[摘要] 据《福布斯》实时调查显示，国内选择“海外置业”投资正在增速，中国“海外购房团”的队伍在日渐庞大。数据显示，温哥华、布里斯班、伦敦三大城市地产业的最大海外置业投资家均来自中国，购房额甚至占到当地房地产销售总额的20%-40%。
据《福布斯》实时调查显示，国内选择“海外置业”投资正在增速，中国“海外购房团”的队伍在日渐庞大。数据显示，温哥华、布里斯班、伦敦三大城市地产业的海外置业投资家均来自中国，购房额甚至占到当地房地产销售总额的20%-40%。
海外置业，也正逐渐成为不少东莞投资者的选择，在未来3-5年或将迎来一个井喷式的发展。但有关专业人士提醒，在海外置业可能面临一定的政策风险，所以投资需防范政策变化。
移民留学带动
海外投资置业
中国跻身海外投资资金主要输出国为时不久，但是中国市场中的公司和个人投资者已经表现出了巨大的潜力和日益增长的投资意向。联合国贸易暨发展会议的《2013年世界投资报告》显示，中国目前是世界第三大国际投资的资金输出国，2012年海外直接投资金额达到了840亿美元，仅位于美国和日本之后。
在不少房地产行业从业人士的眼里，中国人的海外置业投资已经成了越来越突出的一股热潮。在这股热潮里，同样出现了东莞人的身影。
实际上，关于海外置业，东莞人并不陌生。东莞景鸿出入境服务有限公司海外房产投资部相关人士告诉记者，早在上世纪90年代初，东莞就有各界人士已经开始关注海外物业投资，当时主要是为家人解决移民海外或者子女到海外求学的居住问题，其中也有部分极具投资眼光的人士，在当时已经将海外房产投资作为他们布局资产投资的重要手段。而早期的这一批投资者，无论是进行哪一类的投资，投资的海外房产物业到现在都已经获得十分丰厚的回报。而这个过程东莞景鸿就是见证者，2008年开始，有客户咨询海外置业的时候，该公司便协助客户办理相关手续。随着咨询的客户日益增多，该公司高层意识到海外置业将有大发展，于是在2010年把海外置业服务列为公司重点发展项目。
不过，东莞人毕竟有传统的务实性格，海外置业虽然给不少东莞人带来了丰厚的回报，但对于大多数人而言，如果不是有移民、留学等需求，海外置业投资在距离上毕竟远了一些，因而在东莞海外置业投资虽有市场，但始终处于较温和的状态。作为东莞本土的海外房地产中介服务机构，东莞景鸿海外房产投资部相关人士告诉记者，近三年来，通过景鸿在海外置业的东莞人每年平均约有60人，近三年来共成交200余人。
相较于近邻的广深每年各几千套的数量，这个数字确实不算多。而这样的市场，也被行内看作是一个仍处于起步阶段的潜力市场。
东莞海外置业
或进入快速增长期
虽然海外置业处于起步阶段，但市场潜力不可小觑。另一组数据表明，东莞海外置业的市场，有着不小的发展空间。
东莞景鸿海外房产投资部总监龚永峰告诉记者，在国内楼市调控政策出台后，东莞海外置业比例出现明显的增加，东莞景鸿海外房产投资业务，在2012年到2013年之间，成交量的增幅超过70%。在部分去海外现场看房选房的置业者中，现场成交率可以达到90%。咨询量更是明显增加，目前，景鸿海外房产投资部每月接待的咨询人数约有100批左右。这组数据从某个程度上可以反映出，目前东莞正处于海外房产投资事业高速增长的时期。龚永峰向记者介绍说，东莞作为一个始终走在改革前缘的城市，在海外房产投资方面，无论是市场认同度，还是成交量，都处于珠三角地区的前列，是继广州深圳之后极受市场关注的城市之一。龚永峰认为，景鸿集团公司近几年来在本土市场的高速发展状况，充分说明出去置业的人越来越多，去海外置业无论是投资还是自住，在未来3-5年将迎来一个井喷式的发展。
东莞科威国际不动产刚刚在7月对员工进行了专业的海外置业培训会，东莞科威不动产总经理张霞对记者表示，海外房产近年来越来越受到国内高端人士的青睐，如美国加州当地的华人常住人口每年呈40%的增加率，中国人海外置业的力度正呈逐年上升的趋势。虽然东莞科威刚刚才启动海外置业的相关业务，目前主要只是在门店对科威推介的海外房产项目作展示，具体业务的跟进由美国分部对接，但从现场咨询情况来看，咨询了解有意进行海外投资的东莞人不在少数，而且移民、留学、投资等各方面的咨询都有，这也意味着，海外置业投资正成为东莞人越来越关注的一个方向。
■特点
投资热点开始
转向商用物业
商用物业成海外投资新热点
海外置业正在悄然升温。记者在走访中了解到，早年东莞各大海外房产中介机构主推项目多为澳洲项目，但近年来推介的项目渐多，涉及国家也越来越广泛。与此同时，推介房产也由早年的以住宅为主，开始向住宅、商用物业等多业态发展。
可置业国家地区越来越多
伴随着莞人对海外置业的兴趣度逐渐提高，东莞海外置业投资市场也在悄悄发生一些变化，其中之一，便是可进行海外房产投资的国家选择越来越多。
记者在走访中了解到，在2013年之前，大部分在东莞推介海外置业项目的投资机构，首推均是澳洲的地产项目。这也使早期东莞海外置业流向主要地区为澳洲。而今年以来，东莞的海外投资项目发生了变化，除澳洲之外，加拿大、欧洲、美国、马来西亚等均成为了投资机构的推介热地。
