[摘要] 2014年上半年，全国房地产行业面临的都是下行压力，东莞楼市也不例外。上半年的楼市行情，让我们都难以忘怀。开发商们难以忘记楼市温度的骤变，去年底加推即售罄的项目，今年让利促销还是难以走货。购房者也难以忘记翘盼房贷下批的那股焦虑，每逢年初房贷额度宽松的惯例，今年没有出现。
2014年上半年，房地产行业面临的都是下行压力，东莞楼市也不例外。
上半年的楼市行情，让我们都难以忘怀。
开发商们难以忘记楼市温度的骤变，去年底加推即售罄的项目，2014年让利促销还是难以走货。
购房者也难以忘记翘盼房贷下批的那股焦虑，每逢年初房贷额度宽松的惯例，2014年没有出现。
18872套，这是东莞上半年新房成交量，同比下降了4成，房价9134元/㎡，同比上涨5%。
上半年，市场冷清，我们可以看到，各大房企各施其技，为了出货，手段频出，各房企的业绩也在分化中前行;同样，我们可以看到的是，受开发商让利促销的激励，部分购房者从观望转变成了“抄底”。
6月楼市现翘尾行情
上半年已经结束，小阳春行情没有上演，成交平淡，到了6月份，甚至连续出现了每周不足600套的成交情况。因为在去年此时，楼市成交十分火热，每周成交套数均过千套，平均每周成交1500套左右。如此一对比，可见2014年的成绩明显缩水。
时至6月中下旬，半年业绩考核在即，部分品牌开发商集中推新。其中保利百合花园、碧桂园常平首府、三正瑞士半山，多个开价低于市场预期的楼盘取得开门红，瞬时温暖了东莞冷市，碧桂园常平首府更是创下开盘售出9成近千套房源的佳绩。
业内人士对此认为，“以价换量”趋势逐显，开盘定价低于市场预期更容易获取比较好的成交成绩，6月下旬这一波成交现象或会成为东莞后市的风向标。
下半年近40新盘入市
年初时市场遇冷，开发商观望惜售情绪还比较重，在持续半年的低迷行情后，开发商不得不焦急起来，这从6月底的一波集中供应潮就可以看出。中原地产人士认为，预计7、8月份开发商抱谨慎入市心态，9月份推货意愿开始走强，第三季度的供应量会比第二季度有所上升，但上升幅度不会很大。预计开发商这种观望、纠结、焦急的心情，将会贯穿全年。
中原地产研究部监测数据显示，下半年约有100个项目推货，其中，纯新盘明显增多，共计有近40个，其中规模较大的楼盘增加显著，占地在7万㎡以上且建面大于19万㎡的楼盘有10个，如万科城、星城翠珑湾、皇家翡翠湾花园、碧桂园天玺、珠江观澜御景等;中规模的楼盘比例也不小，规模占地小于3万㎡的楼盘较少，仅占2成。
记者了解到，下半年厚街、虎门等区域的供应会比此前明显活跃。在此类发达经济镇街，改善性需求旺盛、客户购买力也相对较强，下半年东莞住宅供应市场或会延续6月份的热销势头，逐步回暖。
【房价】
上半年一手房成交均价9134元/㎡同比略涨5%
想必在2014年上半年，我们被身边购房者问得的是：房价是不是降了?是不是值得出手了?
虽然上半年整体楼市成交低迷，但房价却仍然保持着上行的姿态。代理机构监测数据显示，2014年上半年东莞住宅价格为9134元/㎡，比成交火爆的2013年同期，还上涨了5%。
大户型促销力度大整体均价上涨
为何量大跌，售价还如此坚挺，同比历史同期，还首度迈上了"9"字头?
