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东莞楼市年中消费趋势 库存土地政策成本篇

东莞日报   2014-07-20 00:00

[摘要] 在这个时代,数据正在迅速膨胀并变大,如最早提出“大数据”时代的全球知名咨询公司麦肯锡所说,数据已经渗透到当今每一个行业和业务职能领域,成为重要的生产因素。人们对于海量数据的挖掘和运用,预示着新一波生产率增长和消费者盈余浪潮的到来。

【库存篇】

库量变化影响房价

库存量一直被不少从业人士忽视,但实际上,在房地产行业,库存也是一个相当重要的指标,房地产行业的真实需求情况,除了成交数据可以表现之外,库存量的变化也同样是一个重要依据。在供应量相对稳定的情况下,如果库存量严重过大,往往意味着市场的需求可能出了问题,开发商的供应量需要考虑减少。而如果库存量快速消化减少,则意味着市场供应可能跟不上需求,开发商的供应量需要考虑放大。

在东莞,库存变化又是怎样的情况?记者梳理了多阶段的库存变化数据,通过交叉对比还原需求状况。

洋房库存呈减少趋势

分析:将近5年的商品住宅库存面积与近5年的供应进行交叉对比,则不难发现,从2009年至2012年,库存量的变化基本上与供应量的变化走势同步。而变化的是2013年,在当年新增供应大增达到750万平方米的情况下,当年库存量还出现了下滑,这说明东莞住宅需求逐年增长,在2013年有一个爆发式的释放。

研究机构分析表示,2013年全年东莞住宅市场库存呈现偏紧状态。全年各月库存量大致维持在422-480万平方米之间,这样的库存量水平实际上与2012年相当。但由于2013年楼市持续火热,使整个住宅市场库存量趋于偏紧。

细化到各物业类型的库存变化,则可以看到,并不是所有的物业类型均趋于偏紧。数据显示,库存量下降最明显的是洋房物业,2013年年终库存量为326.73万平方米,为近五年的第二低位。而别墅库存量则呈现逐年上升的态势。此外公寓库存量相比2012年也有所减少。分析人士指出,将库存量与2013年的住宅消化量来计算,2013年年末时洋房存量消化周期仅约为6个月,市场供不应求,别墅当前存量消化周期约为18个月,呈现供过于求之态,而当前公寓的消化周期为13个月,市场供求基本平衡。

库存量反映的这一供求关系也体现在了房价上。数据显示,2013年洋房均价约为8053元/平方米,较2012年上升7.52%;公寓均价9039元/平方米,同比2012年上升5.51%,别墅均价14870元/平方米,同比下降1.88%。

上半年供应和库存走势基本同步

分析:将2014年上半年的月度库存变化与上半年的月度供应情况进行交叉对比,则可以看到,库存的月度变化趋势实际上与供应月度变化趋势基本同步。

数据显示,1月由于较为充裕的持续供应放量,而监控春节成交有所放缓,当月月末库存量较2013年年末库存量出现了明显回升。2月春节后开发商推货意愿不强,市场供应偏紧,库存量出现明显下降。3月市场形势发生变化,住宅成交明显放缓,但市场供应同样不足,使库存量继续拉低。4月则受新增供应量上升的影响,库存量也出现了一定幅度的增加。至5月新增供应再度减少,库存亦小幅回落。而6月中下旬新增供应放量,使当月的库存量也明显回升。

值得一提的是,上半年别墅供应趋少,而需求在持续缓慢释放,使上半年别墅库存量逐月下滑,在供求关系的影响下,上半年别墅成交均价较2013年全年成交均价有所上升,达到15448元/平方米。环比去年下半年上升1.33%,同比去年上半年上涨7.78%。

总结:库存量走低支撑东莞房价稳定

供应量增加,库存量增加,是比较正常的现象,而在供应量大增的情况下,库存量却减少,则意味着市场供需的平衡已经出现失衡。2013年的供应与库存呈现出的正是这样的情况,这种格局的出现,意味着市场需求大于供应。而供不应求的局面,必然会影响到房价的上升。

再来看上半年的供应与库存走势,虽然上半年楼市遇冷,成交大幅下挫,但库存量并没有因成交的下滑而逐月大幅反弹,而是与供应走势基本同步,库存量的这种变化体现出来的实际上是市场需求的存在,即使在市场观望期,需求仍有一定程度的释放。而研究机构分析认为,截止至2014年6月30日的住宅库存量,如果按过去一年的市场消化成绩计算,消化周期约为9.5个月。按行内一般计算方式,消化周期为12个月才可算是供求平衡,很多城市的库存消化周期甚至会达到16-36个月。东莞9.5个月的消化周期表明,东莞供应仍是偏紧状态,整体呈现供不应求的局面,价格的稳定可以得到有效支撑。

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