[摘要] 投资客曾是楼市勃兴时最为活跃的一个群体，而在市场陷入低迷时，他们也最先感受到寒意。近期，全国多个地区房屋成交低迷，楼市资金不断撤出。而号称“炒房”技术发源地的深圳，则出现投资者集中抛盘现象。
惊惧楼市寒意地产投资客抛房疾走 有大单抛售
投资客曾是楼市勃兴时最为活跃的一个群体，而在市场陷入低迷时，他们也感受到寒意。近期，多个地区房屋成交低迷，楼市资金不断撤出。而号称“炒房”技术发源地的深圳，则出现投资者集中抛盘现象。
分析人士指出，经过多年来的快速扩张后，未来房地产市场将进入平稳运行期，房价涨幅放缓，甚至出现下跌。因此，未来投资客抛盘的现象将有所增多，而在集中抛盘之后，投资客将可能逐渐淡出市场。
深圳现大单抛售
33套，88套，150套……近期大宗抛售房源的案例在深圳频频出现。这些二手房源多由投资公司持有，大手笔抛售之前，投资公司会像正规的房地产公司那样，对二手房源进行“包装”。这些突然涌入市场的二手房来源五花八门，有几年前从旧改的村民手中收购的一手新房，也有去年刚刚从另一个法人业主手中接手的员工宿舍。有的二手房刚刚入市就被抢购一空，也有的房源少人问津。
最近的一个案例是，位于深圳龙华的锦绣御园4月末突然出现150套二手房源集中销售。这一项目为城中村旧改项目，一期于2009年竣工，这批房源就是与2009年时被一家投资公司一笔买断。
房产中介介绍，投资公司接手这笔房源的成本是每平米1.7万元，如今参照周边项目的售价是每平米2.3万元。
某深圳业内人士对中国证券报记者表示，2009年锦绣御园开售之时，这一片区还相对偏僻，销售状况并不理想，加之开发商实力有限，当时急需加快去化加快资金周转，因此这批房源的成本可能更低。如今这个节点入市的另一个原因很可能是，从购入至今已经满5年，过户交易的税费成本已经显著降低。房产中介介绍，这150套房源的销售情况还算顺利。
而另一批大笔抛售则没有锦绣御园这般顺利。位于福田区的一栋建成于上世纪90年代的乙级写字楼，近期出现了33套集中抛售的房源，房源的业主同样是一家投资公司。虽然这一项目的位置要好于锦绣御园，但是由于房屋较旧，户型不够方正，加之每平米3.5万元的高价，导致这批房源的销售并不顺利。
知情人士对中国证券报记者透露，这批房源原本是另一家公司的员工宿舍，2013年集中转让给一家投资公司。原业主认为这批房源未来的空间有限，因此按照当时的市场价格进行转让。但是出乎深圳地产人士意外的是，这批房源转手不到一年即再次被推入市场。
今年3月，位于深圳罗湖区一个住宅小区也出现了88套房源集中抛售的情况。由于拥有罗湖外国语中学的学位，这批房源在一天之内就被抢购一空。这批房源同样出自投资公司之手。
银行高度戒备：注视楼盘所引发的降价
转变思路的炒家
频频出手抛售房源的投资公司们是何许背景？某深圳房地产人士介绍，活跃在深圳的数千家投资公司之中，确实有专业投资房地产的“炒房公司”。由于近年来深圳严格执行限购，注册公司又不需要很高的成本，用法人身份购买住宅的专业炒房客大有人在。
这些公司的股东结构各式各样，有一人股东，也有多个炒房客联合投资的。“的炒房公司有十几名员工，他们对于深圳的房地产市场较为了解，与开发商、银行、房产中介的关系也比较密切，他们是深圳炒房客中的‘战斗机’。”
投资公司的集中抛售是否意味着他们先知先觉，深圳楼市拐点将至？有些深圳地产人士表示，买入卖出是正常的投资行为。然而更多的深圳地产人士认为，近期深圳房价涨幅空间并不大，如果购入不久就集中进行抛售，这明显是看空市场的“割肉”行为。
不唯深圳，近期多个城市的二手房市场均出现降价出售现象。其中，在经过此前的“副中心”热潮之后，北京周边的燕郊、固安等地，二手房挂牌量明显增加，且价格有所松动。有中介机构表示，不少挂牌房源空置数年，显然是投资客所为。
炒房客是中国楼市最神秘的一个群体。在每一轮市场爆发期，几乎都可见到炒房客的大手笔动作。由于中国房地产市场规模扩张较快，房价多年维持涨势，因此在大量吃进的同时，甚少见到炒房客集中抛盘的行动。
2011年，限购等政策出台，热点城市的投资投机需求不断被挤出，曾被津津乐道的投资客也逐渐淡出市场。分析人士指出，2011年之后，由于热点城市房价高企，一些炒房者转战三四线城市，并陆续将此前的房源出手。
随着房地产市场的冷淡，抛房行为可能会更多地出现。深圳中原地产称，在当前的房地产市场，各种不利因素依旧在不断发酵，看空情绪增加。业主信心动摇，议价空间有所增大，对价格预期影响作用逐渐显现，预计二手房价格出现波动在所难免。
分析人士称，经过多年快速扩张，未来房地产市场将进入平稳运行期。一些供应过剩、透支利好的区域房价将出现下跌。加之抑制投机政策的常态化，在集中抛盘之后，投资客将可能淡出市场。
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五一楼市已来 4月深圳二手楼市恢复有升达6037套市场看法
评论:楼市进入调整期 房价十年内大跌可能性甚小
随着各地楼市相继进入调整，“楼市泡沫”破灭论高涨了起来。这种观点认为，我国楼市拐点已到，各地该出台政策救市了。笔者对此有些不同看法。我国房地产市场的确正在经历调整的“阵痛期”和“转轨期”，却并不是所谓的“崩盘临界点”。
