[摘要] 当对价格敏感的“刚需”客户碰上恰到好处的“降价促销”，楼市人气自然回升。
广州楼市正在理性回归 豪宅商用物业成交回暖
一些城市近期频频或明或暗出台政策放松“限购”。尽管北上广深一线城市的政策环境并无明显变化，但是就来自“阳光家缘”实时监控的数据显示，最近一段时间来，广州楼市的成交量几乎呈现全线回升的态势，而近郊部分楼盘回调小涨，也成为广州楼市降价暂告一段落的显著特征。
楼市氛围逐渐回暖，买家预期发生转向，市场正在酝酿着新的变局。有专家认为，目前正是十年中出现的第三次购房“机会”，未来两个月的“金九银十”季，是购房者不可错过的购房好时机，一旦错过，极可能又要再等十年。而专家更建议购房者理性选择自己合适的入市节点，“现在买房者往往只瞄准价格，却忽略了等待与观望的另外一些隐形成本。其实没有多少人能真正在点入市，最重要的是根据自己需要，如资金状况、未来收入预期等选择购房时机，没有点，只有最适合自己的时机”。文/图：记者李凤荷
从7月中下旬开始，广州全市成交开始明显有了起色。根据“阳光家缘”统计数据，广州各区成交量几乎呈现全线回升的态势。多个周末均有新开楼盘，成交势头都相当乐观。业内人士指出，在经历了一段时间的低迷观望后，市场“刚性”需求始终需要找到释放的契机，一旦开发商在新货价格上给了消费者适当的甜头，就很容易笼络到买家。也就是说，目前开发商“以价换量”的手法仍走得相当顺畅，买家入市欲望也仍然强烈。
广州楼市正在理性回归
由于上半年广州开发商更积极地适时让利走量，广州的库存量也迅速消化。根据“阳光家缘”数据，去年年底，广州住宅库存量为56548套，截至7月底，广州库存量为61795套，半年多时间只增加了5000多套。以广州今年上半年的月均成交计算，广州住宅库存时间仅为10.5个月。今年年初，住建部副部长齐骥在接受媒体采访时表示，库存量高于1年至1年半销售量的可称为“高库存”。显然，相比于其他高库存城市而言，广州的库存量未触及高库存红线，而随着市场整体消化速度的加快，预计今年三季度，广州的库存量将进一步降低，供求结构也会趋于平衡。
难怪，业内人士认为“库存从来不是广州楼市的问题”。现在部分城市的楼市存在“三高”：库存高、供求比高、价格虚高，广州只有“一高”——价格虚高，经过前一轮的降价之后，价格虚高的问题也有所缓解。因此，可以预期的是广州楼市正在理性回归。
豪宅商用物业成交回暖
众所周知，楼市走势不仅受供求关系影响，更受心理预期支配。而在楼市调整节点，楼市的心理预期在一定程度上成为楼价涨跌最关键的因素。
政策环境的改变是刺激心理信心回升的重要原因。从5月开始，定向降准、部分城市限购松绑等系列政策、措施的相继出台，给市场带来极大的心理暗示，也给了消费者楼价难往下大跌的心理预期。从各地楼市政策变化不难发现，7月份堪称楼市“限购解禁月”。松绑限购后，部分城市商品房的成交量立即呈现上涨态势，杭州甚至传出开发商要调价的风声。目前，楼市的预期发生明显转变，市场重拾信心，购房心理再度走强，这将给第三季度市场带来更为实质的刺激。
而另一方面，市场信心走强最明显的表现在于豪宅以及商用物业的全线回暖，体现了在市场重拾信心后，不独“刚需”购房者重新入市，改善买家、高端买家以及投资型买家也已经告别观望。
据了解，今年前五个月，广州十区不限购的商业及办公物业的成交已达12962套，相比去年同期大涨54.6%。而高端物业也表现坚挺，尤其是进入二季度之后，成交速度与成交量均表现突出。2014年第二季度，高端住宅市场成交量回暖，总成交量达400套，同比涨12.9%。
