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中国土地市场不愠不火 房企拿地更趋审慎

中指研究院   2014-07-04 00:00

[摘要] 2013年良好的销售表现推动了房地产企业在当年积极增加土地储备,进入2014年,房地产市场形势悄然转变,市场观望情绪浓重,部分市场出现量价齐跌的局面,库存处于高位,房地产企业销售压力逐渐增大。在此背景下,房地产企业在2014年上半年普遍减少了拿地动作,在投资策略上更加趋于谨慎与理性。

房天下产业网讯:中指研究院[微博]7月3日发布《2014上半年品牌房企土地投资专题研究》,2014年1-6月,监测到的30家重点品牌房地产企业 合计新增土地371宗,低于去年同期518宗的数量;新增土地储备规划建筑面积总计6159.44万平方米,较上年同期降低39.96%;总成交金额为2065.71亿元,较上年同期下降24.28%。【下载报告】【更多报告

2014年中盘点——品牌企业销售业绩专题研究

2014年6月中房指数系统百城价格指数报告

2013年良好的销售表现推动了房地产企业在当年积极增加土地储备,进入2014年,房地产市场形势悄然转变,市场观望情绪浓重,部分市场出现量价齐跌的局面,库存处于高位,房地产企业销售压力逐渐增大。在此背景下,房地产企业在2014年上半年普遍减少了拿地动作,在投资策略上更加趋于谨慎与理性。

拿地规模:购地力度普遍减小,土地支出大幅回落

2014年1-6月,监测到的30家重点品牌房地产企业 合计新增土地371宗,低于去年同期518宗的数量;新增土地储备规划建筑面积总计6159.44万平方米,较上年同期降低39.96%;总成交金额为2065.71亿元,较上年同期下降24.28%。

从行业标杆企业在2014年上半年的拿地情况来看,出于自身对市场的研判、土地储备规模和拿地策略,各标杆房地产企业拿地表现有所不同。受到2013年上半年新增土地储备规模较大的影响,万科、万达、保利地产3家行业标杆房企在2014年上半年纷纷收缩了新增土地储备的步伐,同比降幅均超过30%,其中万科新增土地储备规模低至不足上年同期的五分之一,其拿地城市完全回归一二线市场;中海地产和碧桂园的新增土地储备规划建筑面积较上年同期均有增长,特别是中海地产,同比增长141.7%,中海地产在2013年上半年新增土地规划建筑面积249.4万平方米,拿地规模在同级别企业中规模,在本期新增土地规划建筑面积则达602.4万平方米,在土地市场降温的背景下大幅收储,体现出企业一贯秉持的稳健投资风格。

另外,部分品牌房企的土地购置金额占销售额比重下降幅度比较明显。今年上半年,万科、保利地产、恒大、绿地、绿城、世茂房地产等多家品牌房企的土地购置金额分别占销售额的比重下降幅度较大。

总体而言,2014年上半年,房地产企业的拿地步伐有所放缓,规模较上年同期出现明显下降。

土地分布:一二线市场仍受关注,拿地策略更趋谨慎

从新增土地储备分布城市结构来看,30家房地产企业在一二线城市合计拿地占比为67.51%,在土地市场整体表现疲弱的大环境下,企业对一二线城市土地市场倾注了更高的关注;这主要在于一二线城市的房地产市场受到较强的有效购买力支撑,其土地市场的风险相对较低,从优化土地储备结构的角度出发,提高一二线城市的土地储备占比能进一步加强房地产企业抵御风险的能力。

此外,30家房地产企业2014年上半年在中西部、环渤海、珠三角、长三角地区新增土地储备占比依次为36.87%、28.10%、17.89%、17.14%,由于中西部地区地缘广阔,并且受新型城镇化建设的利好影响,仍然得到了房地产企业的关注。

今年上半年,30家房地产企业在21个城市拿地的规划建筑面积超过100万平方米。其中,30家房地产企业新增土地规划建筑面积的是二线城市济南,中海地产、万达、世茂房地产、荣盛4家房地产企业合计获得19宗土地,规划建筑面积累计474.48万平方米;其次是太原、广州、南京、北京、成都等5个一二线城市,新增规划建筑面积规模分别为259.39、256.92、235.97、233.74、222.6万平方米。值得注意的是,新增土地储备规模超过200万平方米的城市中,万科、恒大、绿地、龙湖、融创、首开、华润置地、金地、金科、金隅嘉业、旭辉等11家房地产企业在北京新增了土地储备,总计获取15宗土地,拿地企业数量明显超出其他城市。新增土地规划建筑面积规模在100万平方米到200万平方米之间的城市中,包含苏州、长沙、无锡、福州等11个二线城市以及东莞、廊坊、清远、淄博等4个三四线城市。三四线城市中,除东莞有万达、保利地产、恒大等6家房地产企业在此拿地外,其余3个城市由于受到少数大型房地产企业拿地的影响,致使土地成交规模较高,华夏幸福在廊坊新增20宗土地,新增规划建筑面积140.09万平方米,保利地产在清远获取5宗土地,新增规划建筑面积130.87万平方米,淄博新增土地储备分别来自于碧桂园和绿城两家房地产企业。

2014年1-6月,广州、北京、济南、太原、南京、成都等一二线重点城市仍然是房地产企业拿地的热点区域,部分三四线城市如廊坊、清远、淄博,受到个别房地产企业城市布局战略的影响,也达到了较高的新增土地成交规模。在土地市场热度有所降低的情况下,品牌房企拿地更趋谨慎理性,控制拿地规模,同时偏重于在市场相对稳定的一二线城市增加优质土地储备,从规模和布局上降低拿地风险。

购地成本:部分城市溢价率回落,拿地成本得到控制

2014年1-6月,30家房地产企业新增土地储备的土地出让金总额为2065.7亿元,较上年减少24.28%,其中,18家房地产企业的土地出让金支出较上年下降;新增土地储备的平均楼面价为4589元/平方米,同比提高22.63%,其中龙湖、阳光城、新城控股、金科、禹洲、万达、碧桂园等7家企业新增土地储备的平均楼面价同比上升幅度超过100%。在整体土地市场出让金总额下降的情况下,新增土地储备的平均楼面价仍然在上升,主要是受到房地产企业在一二线城市拿地比例提高的影响,拉高了新增土地储备的平均楼面价。

2014年1-6月,30家房地产企业新增土地储备的平均溢价率为20.11%,较上年降低5.18个百分点,部分城市土地溢价率出现明显回落,土地市场热度下降,部分房企新增土地储备的平均溢价率几乎与出让底价持平。从30家企业的情况来看,绿城、卓越置业、恒大、华夏幸福、金科等7家企业上半年新增土地储备的平均溢价率较上年同期提高10个百分点,万科、万达、招商地产等15家企业的平均溢价率水平较上年同期出现下降。

销售的回落影响到了土地市场,房企新增土地储备的溢价率明显回落,部分城市土地市场竞争的激烈程度大幅度降低,房地产企业拿地成本在一定程度上得到控制。

房地产市场遇冷、土地市场热度不再,房地产企业在积极提高销售业绩的同时,更应当注重优化土地储备结构,通过理性研判各区域土地市场走势以求分散布局风险,才能在市场调整中找到下一块立足的磐石,为后续的发展积淀动力。

 

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