[摘要] 步入7月，伴随着各地政策微调，市场的观望清冷态势也发生了变化。近日，北上广深等地再度出现天价豪宅，个别城市的顶级豪宅成交更有逆市走高迹象。但一线城市的顶级豪宅销售态势并没有影响到东莞富豪的情绪，记者走访发现，目前东莞顶级豪宅去货速度相对偏慢，销售不温不火。
步入7月，伴随着各地政策微调，市场的观望清冷态势也发生了变化。近日，北上广深等地再度出现天价豪宅，个别城市的豪宅成交更有逆市走高迹象。但一线城市的豪宅销售态势并没有影响到东莞富豪的情绪，记者走访发现，目前东莞豪宅去货速度相对偏慢，销售不温不火。
北上广深豪宅
市场逆市上扬
根据当地媒体报道，随着上海对高端豪宅限价的松绑，近日多个高端豪宅项目终于得以入市。其中，上海2010年单价地王——华侨城苏河湾项目最近获批预售的95套住宅单价是29.8万元∕平方米。该报价房源也是上海单价最贵的豪宅。而据熟悉上海楼市的业内人士透露，近期，上海高端盘限价已经解禁，多个高端豪宅项目接连获批入市，个别单价20万元∕平方米以上楼盘也都已拿到预售许可证。
另一方面，上海豪宅上半年的销量在房地产市场低迷态势下，反而有逆市走高迹象。今年4月末，汤臣一品以总价高达2.3亿元成交1套豪宅;进入5月份后，长宁西郊老牌高端住宅檀宫成交了1套面积达1152平方米的超大型别墅，总价达1.95亿元，成交单价近17万元/平方米。
不仅上海顶端豪宅频现，与东莞近邻的广州、深圳，也同样是豪宅频现。6月刚刚举行了战略发布会的深圳湾1号便是其中之一，该项目公寓单价达10万元/平方米，总价动辄过亿元。而在售的广州侨金汇悦台项目，销售单价在90000-120000元/平方米之间，面积为232平方米，为1538平方米，亦有过亿总价单位。
东莞高端市场不温不火
不同于其他一线城市的豪宅有逆市上扬之势，东莞豪宅近来却冲高乏力，部分项目更连连传出大幅折扣销售的消息。
7月，东莞一家网站推出的众筹炒别墅项目“房宝宝”，将目标对准了中信御园，得到开发商确认的信息，“房宝宝”以大约市场价格7折的水平购买该套别墅。虽然开发商相关人士表示，给予这样的优惠是因为“他们在这里一次性购买了多套房源”，但这笔交易仍被不少行内理解为开发商的一种让利行为。而就在4月，中信御园批量调低备案价，7.5折的消息就曾经引起过市场的广泛关注。在2011年首推时均价达5万元，可以称得上是东莞别墅项目之一的中信御园，目前的公开销售均价，约为3.5万元/平方米。
记者调查发现，类似中信御园的东莞豪宅中，出现较大幅度价格下调的楼盘并不多见，但价格冲高却也并不容易，大部分东莞公认的豪宅项目售价基本平稳，较少出现明显上涨，而且今年以来的去货速度也有所放慢。另一方面，不少豪宅项目的后续产品开发也开始迎合市场需求打造较小面积的别墅或洋房产品。不少开发商人士和地产研究人士对记者表示，目前东莞对别墅总价的接受度500万元是一个槛，高于500万元的别墅去货速度会有所放慢。而对于有稀缺资源支撑的豪宅产品，买家心里似乎也有一道门槛，以独栋别墅为例，总价1000万元-1500万元的相对会更易于接受，超过2000万元则销售难度较大。
■分析
消费环境变化影响成交
“今年以来多少受到了整体市场环境的影响。”对于东莞豪宅市场去货速度较慢，价格冲高不易的现状成因，锦绣山河相关人士对记者如是答复。
该人士告诉记者，东莞的豪宅并不能说是滞销，如锦绣山河曾经最贵的别墅总价约为5000万元，也成功售出，而项目目前在售的单位有总价过千万的，虽然去货速度相对去年较慢，但每周仍能保持一定数量的销售，这说明有资源支撑的豪宅还是有市场接受度。只是相比去年，今年的去货速度确实有明显减慢。
合富辉煌市场研究部总监李兴旺也对记者表示，东莞超千万的豪宅实际上也还是可以去货，只是走货速度相对会比较慢，而今年以来高端产品成交下降比较明显，是由于高端需求，即私营企业主群体的收入和投资理财理念在发生变化，进而影响成交。
■展望
下半年豪宅市场或量升价跌
虽然上半年受多重因素影响，东莞豪宅销售速度放慢，但在行内人士看来，这种成交的放慢也有相当一部分原因是上半年豪宅供应不足所致，甚至曾有多个月份出现断供所致。伴随着下半年部分别墅项目的新增供应入市，豪宅产品的成交或许会明显好于上半年。
东莞中原研究部数据显示，截止到6月底，东莞别墅开工建设但未上市的建筑面积已经达到170万平方米，虽然这个体量不会完全集中在下半年释放，但后市的供应会明显增加却是可以预期。而从市场反馈信息来看，下半年豪宅项目，尤其是别墅项目也不在少数，如三季度会有蜜糖、三正瑞士半山等7个项目新增供应入市，四季度也将有珠江观澜御景、皇家翡翠湾花园等11个全新别墅项目供应，在大平层洋房方面，一直以来去货都比较平稳的天骄峰景新品组团也将启动销售。新品供应的逐渐增加，再加上一些亮点楼盘的烘托，可以预见下半年豪宅市场整体销售情况将明显好于上半年。
虽然下半年豪宅市场供应与成交上均可能趋好，但分析人士指出，受供应产品结构和区域等多方面因素影响，下半年的豪宅成交均价或被拉低，不少全新入市的豪宅项目预计将以低于市场预期的“平民价”入市，同时有不少项目位于东坑、石排、麻涌等相对的“洼地”区域，售价难得提升。再加上部分尾盘豪宅继续低价清库存。多方面因素均会拉低东莞豪宅的整体成交均价，下半年豪宅市场或会呈现量升价跌的态势。
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