[摘要] 今年以来，楼市持续低迷让房贷从一门生意，变成了一种“负担”，同时“房贷荒”也直接导致购房者贷款、开发商融资这两条房市融资链条面临较大的风险。
房贷成"弃儿"若持续收紧房价或加速下跌
今年以来，楼市持续低迷让房贷从一门生意，变成了一种“负担”，同时“房贷荒”也直接导致购房者贷款、开发商融资这两条房市融资链条面临较大的风险。尽管5月央行、银监会分别要求保障首套房的贷款需求，但二季度房贷未现松动，多数银行通过收紧变相“赶客”，房贷真成银行“弃儿”？如果下半年继续维持信贷收紧，即使政府松绑限购也可能收效甚微，房价很可能加速下跌。
市场资金价格走高 银行房贷成本加大
7月以来，央行尽管未重启逆回购，但正回购操作量始终维持在较低水平，单日仅为200亿，而如此操作的市场环境则是，7月以来货币市场资金价格节节上行，并未如多数人预期那样较6月底更宽松，反倒是资金拆借难度增加，可见央行维持流动性稳定的意图明显。
以隔夜回购利率为例，从短期看，7月16日银行间隔夜质押式回购加权平均利率报3.2733%，7天品种报3.7035%，均为今年春节以来的高位。而在7月18日，因机构借钱打新，隔夜回购利率瞬间升至742.6%。从长期看，下半年的资金供给也不乐观。尤其是5月央行口径新增外汇占款仅3.61亿，市场对下半年传统基础货币投放方式转变的预期增大。加之央行行长周小川在第六轮中美战略与经济对话期间称，“央行准备用短期和中期政策工具来引导利率水平，正准备两个或三个政策工具”后，市场人士对此猜测纷纷。
此外，商业银行存款成本受利率市场化、互联网金融等因素影响，成本较高，目前还很难降下来。虽然随着央行对影子银行、同业竞争等实施整顿措施的展开，余额宝等货币基金率会降低，这有可能会为商业银行利率降低提供机会，但市场调节的变化仍需一个过程。
二季度房贷未现松动 银行收紧变相“赶客”
尽管5月中旬，央行要求商业银行要保障首套房的贷款需求，随后银监会副主席王兆星也表态要大力支持首套房贷款需求，但各商业银行显然有着自己的现实考虑。去年年底以来，银行在房贷问题上十分审慎。在北京等地首套房贷保持基准利率或是高于基准利率10%是普遍现象。一位银行业人士称，除了中央不放松银根、货币政策偏紧的原因之外，更重要的是现在市场资金价格仍处于高位。
与当前楼市“限购松绑”相比，目前银行房贷仍然维持额度从紧，除了房贷利率上浮10%-20%，有的银行开始利用“潜规则”来左右房贷利率。比如以“给予优惠利率”为“诱饵”，要求贷款人办理信用卡、理财产品，或在银行存入一定存款；在放款方面，有银行要求客户购买一定额度理财产品，通过成为银行VIP客户来享受房贷“快速通道”；为了让有限的放贷资金获得更大，银行并未按先来后到顺序发放贷款，而是谁愿意接受更高利率，谁就能先拿到贷款。
受政策导向影响，各家银行和各地均出现房贷提速的现象，但房贷利率一直未有变化。根据融360金融搜索平台发布的6月房贷市场报告，6月长沙11家银行，仅有工商银行首套房部分执行基准利率，邮储银行首套利率上浮5%-10%，其余银行均上浮10%-20%之间。一位股份制银行工作人士表示，在信贷资金紧张的情况下，银行普遍会将资金配置向利率高、好、更高的项目倾斜。在当前利率水平下，加大个人按揭贷款投放显得很不划算，更别提利率打折优惠了。
房价继续下跌 下半年房贷宽松基本无望
7月18日，国家统计局发布6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，环比下降的城市个数继续增加。分城市看，据初步测算，一、二、三线城市新建商品住宅价格环比均呈小幅回落，分别下降0.4%、0.5%和0.5%。
从目前房地产形势看，未来房贷宽松的可能性不大。即使首套房贷维持基准利率，银行盈利水平也仅为微利，银行下调房贷利率动力明显不足。目前，5年期以上房贷基准利率为6.55%，而5年期的存款利率已“一浮到顶”至5.225%，二者十分接近。此外，房贷不赚钱且风险大，这制约了下半年房贷业务的回暖速度。目前来看，即使首套房贷维持基准利率，银行盈利水平也仅为微利，银行下调房贷利率动力明显不足。
市场人士表示，当前市场流动性有点偏紧，“定向降准”对房贷影响不大，即使部分资金流向房地产领域，但这对楼市的影响程度仅属于“微刺激”，在范围内普遍存在个人贷款吃紧的压力，其很难直接起到缓解压力的作用。
个人房贷支持证券 或缓解额度紧缺状况
在市场资金价格走高、流动性存变、房贷存贷差相对变小的背景下，银行对房贷业务失去兴趣，而且做房贷还意味着可能要为未来楼市可能出现的风险埋单。因此，今年下半年房贷收紧局面可能仍难以缓解，当然也不排除有部分回暖迹象，预计房贷利率保持在基准之上的概率较大。
国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松分析称，从市场需求方面看，连月来趋紧的信贷抑制了部分首次置业的购房需求释放，主要表现为住房按揭贷款放款周期延长、利率优惠减少、申请门槛提高等。此外，作为购房主要群体的改善性需求也长期受到限购、限贷等政策的限制，难以释放，这在一定程度上“逼退”房价。
不过，邮储银行日前发布《邮元2014年期个人住房贷款支持证券化发行公告》，该产品将于2014年7月22日在银行间债券市场发行，规模为68.14亿元。有消息称，除了邮储银行发行个人住房贷款证券化产品外，另一家性商业银行也计划在今年发行该类产品，规模约在几十亿。对此，华夏银行发展研究部研究员杨驰表示，资产证券化产品可以帮助银行将个人住房贷款转移到表外，这将提高个人住房贷款对银行的吸引力。从长远来看，有利于缓解银行个人住房贷款额度紧缺的状况。
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