[摘要] 北京新房市场买卖双方的地位正在反转。受此影响，房企营销策略开始悄然调整，楼市供应逐渐向中高端改善型产品偏移，成为市场供应的主力。
帝都楼市供需比达1.9∶1 买房市场来临
北京新房市场买卖双方的地位正在反转。据亚豪机构的实时统计数据显示，目前新房市场上的供应量和需求量之比达到了少有的1.9∶1，市场完全由买方主导。
新项目蓄客成难题
去年此时，新房市场几乎所有在售项目都在排队摇号，每个楼盘都不愁蓄客，即便项目还只是个大坑，即便只有几页户型图，但仍然挡不住买房人的热情。如今，每个新项目入市最发愁的就是蓄客，许多项目不得不开发了许多新的促销方式，比如微信关注后派发现金，向每一位介绍买房的人回馈现金等。但据记者了解，这些新措施对于成交的推动作用比较有限，并不能从根本上改变售楼处冷清的现状。
据亚豪机构提供的统计数据显示，截至今年7月25日，北京楼市共新增8320套房源，而商品住宅成交量却仅有4299套，楼市总的供需比罕见地高达1.9∶1。这意味着，每新增两套住宅就只有一套能卖出去，而去年很多热销盘的供需比都是1∶4，甚至1∶5。“每天到售楼处后，我就直接不停地打电话，不管是去年甚至前年的来访客户，只要在售楼处留过电话的，我都要一遍遍地打过去；但10个电话中有8个没说两句就直接挂断了，另外两个也只是打听了一下价格后，便表示没有兴趣。”记者跟随房山某项目的置业顾问小刘参观样板间时，他表示，自己也没想到，卖同样的楼盘，价格也没涨，但不到一年的时间市场变化这么大。记者看到，除了工作人员外，前来看房的人廖廖无几，宽敞的售楼大厅里显得十分冷清。
8月将有32个新盘入市
继今年7月份36个楼盘入市后，8月份北京商品住宅供应量仍在高位徘徊。据亚豪机构的统计数据显示，8月份北京共有32个楼盘计划开盘，其中包括中冶·德贤公馆、龙湖长城源著、京投银泰琨御府等11个纯新盘，以及首开熙悦山熹园、路劲·世界城、北京城建·世华龙樾等21个老项目的后期。据统计，自今年3月以来北京楼市的供应规模开始上升，到了8月份，北京已连续6个月每月开盘项目数量超过30个，而去年月度开盘项目量仅为20余个。
亚豪机构市场总监郭毅认为，今年以来新盘供应量大增，一方面原因在于去年的土地成交量较高，在经过9—12个月的前期开发后，项目大多集中在今年上市；另一方面原因则是由于开发商当前普遍面临一定的资金和库存压力。为降低资金使用成本，在市场风险中占据更大的主动性，加速推盘、去库存化成为开发商的必然选择，预计未来几个月北京楼市供应规模仍将继续维持高位。
市场供应量的持续增加并未带动楼市销售量的回暖。郭毅认为，随着多个城市放松或取消限购，对购房者的心理预期产生了一定影响，而北京依然严格执行的限购政策加大了刚需置业者的购房难度。此外，在资金压力、自住房供应等多方因素的冲击下，楼市供需双方预期转向，房企“让利跑量”销售策略渐成主流；而多数购房者在买涨不买跌心理的影响下，期待房价进一步下跌，这种观望心理直接导致了商品住宅成交量的继续回落。
改善型楼盘意外成为主力
以往楼市陷入低谷时，往往是刚需盘首当其冲以价换量，但在今年，这种趋势却发生了变化。记者发现，不少刚需项目降价也没能刺激市场成交，相反，7月份北京中高端楼市成交量开始止跌回稳。据统计数据显示，7月份以来北京总价达500万元—1000万元的改善型产品共实现成交221套，与上月相比上涨35%，占全市总成交量的7%，市场份额也比与去年同期提升了2个百分点。
受此影响，房企营销策略开始悄然调整，楼市供应逐渐向中高端改善型产品偏移，成为市场供应的主力。据统计，在8月份北京计划开盘的32个项目中，有16个中高端改善型楼盘入市，多数项目每套总价均超过500万元，而不久前据称开盘当天便售罄的华润·萬橡府同样也是每套500万元以上的高端楼盘。
为什么中高端项目近期销售情况良好？克而瑞房价北京测评中心首席分析师牟增彬认为，高价盘同样采取了“定价基本符合市场实际”的策略，并没有盲目提价。虽然近期有保利海德公园这样均价近10万元/平方米的项目入市，但这一价格仍远低于此前的市场预期，适度的价格调整确实有利于项目去化。
“以价换量”倒逼房价下行
上半年北京楼市整体成交量的持续下行，直接导致商品住宅库存量大幅增加。据统计，截至7月23日，北京楼市商品住宅库存总量达到85674套，创下近19个月以来新高。
对于未来的房价走势，郭毅对记者表示，现行的政策和信贷刺激对成交的促进作用都十分有限。下半年若无来自政策和信贷层面的重大利好，随着进入市场的待售房源量的持续增加，房企在全年销售业绩以及融资成本上升的双重压力下，相信会有更多的房企将对刚需盘采取“以价换量”的高周转销售模式，倒逼房价进一步下行。
另外，随着房企营销策略的转变，未来几个月楼市供应“中高端化”的趋势将会更加明朗。但是，由于产品类型和消费群相对固定，中高端楼盘供应量的大幅增加将会使改善型客户群可选择的范面更广，导致改善型产品竞争加剧。新兴区域的改善型楼盘销售情况将面临挑战，预计部分项目的大户型、改善型产品将出现滞销，有可能进一步促使房价下行。
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