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未来房地产行业增长空间仍在三四线城市?

中国房产超市网   2014-08-03 00:00

[摘要] 陈国强认为,未来行业发展的主要增长空间是在三、四线城市,特别是住房市场。“松绑”会络绎不绝“这两天济南是行业的一个焦点,因为从7月10日开始限购在济南市场退出了。”

消息:“未来楼市增长速度可能会恢复到一位数。”近日,北京大学房地产研究所所长陈国强做客济南时表示,过去“黄金十年”楼市20%的高增长时代和状况恐怕难以再现。对于未来行业发展,陈国强认为,其基本特征是局部性的分化,“这种分化有很多表现,城市与城市之间,企业与企业之间,不同产品、不同项目之间、业态之间,都会有差异化的表现。”陈国强认为,未来行业发展的主要增长空间是在三、四线城市,特别是住房市场。“松绑”会络绎不绝“这两天济南是行业的一个焦点,因为从7月10日开始限购在济南市场退出了。”

报告伊始,陈国强表示,自己从北京过来的路上看到新闻,安徽合肥、江苏南昌也在限购方面做了调整,“相信后续跟进的城市会络绎不绝。”陈国强认为,取消限购符合中央提出的“分类调控”大思路,但仅取消限购这单一政策的调整,未必能扭转市场预期,更不可能逆转市场供需状况,这是一个需要较长时间才能慢慢消化的问题。

“市场自身的内部矛盾积累,加上整体经济低于预期的表现,以及资金链、金融环境的收紧、恶化,是导致地产行业上半年整体性降温的因素。”陈国强说,限购的微调对市场需求的带动和提振作用不容置疑,“但在当前市场环境之下,某一项或某几项政策的力度调整,恐怕不足以把市场激活。”走出目前的行业性调整,恐怕还需要更多时间。尽管如此,陈国强认为,中国的房地产市场仍是全球增长最快,同时是规模最大、活力最强的市场之一,“从成交数据来看,今年和去年相比有一些下滑,但仍处在次高的位置,其他指标处在历史高位。”

对于未来行业发展,陈国强认为,可能面临增速换挡期、结构调整期、政策完善期和品质提升期的“四期叠加”以及结构调整,中长期的

政策走向也将表现为市场化、差别化、长效化、地方化以及综合化。行业机遇生变陈国强说,和过去相比,房地产行业未来发展所面临的行业性机会也将有一些变化。“过去可以说是趋势性的机会,只要你进入这个行业,恐怕都能够把握。而未来这种趋势性的机会越来越少,更多是以结构性的机会为特征的行业机遇。”他认为,以高增长产品创新为核心的住宅业态的开发,以资产管理为核心的商务地产及办公楼开发,以商业地产、旅游地产支撑为核心的复合低产开发,以运营服务为核心的养老型服务社区开发,以改造升级、管理提升为核心的存量房更新开发,以直接融资为核心的多元资本结构的构建,以管理与品牌输出为核心的轻资产运营模式等领域,存在比较明显的结构性机会。

另外,从不同的城市来说,面临不同的机会。陈国强认为,企业可以把握一些特大型城市的外溢需求;关注国家级重要功能区及城市群发展机会;关注城镇化进程更快以及人口净流入规模更可观的城市;关注一些高速交通网所带来的城市发展机会;关注市场容量比较大、发展比较平稳的城市的机会。陈国强认为,未来行业发展的主要增长空间仍在三、四线城市。“不能因为看到过去温州、鄂尔多斯的极端个案,就对三、四线市场采取保留态度。”陈国强表示,从发展阶段来看,三、四线城市普遍处在行业上升期,和一线城市实际上是处于两个极端;从市场规模来看,300多个地级市是增量的主战场;从发展潜力来看,大多数三、四线城市的城镇化机遇没有充分展开,“北京、上海的城市化率在85%以上,它们的城市化更多地是外溢到周边。”

 

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