中原地产人士认为，这主要源于市场的供不应求。从2014年1-6月住宅库存及消化周期走势看，整个上半年东莞住宅每月消化周期基本维持在8个月左右，消化周期仍然维持偏低位水平。此外，大户型产品纷纷加大促销力度，出货比较理想，从而拉升全市均价。记者观察了解到，上半年，不少滞销的大户型产品接连下调备案价，如鼎峰尚境、龙泉豪苑、星河传说天玺等。
近两年来，东莞住宅市场一直以刚需产品为主，大户型产品的销售成绩一直平平，而2014年市场环境又遇上银根收紧、利率上浮，导致这些产品销售难度加大。开发商意图出货快速回笼资金，在优惠方面做了比较大的让利，让利幅度要比往年要深，自然吸引了不少客户前来购买。统计数据显示，在2014年3月中旬起，大户型的成交出现起色，比重升高从而拉升全市均价。
特别是在6月中下旬，部分以大户型产品为主的全新楼盘，也开始以低于市场预期的价格入市，如三正瑞士半山等，吸引了不少资金充裕的改善型客户购买。而一些出货一直不理想的项目，如富通圣堤雅等，套均甚至下调了20万左右的价格，揽获来掏笋盘的买家。
刚需洋房价格6月份有所下降
再来看看更多读者关注的刚需产品。6月份，普通住宅新盘开价低于预期，再加上尾盘促销加码，普通住宅价格进一步下探。
监测数据显示，东莞普通住宅成交均价在6月份出现了连续4周下降的情况，在6月底最后一周进一步下探，这主要源于5月份下调备案价格促销的项目明显增加，导致在6月成交上楼盘的价格水平有所下降;其次，是6月份以来多个新盘以低于市场预期价格入市并获佳绩，直接影响全市住宅均价下行。
【成交】
上半年一手房成交18872套同比降40%
上半年的市场环境，的确严峻。上半年的成交情况，也的确很冷。
中原地产研究部监测数据显示，上半年东莞住宅成交金额约192亿元，比2013年同期减少了35%;跟2012年同期相比，基本持平;与2011年同期相比，下降15%。成交量方面，上半年一手房成交18872套，同比降了40%。
而在成交面积以及成交套数方面，2014年上半年的成交，可谓四年来最差的一年。与2011年同期相比，也减少了24%。
临深片区成交量降4成
从2014年上半年东莞七大片区成交的情况来看，上半年七大片区的住宅成交量均出现了较大降幅。其中临深片区成交比去年同期下降41%。中原地产人士认为，这主要有两个方面影响因素：首先是因为2014年上半年临深片区住宅供应明显减少，其次是2014年楼市预期不乐观，深圳客受深圳市场的影响，观望情绪更严重。
2013年，临深片区，特别是塘厦的楼市相当火爆，主要得益于碧桂园项目的热销。2014年上半年，碧桂园塘厦项目暂时无货可售。
值得一提的是，碧桂园天麓山项目储备地块已经进入前期准备阶段，此外，广基自由城、御湖半山、金地仟百汇等项目，也已展开蓄客工作，预计年内开盘销售。在上半年未能交出满意成绩单的临深片区，下半年或会“奋力直冲”。
开发商推车位商铺回笼资金
上半年，东莞住宅市场不景气，造成许多开发商更青睐推商铺、车位等物业，不少开发商通过该物业回笼了不少资金。
从2014年3月份开始，万科翡丽山、万科朗润园、万科金域松湖、长安万达广场等多个项目推出车位，造成2014年上半年东莞车位销售火爆。另外，2014年上半年有厚街万达广场、万科金色城市、万科金域华庭、恒大雅苑、恒大帝景、聚龙御龙湾等多个项目推售商铺。
数据显示，2014年上半年车位与商铺的销售金额占比达到整体商品房份额的18%，去年同期这一数据为11%左右。业内人士预计，下半年还将有多个开发商推商铺上阵，弥补上半年业绩惨淡造成资金回笼少的部分缺口。
【房企业绩】
上半年房企业绩均下滑下半年或有新转机
2014年上半年的房企业绩排名，毫无悬念。2014年上半年万科凭借万科·金域华庭、万科·金域松湖、万科·金色城市、万科·四季花城等17个项目收金31.24亿元稳坐榜首，并与其它诸强房企拉开较大距离。
31亿元销售额万科蝉联上半年销冠
2014年上半年的冠亚之争，毫无悬念。万科地产以超过31亿元的销售额占据排行榜，与亚军拉开了近20亿元的差距。