“楼市泡沫”破灭论的理论依据来自日本房地产市场。1990年以后，日本房地产泡沫开始破灭，房地产和城市土地价格进入了下降通道，截至目前，日本房地产价格还处于这一轮下降趋势的底部。很多人把中国现在的楼市和日本1990年的情形相比，认为中国也将步日本的后尘。
笔者对比了目前的中国和1990年的日本多项关键经济数据，情况并不是这些机构所预料的那样。首先，从人均GDP来看，人均GDP代表着一国的经济发展水平，人均GDP越高，发展水平越高；人均GDP越低，代表着未来的发展潜力还很大，也代表着未来居民财富的增长空间还比较大，对房地产的购买力还存在上升空间。以2005年美元不变价计，中国2012年人均GDP为3348美元(世界银行[微博]目前还没有公布2013中国以美元计价的不变价人均GDP数据)，而日本1990年31175美元，是中国2012年人均GDP的9.3倍。
其次，从GDP增速来看，GDP增速越高，意味着国民财富增加的速度越快，同样反映居民收入水平提高较快，对房地产的购买能力在迅速提高。日本1990年以后进入0%-2%的低速增长，日本1990-2000年平均GDP增速为0.5%，2001-2013年平均GDP增速为0.8%，而中国2013年GDP增速为7.7%，中国仍处于高速增长阶段，远远高于1990年日本的增速。
再次，从城镇化率来看，城市化率越低，说明农村往城市人口转移的空间还比较大，城镇化建设还有很大的潜力。2013年中国城镇人口比重为53.73%，1990年日本城市化率为77.37%，比中国高23.64个百分点。1990年，日本已经达到城镇化率的较高水平，而中国目前的城镇化率水平只相当于1955年的日本56.1%。较低的城镇化率说明中国还有很大人口迁移比例，与1990年的日本相比，中国还需要有3.2亿的人口迁入城市，这代表着巨大的房地产需求。
可见，中国还处于高速增长阶段，经济增长空间还比较大，未来还有较大的农村向城市迁移人口的潜力，与1990年的日本有着很大差异。未来对于房地产市场的需求还比较大，并不会迅速萎缩。
很多人根据中国住房自有率和私有率指标来判断中国房地产市场是否达到了顶峰。笔者认为，住房自有率和私有率指标都不能作为判断房地产兴衰的指标。“住房自有率”是国际上考察居民居住条件的常用指标，是指居住在自己拥有产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例。据西南财经大学和央行[微博]发布的报告《中国家庭金融调查报告》披露，我国自有住房拥有率高达89.68%，远高于世界60%的水平。笔者想指出的是，住房自有率是个有缺陷的指标，只能衡量已有住房中自有住房的比例。目前的高住房拥有率只说明我国租赁房市场发展水平低；另外，很多人还不拥有自己的住房，还不能反映未来社会对于房地产市场发展的需求。比如，农村居民迁入城市，会带来住房需求的增加，会带来房地产市场需求的增大，这些住房自有率指标都不能反映。住房私有率是指在所有存量住房中，属于私有的比重，是与公房相对应的概念，更不能反映房地产未来的需求和发展状况了。
房地产需求主要来自城镇化带来的对城市住房需求的提高、未成年人成家立业带来的住房需求的提高、收入水平提高导致的改善性住房需求的提高三个方面。前面笔者已分析了我国低水平的城镇化率和居民收入水平的高速增长会带来未来十年房地产旺盛的需求，这里再重点说明未成年人进入婚嫁年龄，成家立业带来的住房需求。
自1949年以来，我国曾有过三次婴儿潮。首次婴儿潮出现在1949年至1959年。当时国家实行鼓励生育的政策，人口增长率将近300%。第二次婴儿潮是自1962年开始，高峰出现在1965年，持续至1973年，是我国历史上出生人口的主力婴儿潮。1985至1995年，主力婴儿潮人群进入生育年龄，第三次婴儿潮到来，被称为“回声婴儿潮”。据相关学者计算，这次婴儿潮人口出生数量有1.24亿左右，接近当前人口的10%。
未来十年，第三次婴儿潮进入婚嫁、成家立业年龄，意味着第三次婴儿潮将导致中国未来十年还将有着旺盛的住房需求。目前，中国20至24岁人口比例为9.0%，25-29岁人口比例为8.0%，30-34岁人口比例为7.4%，都处于较高水平，将有3.3亿人口处于成家立业购房阶段，即使排除一部分人与父母同住，这个数字还是非常可观。
2012年，中国城市人均住宅建筑面积为32.91平方米，农村人均住房面积为37.09平方米。随着收入水平的提高，未来改善性居住的需求还很大。而且，随着城市化率的提高，为了提高城市人均住宅建筑面积，每年还需新增大量的住房供给。
从发达国家房地产市场的历史来看，房地产市场未必一定泡沫破灭，也存在房价的“软着陆”的可能。在美国、德国和英国，虽然房地产市场也会进入低迷期，但都没有出现日本那样幅度大的下跌，除次贷危机之外，1976年至2007年，美国房地产市场价格一直都在温和上涨。笔者因此判断，房地产长期价格走势取决于通胀水平，长期通胀水平高，房地产价格就会持续上涨，如果处于持续的通缩中，房地产价格不仅不会涨，反而会下跌。基于以上各方面因素，笔者认为，我国楼市已进入调整期，未来十年各地区、不同类型的住宅价格走势会越来越分化，但楼价整体大幅下跌的可能性几乎为零。如果政策得当，未来迅速提高居民收入水平，提高居民购买能力，将有希望使楼价“软着陆”。
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