[摘要] 2014年，楼市“上半场”已过去半个多月。进入7月，新建商品住宅的成交依然是徘徊不前，上半年住宅市场一路走过的“低迷”邪气，仿佛阴魂不散一般，久久笼罩在上空。2014年下半年，东莞楼市将走向如何?房价又是否会“跳水”?“下半场”究竟该如何破局?
2014年，楼市“上半场”已过去半个多月。进入7月，新建商品住宅的成交依然是徘徊不前，上半年住宅市场一路走过的“低迷”邪气，仿佛阴魂不散一般，久久笼罩在上空。2014年下半年，东莞楼市将走向如何?房价又是否会“跳水”?“下半场”究竟该如何破局?
据房天下记者了解，东莞业内分析人士认为，过去传统拿地就建的时代已经结束，2014年楼市也会迎来新的一个调整周期，楼市“下半场”将在房企的“博弈”中加剧回温。
上半年住宅成交量猛跌 均价首破9字头
2014年上半年受降价潮蔓延、信贷收紧、去库存压力增大、购房者观望情绪等因素影响，东莞新建住宅成交量大幅度下滑，环比2013年少卖了13571套。不过值得注意的是，东莞的房价却发生相反的大变化。
根据统计数据显示，上半年东莞新建住宅的房价出现大幅度上涨，同比上涨了435元/平方米，幅度为5%，达到每平方米9134元，半年均价首次突破“9”字头，创历史新高。
对此，有人认为，2014上半年东莞楼市价格的变化经历了一个从被动到主动，从“真降”到“假降”的过程。但对比广州、深圳的房价来看，东莞的房价水平仍然处于房价的“低洼区”。鉴于较低的房价基数，下半年房价下行空间其实有限，相反，房企对局博弈之中会加速升温。
东莞价格仍处广深洼地 优势减弱
据记者了解，大多数的深圳客和广州客对东莞目前房价都有较强的吸引力。尽管房价在上升变化，但相比莞深仍然有很大的低洼之势。
一位深圳市的房天下友在回答记者的提问时表示：“之前并不知晓东莞的价格洼地到底有多洼，但现在终于明白了，差距太大了。”有数据显示，深圳市目前的新房均价维持在23500元/平方米左右，而广州市的住宅均价处在15000元/平方米左右。东莞全市均价则在9000元/平方米左右徘徊。东莞与广州相差6000元/平方米的差距，与深圳相差高达14500元/平方米的差距。
从小范围片区的价格“洼地”来说，临近广州的“水乡片区”就表现得更为深刻了。2014年上半年东莞水乡均价只有7000元/平方米左右，与广州又拉开了2000元的差距。
东莞中原数据研究部中级研究员叶海青也认为，与广州相比的水乡片区价格洼地是十分明显的。“水乡片区本身房地产开发还不是很成熟，经济也不发达，但是城区与广州新塘客的外溢，导致水乡的需求增加，房价上升空间大。”
与水乡片相似的是东莞的临深片区，不过有所变化的是临深片区的地价飙涨传导至房价，洼地优势有所减弱。叶海青说：“临近深圳的临深片区也存在很大的价格洼地，因此也备受深圳客的青睐。不过随着近两年临深片区的地价飙升，传导至房价的上升，这种价格洼地的优势有所减弱。”
房企对局博弈 下半年将加剧市场回温
针对下半年东莞楼市的走向问题，业内分析人士认为，2014下半年东莞房价将面临深度调整，将会经历反复筑底的过程，第四季度的价格也会企稳回升。
先从2014年下半年的新增供应来看，东莞下半年房企对局博弈的情况较为激烈。据东莞中原统计数据显示，2014年下半年凤岗、厚街、松山湖等镇区仍将是住宅新增供应的热点区域。
在七大片区中，临深片区也将是东莞楼市供应的主力军，全新新增项目有11个，同时，松湖片区供应亦异军突起，下半年预测将有12个全新住宅项目入市，加推项目亦达到11个，其次是滨海片区，下半年全新入市住宅项目预测达11个，加推项目有10个，中心城区全新上市项目仅为8个，住宅产品加推项目达13个，东北片区入市项目6个，在售加推项目11个，水乡片区预计下半年全新上市项目4个，加推项目10个，大石龙片区预计下半年全新入市项目6个，在售加推项目5个。
强大的市场供应量将是市场回温的支撑因素。业内分析人士认为，楼市进入下半年，在多个全新项目入市的情况下，以及在售项目的加推下，东莞住宅存量将会逐渐上行。
至于下半年的房价走势，叶海青认为，2014下半年东莞房价将面临深度调整，将会经历反复筑底的过程，第四季度的价格也会企稳回升。“东莞房价下降空间有限，一直比较稳定，既不会出现大幅度下降的情况，也不会发生突涨的现象，但总的趋势稳步健康的。”
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