[摘要] 今年上半年，东莞二手房市场显得比较乏力，二手住宅交投持续低位盘整。据了解，2014年上半年，东莞市区以及经济发达或需求较旺盛的镇区，大部分物业的价格仍保持较平稳，小部分信心不足的业主小幅降价出货。
今年上半年，东莞二手房市场显得比较乏力，二手住宅交投持续低位盘整。据悉，上半年卖家观望情绪浓厚，对价格期望较高，加上银行房贷收紧，买家看楼、入市的意愿明显下降。在这种环境下，刚需人群仍是东莞二手房市场的“主力军”。
买卖双方价格分歧大
住在莞城花园新村的张先生，今年上半年打算趁楼市低迷的行情，购置一套三居室的二手房。经过中介的推荐，他看重了江南世家一套100多平方米的大三房，卖家要价120多万元。由于房子的装修风格是古典风格，房子南北通透，采光度也很不错，张先生一家人特别喜欢，但是价格高得让张先生“望而却步”。张先生找卖家协商，表示自己非常有诚意购买，希望卖家让价20万。但是卖家不同意，其表示如果少于118万，他是坚决不会卖。最后，因价格谈不拢，张先生的购二手房计划暂被搁置。目前，张先生打算购买一手房。
其实像张先生这样的市民不在少数，东莞某中介的工作人员告诉记者，上半年，他有几单生意，都是因为买家和卖家在价格上分歧较大，导致无法成交。目前，这个行情，卖家希望卖个好价钱，不愿让价太多。卖家觉得行情这么低迷，还要价那么高，内心无法接受。
据了解，今年上半年，买卖双方的价格分歧仍较大，僵持胶着态势有所加剧。二手房买家观望仍较浓厚，对价格期望较高，不少买家还价幅度在10%—20%，加上银行房贷收紧，买家看楼、入市的意愿明显下降。业主的心态则有所分化。大部分业主叫价企硬，不肯让价，心理价位明确，尤其是供需较紧张的东城区，部分地段成熟的优质刚需产品，议价空间十分有限，如怡丰都市广场、景湖春晓等。
部分业主有所松动，主动让价3%—5%，个别急售盘源让价10%左右，主要“卖一买一”的置换型业主、经商的业主、去外地发展的业主以及部分后市信心不足的业主。此外，业主对一次性付款的买家也有一定的让利优惠；部分物业附近的新货较多；部分物业租赁需求减少等，也是促使业主小幅降价出货的重要因素。据悉，愿意小幅让价的业主占比约三成左右。部分业主的叫价依然企硬；部分业主的议价空间有所加大，但与买家的价格预期仍有一定差距。
刚需仍占市场主导
虽然，上半年卖家观望情绪浓厚，对价格期望较高，加上银行房贷收紧，买家看楼、入市的意愿明显下降；但是刚需人群仍积极看房，成为东莞二手房市场的“主力军”。据合富标准指数数据显示，2014年上半年东莞二手楼市仍然以首置刚需为主力支撑，约占八成左右。据悉，这部分买家大多为需求迫切的“新莞人”首置刚需，其中不少为婚房或落地生根的购房置业需求，性价比较高的“笋盘”受到这部分买家追捧，如东泰花园、光大花园、怡丰都市广场、富民花园、金丰花园、太平广场、康乐大厦等。
今年，上半年改善需求的占比约为一成五，较2013年有所回升。据悉这部分换房改善需求大部分为“新莞人”，以工厂主和中高端产业人群居多，也有小部分在东莞有一定业务来往的深圳客以及东莞本地买家。统计显示，这部分买家大多青睐市区地段较好，产品、交通、配套、社区环境等综合素质较优而价格适中的物业，如未来世界花园、景湖时代城、中信阳光澳园、万科金域华府等。与新盘相比，这部分二手盘源仍有地段、配套、社区环境、成熟度、入住时间等优势，总体性价比仍然较高。
价稳有助刚需入市
业内人士表示，虽然半年东莞二手住宅交投持续低位盘整，此外东莞二手楼市的观望氛围明显转浓，买家价格期望较高，入市意愿减弱，整体人气和交投较淡静。但是，二手房上半年的整体价格走势却是价稳中微调，这在一定程度催热了刚需人群入市的态势。
据了解，2014年上半年，东莞市区以及经济发达或需求较旺盛的镇区，大部分物业的价格仍保持较平稳，小部分信心不足的业主小幅降价出货。市区二手楼价仍较坚挺，主要受市区一手新货有所不足，新盘价格仍较坚挺的影响。从上半年的价格走势看，东莞二手楼价在一季度仍惯性微幅走高。4月份，随着交投持续低迷以及新盘促销让利，加上经济景气度下滑等因素影响，部分业主后市信心不足，部分物业租赁需求下降，买卖价格也有所回落。不过，由于东城、南城等市区的新货不足；部分产业集中的镇区，二手物业需求较旺盛；总体价格小幅下跌后，快速止跌企稳。与2013年上半年相比，今年上半年东莞部分镇区的价格小幅下调；经济发达和需求较旺盛的镇区价格仍基本持稳，如虎门镇；东城、南城等市区的优质物业，价格仍小幅上涨，涨幅在5%左右。与2013年12月比较，部分镇区的价格有所下调；经济发达和需求较旺盛的镇区价格仍基本持稳；市区的价格大致保持平稳，小部分业主小幅降价出货，总体二手楼价稳中微调。
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