，是因“商场经营亏损且对整个集团的销售贡献有限”。
对此，虎门万达广场相关人士向记者表示“并不担忧”。该人士告诉记者，在进入虎门之前，万达对虎门的零售业经营状况已经做过较深入的调查了解，从目前在营，但人气相对不足的一些商业体的现状来看，依然存在业态相对单一，入驻商家以经营中低端服装服饰、鞋品、手袋等为主，且品牌较为低端的问题，而虎门作为一个闻名的服装批发地，在服装方面虎门人已经习惯在虎门步行街、黄河时装城等批发市场购物消费。如果在引入业态或品牌上无法做到差异化、同质化的竞争必然会出现经营难题。而与之相对应的，是虎门并不缺乏中高端的购买力，作为一个藏富于民的镇街，虎门人甚至可以说是有着很强的购买力，但由于虎门一直相对缺乏合适这部分群体消费的消费场所和商品品牌，使虎门的中高端购买力一直呈现外溢的局面。“我们认为，我们来虎门来晚了。”
不仅仅是目前虎门的购买力已经足以支撑城市综合体的出现，未来虎门的中高端购买力还将持续增加。东莞中原地产研究部相关人士告诉记者，虎门由于经济水平发达、常住人口众多、轻轨高铁的利好条件，近年来再度成为东莞房地产开发的热门区域之一，万科、中信、金地、佳兆业等品牌开发商纷纷在虎门拿地布局，近年内供应量将出现大幅增长，新盘集中涌现。在品牌开发商的号召下，虎门楼市销售热度会逐渐升温，刚需购买力外溢的局面会改变，虎门中高端居住群体会进一步扩大。而不同于高端购买力容易外溢，中高端的购买力往往更容易留在本地，在虎门大盘开发趋势之下，吸引大量置业者留在虎门本地的同时，也使本地对商业中高端消费的需求进一步增加。商业与居住相辅相成的作用，将为虎门零售业未来的发展提供巨大的支撑力。
规划利好
根据《东莞市虎门镇新城市中心片区控制性详细规划》，中心区内包括沿虎门大道、连升路、滨海大道、长德路两侧各1～2个街区的用地范围，定位为东莞市西部的商贸中心，虎门的行政管理中心、文化中心和全镇的商业中心。在这个控规范围内，虎门行政管理中心计划位于连升路商圈范围内，而行政管理中心的迁入，必然使城市配套等各方面资源向片区集中，从而使片区未来的发展空间进一步加大。
虎门高铁轻轨也是四通八达，白沙高铁站已开通，东莞市轻轨R2线计划在明年开通，在建中的穗莞深城际快线，同样经过虎门最后进入深圳市境内。多条轨道交通的建设，将改变虎门路面交通拥堵的交通弊端，而里通外联的便利交通，会进一步提升片区商业价值。
记者手记
品牌的效应
万达进入虎门，到底影响会有多大？这始终是虎门坊间从业者的一个疑问。但笔者在走访中收集的各方面反馈信息来看，不管是虎门的房地产行业从业者，还是虎门的置业者，对虎门万达广场，都有着较高的期待。
虽然虎门万达广场周边的其他项目，并没有像当初万达进入厚街时那样，借万达快速掀起造势，但一些项目负责人在接受笔者采访时，总会在提到片区未来发展时，主动将万达进入的影响拉入话题内。而虎门的置业者和消费者，尤其是投资置业者，更是对万达进入虎门后可能带来的拉动作用有较大的信心。
实际上，虎门商业虽然正在转型中，但不难发现，不少近年来开发的综合零售型商业项目依然是在艰难的守业期，经营情况并不是十分理想。这种现状也曾使一些投资客开始犹豫。万达的进入，成了投资者的一剂强心针。
为什么万达可以给市场信心的提振？一些置业者的回复很明确：“万达有品牌资源，其他商业地产开发商做不到的，万达或许可以做到，而且做得很好。”
对于经济重镇虎门而言，缺乏的不是消费力，而是可以真正承接消费力的综合体。作为服装之都的虎门，服装的零售也并不是不可做，问题在于是否可以给市场提供不同于现有的品牌。万达的优势在于，近6000家的品牌商家联盟，使各个万达广场轻而易举做到契合当地市场需求的多业态多品牌的引入，进而快速经营旺场。而万达可以给市场的另一个信心支撑，在于其开发开业速度，以长安万达广场和东城万达广场的速度便可以看到。这种速度，使投资者更易于看到未来，而不用担心开发商的承诺是否真能兑现。
品牌效应之下，必然事半而功倍。万达广场进入虎门的影响力到底有多大，可以拭目以待。
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