[摘要] 新华房产6月24日深圳讯（记者刘亮）不久前，国内首个REITs“中信启航专项资产管理计划”在深交所挂牌转让，虽然严格限制投资房地产开发项目，主要着眼成熟物业资产的投资和管理，但酝酿近11年的REITs正式推出意味着我国房地产证券化进入了新阶段，房地产融资有了新工具。
新华房产6月24日深圳讯（记者刘亮）不久前，国内REITs“中信启航专项资产管理计划”在深交所挂牌转让，虽然严格限制投资房地产开发项目，主要着眼成熟物业资产的投资和管理，但酝酿近11年的REITs正式推出意味着我国房地产证券化进入了新阶段，房地产融资有了新工具。
提高资产流动性释放银行信贷风险
当前，商业银行的大量信贷来自于房地产行业，导致银行风险积压。随着2014年楼市“遇冷”，银行的信贷风险也在不断积聚。
早在2010年，中国银监会副主席的王兆星曾表示，房地产行业开发贷款和个人住房按揭贷款，已占当时贷款增量和整个贷款余额的20%左右。在整个贷款余额中，房地产行业已经占到相当比重。
时隔3年，根据央行公布的《2013年金融机构贷款投向统计报告》显示，2013年末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额14.6万亿元，同比增长19%。在增量上，全年增加2.34万亿元，同比多增9987亿元，增量占同期各项贷款增量的28%。
而随着2014年楼市销售阻滞，开发商资金链日益紧绷，银行的信贷风险正不断积聚。“银行方面确有迫切稀释，或释放房地产信贷风险的需求。”深圳某商行人士坦言。
房地产证券化就是把流动性较低，具有一定规模的资产进行分割、标准化，把物权转化为有价证券的形式，从而达到充分释放资产流动性，满足投资需求、释放风险的目的。
“房地产证券化对于银行而言，其释放信贷风险，提高资产流动性、盘活存量，使银行系统良性运行具有重要意义。”大智慧分析师贺信认为。
“如果将地产信贷资产证券化，银行就可以盘活几乎没有流动性的信贷资产，同时还可以逐步剥离不良资产，将风险转移到承受能力更强的证券市场，降低自身的信贷风险。”
加快资金流动缓解房企融资压力
与银行的信贷风险相对应，各大房地产企业融资难的局面持续紧张。
央行2014一季度金融机构贷款投向统计报告显示，一季度末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额15.42万亿元，同比增长18.8%，增速比上年末低0.3个百分点。
其中，地产开发贷款余额1.12万亿元，同比增长7.6%，增速比上年末低2.2个百分点；房产开发贷款余额3.78万亿元，同比增长18.3%，增速比上年末高2个百分点。
上述报告表明，主要金融机构一季度开始明显收紧房地产贷款，信贷紧张、放款速度缓慢已是行业普遍现象。
与此同时，房企自身也销售遇阻。根据中原地产报告显示，截至6月11日，在已发布前5月销售数据的30家上市房企中，从年度目标完成情况看，30家房企平均完成率仅29%。有业内人士预测，2014年90%以上的企业或难完成年度目标。
资金链承压、销售不佳，导致多家房企陷入倒闭困境。对此，香港汇业证券分析师岑智勇表示，只要内地政策允许、市场推动，房地产证券化或是房企降低融资成本并大规模融资的选择。
“对于开发商而言，房地产证券化完全可以把地产项目设计成证券产品出售给投资者，从而转移风险，只要有投资者购买其项目证券，开发商就能迅速套现，资金流动速度将会大幅加快，利用这一证券化工具开发商的资金压力将得到明显改善。”岑智勇进一步解释说。
警惕过度证券化谨慎探讨操作层面
目前，我国房地产证券化起步较晚。虽然在债券化和商业物业方面迈出步伐，但在股权化和开发投资方面进展则较为谨慎。
从发达国家的经验来看，房地产证券化是一个既能释放银行风险，又能打开房地产开发商融资通道的好办法。以美国为例，自上世纪60年代起，美国历经了一场房地产证券化的浪潮，一些与房地产相关的金融工具由此诞生，并迅速壮大。这其中包括住房抵押贷款证券化、商业房地产抵押贷款证券化、房地产实物资产证券化、房地产投资基金等等。
有统计显示，经过约半个世纪的发展到2000年时，美国与房地产相关的证券的市值达到约4万5千亿美元的规模，在美国证券市场中占有重要的地位。房地产证券化，无论是对美国的金融创新，还是改善证券市场投资结构，以及资本市场的发展都做出了不小的贡献。
其中，值得一提的是，房地产证券化不仅推动了证券市场的发展，还推动了房地产市场的发展，特别是有助于抑制房地产泡沫。
南开大学经济研究所的文时萍认为，房地产泡沫经济产生的主要原因是信贷对房地产投资的过度支持，而房地产信贷资产证券化有助于解决这一问题。
房地产信贷资产证券化实现了房地产信贷资金提供者，由信贷机构向资本市场投资者的转变，由于资本市场的投资者不具备信贷机构的信用扩张能力，因此，随着房地产信贷资产证券化的不断发展，房地产信贷对房地产投资过度支持的可能性也将随之降低。
“特别是，在资本市场成为房地产信贷主要供应源时，将能够从根本上有效抑制和防范房地产泡沫经济的产生。”文时萍指出。
不过，大智慧分析师贺信提醒，2008年美国的次贷危机就是地产信贷过度证券化的恶果，“在操作层面上，房地产证券化的产品设计、转让形式及过程都需要谨慎的探讨。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
