地产信托的兑付再遇高峰 信托公司面临巨大考验

21世纪经济报道  2014-07-01 09:29

[摘要] 实际上，一季度的集合地产信托发行规模，就已经比去年四季度环比下降了34.25%。多位信托业人士向21世纪经济报道记者表示，地产信托发行降至“冰点”的原因主要有两个，一是楼市拐点预期强烈，市场担忧房价下跌风险；二是地产信托项目频繁出现资金链断裂。

地产信托的兑付再遇高峰 信托公司面临巨大考验

6月份地产集合信托的发行进一步陷入了低迷。

6月30日，根据用益信托数据统计，当月地产信托的发行数量、募集规模较今年1-5月份的平均水平分别下降了41%和51%。

实际上，一季度的集合地产信托发行规模，就已经比去年四季度环比下降了34.25%。多位信托业人士向21世纪经济报道记者表示，地产信托发行降至“冰点”的原因主要有两个，一是楼市拐点预期强烈，市场担忧房价下跌风险；二是地产信托项目频繁出现资金链断裂。

“今年的重点之一就是控制好地产信托规模，尽量避免出现兑付风险。”上海的一位信托高管向21世纪经济报道记者表示。更大的考验还在后头，用益信托统计数据显示，从2014下半年至2015年，地产集合信托到期规模达到3029亿元。

6月募集规模仅133亿

用益信托统计数据显示，截止6月30日，6月份地产集合信托发行仅65款，募集资金约133亿元。单月发行数量、募集资金规模都降至今年以来的新低。在1-5月份，地产集合信托月均发行111款，规模平均约为269亿元。这意味者，与1-5月的平均表现相比，6月份的两项指标分别环比下降41%和51%。

“在销售端也感受到了，现在信托公司对地产项目都十分谨慎。”6月30日，长三角一家第三方机构总经理向21世纪经济报道记者表示。一方面，随着楼市的疲态显现，房价下跌的预期越来越强烈，各路资金对地产行业投资变得越来越谨慎；另一方面，自去年以来至今年上半年，地产信托项目频繁爆出风险，也加剧了市场参与方的担忧。

从今年上半年的情况来看，包括新华信托、中融信托、华澳信托在内的多家信托公司的地产项目接连发生风险事件，除了光耀集团外，其余的开发商多为中小型房企，且资金链紧张，甚至背负高利贷。频繁出现的地产信托风险事件，也让投资者对此类项目更为谨慎。

事实上，地产信托的疲态从今年一季度开始就有所显露。今年一季度，地产信托的新增规模为1462亿元，同比下降了4.57%，较2013年四季度环比下降30.28%。具体来看，今年一季度新增集合地产信托的规模约为649亿元，比四季度环比下降34.25%，新增单一地产信托规模813亿元，环比下降26.82%，同比下降18.86%。6月份的地产集合信托发行表现显然进一步降温。

“今年以来做的地产项目确实少了许多，项目除需要满足‘432‘的要求外，二三线城市的地产项目都谨慎了许多。”上述信托业高管向21世纪经济报道记者表示，大型开发商的项目比较好发。

从地产集合信托的平均率来看，6月份升高至9.82%，平均期限为1.71年。前1-5月则在9.68%-9.78%之间波动，平均期限为1.82年。而在2013年，地产信托的平均期限为1.89年，平均年化率为9.55%。

兑付洪峰再次面临考验

从2014年下半年至2015年，地产信托的兑付高峰将再次考验信托公司的风控管理能力、项目处置能力等。

用益信托统计数据显示，2014年集合地产信托预计到期总规模为1780.06亿元，具体为一季度368.48亿元、二季度439.15亿元、三季度444.61亿元、四季度527.82亿元。可见2014年四季度是房地产信托的兑付高峰期，且下半年的兑付压力大于上半年。

另外，按产品预计结束日期统计，在2015年到期的地产集合信托规模为2057.54亿元，高于2014年的兑付规模。分季度看，到期的压力集中在二季度至四季度。一季度到期规模为458.28亿元、二季度为531.26亿元、三季度为544.98亿元、四季度则是523.03亿元。

“销售低迷可能会加剧信托到期兑付的风险。”上述信托高管分析。国家统计局的数据显示，今年1-5月份，商品房销售面积同比下降7.8%，降幅较1-4月份扩大0.9个百分点，其中住宅销售面积下降了9.2%。分区域来看，东部地区1-5月份的商品房销售面积同比下降14.4%，并且降幅较1-4月份扩大0.9个百分点。同期，的商品房销售额同比下降了8.5%，其中东部地区下降14.7%。

另外，中部地区商品房销售面积微弱增长0.3%，西部地区则下降2.1%。销售的不畅导致在房地产开发企业到位资金构成中，定金及预收款下降了8.4%、个人按揭贷款下降1.2%。

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