[摘要] 楼市降温让东莞房地产终结高速增长,步入高周转开发时代。记者日前获悉,受政策、信贷、股市等多重影响制约,房地产市场发生明显的变化,尤其在东莞万科、碧桂园为代表的“高周转”房企的作用下,过往东莞房企捂盘惜售、高预期心态急需转变,以应对变化的市场环境。
业内认为高周转模式利于房企逆市发展
楼市降温让东莞房地产终结高速增长,步入高周转开发时代。记者日前获悉,受政策、信贷、股市等多重影响制约,房地产市场发生明显的变化,尤其在东莞万科、碧桂园为代表的“高周转”房企的作用下,过往东莞房企捂盘惜售、高预期心态急需转变,以应对变化的市场环境。
东莞中原研究部车德锐认为,东莞楼市极具特色,从数据看房价已处临界点,快速攀升潜力不足。高周转、回归理性、合作和转型将是市场主调,成交将放量,而调整也将持续。
“捂盘惜售”行不通了
近年来,在外来房企的带动下,布局东莞、多盘齐发已成东莞实力房企的一种衡量标准。
“要布局全城并在销售榜上占有一席之地,就要求房企的高周转项目的意识和能力。”卓越地产负责人介绍,这需要从拿地、规划、施工、营销和销售上进行全整合,否则东莞的供应体量很难跟上去。
有数据显示,从2010到2014年上半年,新拍土地仅有69%入市,其中2010年和2011年还有77宗土地没有上市,与已售和在售项目79个基本持平。
由此可见,造成现阶段东莞楼市供应紧缺,与部分房企市场预期高、捂盘惜售和开工进度缓慢有直接关联。事实上,这种运营思路并没有给房企带来多大实惠。其因在于利率市场化、人民币贬值等因素导致开发商融资成本高位,再加上人工材料、地价的持续高涨、土地增值税的清算以及未来房价上涨空间有限,开发商已很难实现的化,房地产将进入高周转时代。
“早在2012年,东莞楼市就有进入危机期的迹象。过去两年楼市成交量的高位,很大部分是通过低首付、二三级联动等方式带动。低首付、垫首付的方式能够降低购房者入市门槛,但并没有实质降低购房成本,价格依旧坚挺。房价持续上涨,房价的高企已逐渐与东莞购买力脱节。”东莞中原研究部认为,行业资金的紧缩,开发商启动高周转开发模式,实现快建快销、及时回笼资金才是王道。
调整期将持续两到三年
2014年上半年东莞楼市降温已成定局,这背后是房地产高速增长时代已终结,从暴利的“黄金时代”向平稳的“白银时代”转变。
记者了解到,今年房地产行业调整已达成共识,只是调整时间的长短存在争议,且调整或将贯穿全年楼市。东莞中原研究部认为,2014年楼市将是火爆2013年的回调,并且调整期仍将持续两到三年。
对于本轮调整,不少业内人士将原因归于反腐廉政、股市回升、利率市场化改革和人民币贬值。在市场表现方面,上半年房地产行业资金紧缩,楼市成交回落,房价涨跌不一,让市场出现分化。
“东莞房地产发展有着自身的独特性,楼市运行轨迹与外围城市不尽相同。”业界人士表示,当东莞房企在市场预期悲观时,2009年出现全线飘红;当2011年楼市遭遇政策调整时,东莞却量价齐创新高。“如今各大城市出现供过于求的窘境,东莞却出现库存底位运转。”
田禾地产黄经理表示,六月底至今,东莞多盘开售都取得不错业绩,说明市场消费潜力依旧较旺,尤其是以刚需产品最为突出。虽说多盘让利有助推高交易,但房地产高利润时代已经结束,未来房企拼的是品牌和运营水平,以价换量达成共识,量价交换加速,成交将大幅放量。调整下的楼市,将会有更多开发商寻求转型和合作。
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