房地产产品线的全线回暖，是市场整体信心回归的最有力证据，因此，可以预计的是，第三季度楼市将在楼市主力军“刚需”产品的带动下，进入全面复苏、逐渐走强的阶段。
“刚需”是楼市企稳原动力
若楼市有可能回暖，“刚需”大军将会是这一次楼市再度走强的“原动力”。
戴德梁行广州公司总经理黎庆文认为，下半年广州楼市将会迎来“刚需”市场的新一次释放。“短期内，处于婚育高峰的“刚需”仍在积聚成长。”他引用数据分析说，根据最近一次人口普查推算，到2015年广州25~34岁的人口将达到2010年的1.24倍。这还未包括产业发展所带来的流入人口。“实际上，上半年成交大降只是因为延缓了释放。”黎庆文指出，下半年信贷政策、利率或可进一步放松，同时原先被挡在购房门外的部分流动人口将受惠于“入户新政”利好。黎庆文分析指出，当价格敏感的“刚需”碰上恰到好处的“降价促销”，自然更容易出手，这就不难理解为什么上半年楼市整体低迷，但是价格合适的“刚需”盘仍然成交大旺，因为“太多的需求在那儿”。因此，黎庆文预测指出，下半年广州一手住宅成交量受“刚需”释放拉动，有望在四季度明显回升。预计下半年成交均价平稳中有小幅调整，并有望在明年一季度企稳。
经纬房产资讯有限公司董事长区俊文认同这样的观点，他认为，在上半年价格适度调整下，以价换量的营销手段即将阶段性结束。下半年销量会比上半年提升20%~30%，“一线城市已经很难再降，因为需求很强劲，而现在部分‘刚需’产品已经上涨”。
没有多少人能真正抄到“铁底”
不选“”只选“最合适”
地产“大鳄”预期乐观
楼市已经在筑底并酝酿反弹，不少地产“大鳄”均表达了对下半年倾向于乐观的预期。
“目前整个中国房地产市场调整后已平稳，特别从最近几周的情况来看，市场整体在回暖，市场参与方的信心均在恢复。”恒大集团执行董事、副总裁何妙玲表示。华远地产董事长任志强近日也表示，在宏观经济下行的大背景下，房地产行业肯定会跟着下行，没必要因为一时的交易量下降就对房地产绝望。“我不敢预测明天的房价，但我敢说未来肯定会有一个反弹，有能力或有需求的购房者该买就买，不必挑时间。现在就是买房好时机。”广东保利地产开发有限公司董事长余英同样认为，“中国房地产15年内都不会有拐点”，而他认为，时下正是购房的时机。
目前正在第三次“探底”
合富房地产经济研究院院长龙斌则认为，在过去十年中，曾经出现了两次绝佳的购房“底部”，目前正是第三次“探底”之中。
据龙斌介绍，2008年是一个楼市底部，该年度10月中旬4万亿元经济刺激计划出炉，由于2008年的开工量急剧下降，令2009年的可供货源大大减少，开发商选择了捂盘惜售、涨价待售。楼价于是很快直线上涨，很多购房者也因为观望错失了购房好时机。
第二次底部是在2011年年底到2012年年初，中国楼市历史上一个连续24个月的上涨周期此时出现，在很多资深人士的记忆里，这是历史上最长的一个上涨周期。
目前正在楼市的第三次探底之中，“要抄到的底部是不可能的，但是可以肯定的是，现在是相对的低点，正在探底并酝酿反弹的过程”，龙斌认为，对于需要购房自住的买家来说，观望无意义，因为观望往往只会带来更高的楼价。
“该出手时就出手”
保利地产代理市场研究部总经理吴定金认为，从周期来看，下半年楼市将迎来筑底和上升，将从价稳量升向量价齐升发展，错过前两轮市场调整的客户不应该再错过下半年。“现在买房者往往只瞄准价格，却忽略了等待与观望的另外一些隐形成本。其实没有多少人能等到的时机，最重要的是根据自己需要，如资金状况、未来收入预期等选择购房时机，该出手时就出手。”
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