去年还是碧桂园紧追销冠万科的形势，2014年上半年万科则把其他房企远远甩在身后。销售额亚军光大销售额约13亿元，季军万达集团约12亿元成交额。排名进入前十的房企，整体销售额约为108.36亿元。
销冠万科旗下的3个项目，进入了销售榜单的前十名，且全部是来自塘厦片区的项目。记者了解到，万科在莞项目已纷纷开始发力，位于东城、寮步、厚街等地的全新项目，均会在近期入市，助力其继续成为全年销冠。
在房企业绩榜单中有一个值得注意的细节，2014年前十名房企的上半年成绩，仅有两家房企同比上涨，其余八家同比下滑，此外，还有两家房企同比下滑的幅度超过50%。
排名前十房企业绩多数同比下滑
对比近两年的上半年房企业绩单，不难发现，2014年大部分开发商的业绩全线飘绿，多数开发商的业绩比去年同期大幅缩水。从排行前十名中金额占去年全年业绩的比例看，5家房企未能完成去年全年业绩的40%，9家未能完成去年全年业绩的50%。
从2014年排行前十名的房企业绩来看，相邻名次的业绩差缩小，基本保持小于1个亿的差距，意味着房企之间的争夺战越来越激烈。尤其2014年上半年市场不好，对楼盘的考验尤为深重，客户观望情绪加重，导致开发商的争客战逐渐展开并愈演愈烈。
房企整体业绩同比下滑，进入前十名榜单的房企业绩“含金量”，自然也不再如前。2014年上半年市场整体偏冷，导致大部分房企的业绩缩水明显，前十门槛相应迅速走低。记者统计发现，2014年上半年东莞房企业绩排行进入前十名的门槛为5.62亿元，对比2013年同期的7.57亿元大幅下降25.76%。进入前二十名的门槛为2.63亿元，对比2013年的5.06亿元下降幅度更大。
【土地市场】
上半年房子虽难卖土地却不愁卖
“让利促销”、“降价走量”等关键词已经成为2014年上半年楼市的真实写照，虽然备受关注的商品房成交情况不算理想，但东莞土地市场仍然保持一定的市场热度。
上半年商住地供应量大
供应面积同比涨6成
中原地产市场研究部统计数据显示，2014年上半年东莞土地市场供应69宗地块，面积合计331.25万㎡，同比增加2.56%，为2012年以来，2000年以来第四高位的供应量。从各类型的土地供应来看，其中商住地供应21宗，面积合计116.4万㎡，同比增加61.28%。
值得注意的是，商业用地供应24.4万㎡，比去年同期增加了127%。
记者梳理2014年上半年挂牌土地了解到，大部分在上半年挂牌上市的土地集中在常平、虎门、石龙等发达镇街，而这类优质商业地块，也都由国内乃至世界知名的商业地产开发商摘得，如首铸集团、王府井集团、万达集团等。
中原地产人士认为，近年来东莞城市综合体项目遍地开花，万达广场、万科广场等城市综合体项目拔地而起。上半年东莞商业地块放量明显，可以预见未来东莞的商业体量十分大，商业地产正在飞速发展，但机遇与挑战是并存的。
商住地楼面地价2357元/㎡与去年持平
在业内看来，2014年房地产市场更多是火爆的2013年的回调。
从土地供应来看，2014年上半年东莞土地供应331.25万㎡，比2013年同期增加2.56%，比2012年同期增加117%。成交方面，2014年上半年东莞土地成交319.7万㎡，比去年同期减少0.88%，但同比2012年增加96.9%。也就是说，与楼市火爆的2013年相比，虽然2014年的表现进步不大，但同比相对理性的2012年而言，上浮空间不算小。
2014年上半年楼市表现疲弱，但土地市场热度依旧，短期内的楼市状况并没有改变开发商对东莞楼市的信心。值得关注的现象是，2014年上半年土地比过去两年出现较大幅度回升，整体土地成交金额87.62亿元，比2013年同期增加75.17%。虎门等地优质地块的成功出让，对此有较大贡献。记者查询资料发现，上半年虎门共有3个商住地块，成交楼面均价超过4000元/平方米。
但商住地成交价方面，与去年同比基本持平。统计数据显示，2014年上半年商住地楼面地价2357元/㎡，比2013年同期微降1.77%，变化不大。