张霞告诉记者，科威国际不动产门店目前展示的物业就来自澳大利亚、加拿大温哥华和美国洛杉矶等多个国家和地区，这些国家有各自的华人置业特点，如澳洲广东人比较多，加拿大则是华人比较扎堆的国家，美国则是有较多工作机会，适合年轻人去。机构在进行推介时，会根据不同人的不同需求，去进行针对性地介绍。
东莞景鸿海外房产投资部相关人士则对记者表示，根据各国房产投资的不同政策，东莞投资者最为青睐的仍然是澳洲，美国、加拿大、新加坡也颇受关注。而今年开始逐渐受到投资者关注的，还有欧洲的房产投资，其中包括西班牙、葡萄牙、德国、意大利等。该人士介绍说，从投资和资产配置的角度来讲，澳大利亚是，因为澳洲政府鼓励海外投资者来澳洲，没有房产税和遗产税，最吸引投资者的是澳洲的金融政策：首付10%，贷款后只还利息，目前贷款利息是历史;东莞人去欧洲主要选择西班牙和葡萄牙，因为现在去欧洲投资房产不仅可以抓住的投资机会，符合条件的，还可以免费拿到欧盟身份。该人士同时介绍说，目前对于澳洲的项目，景鸿会在很多项目中精选，同时在线发售的精品项目保持5个左右;欧洲的房产项目相对比较多，和澳洲项目不同的是，欧洲项目都会组织客户过去现场选房，对于美国、加拿大和英国等市场，机构则会根据客户的需求去做相应的推荐。商业物业投资受限相对较少
不仅是置业地点在发生变化，海外置业的物业类型也在发生变化。
行内人士告诉记者，自海外置业升温以来，大部分海外投资物业是以住宅为主，产品包括近郊别墅(独栋、双拼和联排)、CBD公寓和学区公寓。这与海外置业的群体有相当一部分是为了移民或留学，购买住宅物业也可自用有关。而近年来国内不少品牌开发商开始海外投资开发，开发物业也大多为住宅，因而住宅物业仍是海外置业投资的主力。但另一方面，商业类物业也开始逐渐升温。
景鸿海外房产投资部相关人士告诉记者，近年来确实有不少投资者在海外投资商业类的物业，例如商铺和写字楼，以及一些带长期租约的酒店公寓，相对而言，这类置业的投资回报会高于传统的住宅，但自行处理物业的灵活性会相对降低，因而更适合于为了投资而选择海外置业的群体。
张霞则告诉记者，由于近年来中国人海外置业移民的越来越多，一些国家也开始提高投资住宅获得“绿卡”的门槛，而商业可以带来的不仅仅是一次投资，还有后续运营带来税收和就业等机会，因而受限相对较少，而商业投资大多会有返租或带租出售，使购买者也保证了一定的回报，同时规避了物业税等方面的费用问题，使海外置业的物业热点开始向一些商业转移。
■风险
海外置业需防范政策风险
莞人对海外置业的接受度和关注度越来越高，但置业目的却没有发生太大的改变。记者在走访中了解到，目前，国人在海外置业主要目的为移民、留学和投资，东莞的情况也大致相同。大部分莞人在海外置业的目的主要还是为了移民和留学，投资的比例相对少一些。对此，有从业人士提醒置业者，进行海外投资，最需要防范的，是政策风险。
海外置业更适合长线投资
尤先生是土生土长的东莞人，但他离开东莞已经有一年多的时间了。一年多前，他在美国加州购买了房产，以投资移民身份去了美国。一年多的时间里，他没有回过东莞，只因在美国的移民政策中有一条要求：赴美二年中，需维持每年有半年以上的居住时间。
实际上，东莞去海外置业的人不在少数，此前热门的国家有马来西亚、美国、澳大利亚等，主要目的还是留学和移民，等待或的纯投资占比例较少。这种情况到近年也没有发生太大改变，科威国际不动产相关人士就告诉记者，在目前前来咨询的意向客户中，大部分的关注点仍是投资移民和留学，而据专业人士介绍，还有很大部分东莞人给孩子在海外买房求学，有的客户甚至提前三年开始选房。不但可以自住免去租房频繁换房的烦恼，还可以以房养学，获得较高的投资回报。
专业人士告诉记者，海外置业投资的有利因素很多，但从单纯投资的角度来讲，海外房产并不一定能获得多高的投资，甚至有些投资率比国内还低，在健全的海外市场体制下，如果想获得更加丰厚的利润，必须要长期持有房产，至少是三到五年以上。因而更合适计划长线投资的投资者。
近期政策多变需多防范
任何投资都会是一体两面，海外置业也不例外。一直以来，海外置业被提醒的风险是购房政策和税收政策。但近年来随着一些国家移民政策的变化，行内人士表示，目前海外置业最应该留意的是政策风险。
今年以来，这方面的变动确实也频频发生。近日，有报道称，韩国济州岛可能将提高中国企业、客户投资、移民济州岛的门槛。而在年初，加拿大宣布终结投资移民项目，积压在案的6.6万宗联邦投资移民申请被“一刀切”，其中来自中国的申请案达5.7万多宗。据闻，伦敦也在酝酿从2015年开始向非本地居民征收房产增值税。
种种变动，使行内人士认为，目前对海外置业的风险，是政策的不确定性。专业人士向记者表示，在海外置业，过往主要考虑税收环境、法律环境等因素，但实际上这些因素是可以预见和应对的，但政策的变动却是无法预见的，因而对于选择海外置业，尤其是为了移民置业海外的置业者而言，要警惕海外市场对外来移民各类政策门槛提高带来的风险。
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