【二手市场】
一手房难卖，二手房卖得更艰难。
2014年上半年的二手市场，整体成交16402套，同比2013年上半年减少25%。
2014年上半年整体成交下滑25%
受整体房地产环境转淡、房贷收紧等因素的综合影响，2014年上半年东莞二手楼市同样“遇冷”。据合富置业监测数据显示，2014年上半年东莞二手住宅成交16402套，同比2013年上半年减少25%，较2013年下半年的减幅接近30%。
记者梳理统计数据获知，与2013年上半年比较，部分镇街的价格小幅下调;经济发达和需求较旺盛的镇街价格仍基本持稳，如虎门、东城、南城等区域的优质物业，价格仍小幅上涨，涨幅在5%左右。
二手楼价仍较坚挺的区域，主要受该区域一手新货供应不足，新盘价格仍较坚挺的影响。数据显示，2014年上半年东莞全市一手住宅新增供应224万㎡，同比大幅下降三成左右。其中东城、南城等市区新增供应约40万㎡，同比大幅减少八成左右。
小幅让利卖家增多
记者了解到，由于去年二手市场成交较旺，不少卖主对房源售价一路看涨。可到了2014年初，市场转冷，看房客变得稀少。以本报记者跟踪报道的一套石竹新花园110平方米的三房为例，去年业主叫价100万，看房者不少，2014年业主让利几万元，感兴趣前来看房的客户还不足去年的1/5。
买主对二手房的购买意愿下降，卖主的心态自然也会发生变化。合富置业监测内容显示，大部分业主叫价企硬，不肯让价，心理价位明确，尤其是供需较紧张的东城，部分地段成熟的优质刚需产品，议价空间十分有限，如怡丰都市广场、景湖春晓等。
叫价有所松动的房源，让价幅度在3%-5%之间，个别急售房源让价10%左右。此外，业主对一次性付款的买家也有一定的让利优惠。据统计，愿意小幅让价的业主占比约三成左右。
金信联行总经理罗凤：下半年二手房市场或转暖
市场转冷，区域竞争激烈，在恶劣的市场环境下，强者的能力更容易凸显。记者从金信联行总经理罗凤处了解到，2014年上半年金信联行的成绩在同行业内保持着靠前的位置。
在团队营造正能量降低员工离职率
西平是东莞二手中介集中的片区，金信联行在此布局了4家门店。市场不景气，几家西平的中介公司开始关门歇业。对此，金信联行总经理罗凤认为，每个行业都有优胜劣汰，品牌公司会不断地战胜个体门店。“很多中介公司都纷纷进驻，也说明了西平是一个潜力无限的区域，我们对该片区很看好。”
目前金信联行在东莞布局了15家门店，今后的扩张开店会有何策略?罗凤介绍，公司扩张开店有一定的规则，只要符合一定的条件及需求，金信联行就会继续壮大自己的分店队伍。
在罗凤看来，人力成本是二手中介最为核心的问题，也是二手中介发展过程中的硬伤，但人力是核心问题的同时又是核心内容。上半年，行业竞争加大，不少中介公司出现了较高的离职率，对此，罗凤认为，上半年行业人员流失率的确偏高，在整个行业中，金信联行的流失率处于偏低的状态。如何做到这样的成绩?罗凤介绍公司采取了如下做法：，金信联行的员工会明确自身在该公司能获得什么，这让他们拥有明确的目标与求知性;第二，员工的收入与付出一定是成正比的关系，努力付出的员工，公司会加倍奖励;第三，公司一直都在用心打造充满正能量的工作氛围，保证员工在其中是快乐地工作。
罗凤说，尤其是第三点，是公司一直坚持的做法，让所有员工在其中快乐地工作，从而做到在行业内的低流失率。
下半年二手市场或将转暖
上半年的二手成交成绩不够理想，但终究已成过去，时间已至下半年，接下来的二手市场会如何变化?罗凤认为，目前各地已经出现一种回暖的迹象，不排除各地政府会做出一些“救市”措施，而信贷方面，也有了逐步放松的迹象。刚在多地考察楼市行情的她认为，目前东莞的楼市供应属于比较合理的水平，即便下半年出现了开发商跑量促销的情况，二手市场受影响的程度也是有限，“毕竟现在看房客的数量一直也不算少，只是目前客户观望情绪浓厚，到时客户打消顾虑，决定出手，整个市场会恢复活跃。”
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