[摘要] 4月16日,国家统计局发布实时统计数据。据此，3月末,商品房待售面积52163万平方米,首破5亿平方米。
商品房库存首超5亿㎡ 你说楼市不降价怎么销售
4月16日,国家统计局发布实时统计数据。据此，3月末,商品房待售面积52163万平方米,首破5亿平方米。而销售却出现下滑,1~3月,商品房销售面积同比下降3.8%。此外,住宅开工面积、土地购置面积等多个数据出现进一步萎缩。业内人士分析称,从数据来看,房地产市场均出现下行趋势,从中长期看,虽然市场的阶段性回暖还会出现,但距回归景气还有较长的时间。
统计局发布的一季度商品房开发商销售数据
据了解，3月末,商品房待售面积52163万平方米,比2月末增加766万平方米。其中,住宅待售面积增加492万平方米,办公楼待售面积减少2万平方米。
一方面库存大增,另一方面销售反而下滑。1~3月,商品房销售面积20111万平方米,同比下降3.8%。其中,住宅销售面积17825万平方米,同比下降5.7%,降幅较上月增加4.5个百分点;商品房销售额13263亿元,同比下降5.2%。其中住宅销售额为11075亿元,同比下降7.7%。
除了巨额货量压顶且销售不力之外,住宅新开工面积也出现萎缩。2014年1~3月,住宅新开工面积21238万平方米,同比下降27.2%。2月、3月的累计同比降幅已超过2012年时的水平。
“楼市都出现了库存出现增加的情况,一线城市也不例外。”中原地产首席分析师张大伟分析称。
链家地产市场研究部张旭表示,房地产数据回落一方面是由于宏观政策处在收紧状态,大量刚需入市受到抑制,成交量持续处于低位。另一方面是由于局部降价现象传导,导致买房者降价预期范围扩大,观望升级。
任志强：房地产现一大危险信号
任志强认为，如果放开城市户籍的管理问题，也许有利于去除一些城市的库存。
每年进入3月份，楼市一般都将迎来一波“小阳春”行情。然而，今年的行情却远低于市场预期。进入3月份的下半月以来，市场供应虽然在不断增多，但是买家出手的节奏却没有加快。温州房价已经连跌了31个月，而且房屋价格相比点更是下跌了31%。
近日，华远地股份有限公司在网上召开2013年度业绩说明会，华远地产的董事长任志强表示，目前大概有5亿多平方米（商品房）库存，这个数量和当年12亿平方米的销售量相比已经很大，这是一个很危险的信号。他认为，如果放开城市户籍的管理问题，也许有利于去除一些城市的库存。
据介绍，2013年房地产商品房销售额8.14万亿元，增长26.3%；商品房销售面积13.06亿平方米，增长17.3%。
针对房地产市场分化的现象，任志强认为，这不是一个市场统一的问题而是不同城市的阶段性问题，他会随着城市城市化率的不同而变化。
而对于今年的房地产市场前景，任志强称，和去年相比中国的房地产投资和销售增速都有所下降，但仍会保持增长。“我们不担心短期之内的浮动，从趋势上看会前低后高，全年略有增长，包括价格全年也会略有增长。尤其是城镇化，会带来更多的投入，支撑中国经济和房地产市场的发展。”
对于近期杭州降价现象，任志强称，这是局部地区的房价波动和整体楼市没有关系。他认为，1、2月份的不代表整个趋势，影响中国经济的城镇化问题、人口问题、消费结构问题都没有发生什么变化，中国的房地产市场还有几十年的增长的发展过程，至少人口在达到城镇化70%以前，一手房市场仍然是主要市场。
针对房产税，任志强指出，房地产税会在持有环节加税，但同时会在开发流通环节减税，这样有利于降低初次进入住房市场的门槛，把现在在前提大量收取的税收和费用放在持有环节征收。
而对于互联网对房地产业的影响，任志强认为，互联网不会影响房地产开发，而会影响信息的传播和销售，如果政府能通过互联网简化审批的手续对房地产开发是一大福音，但现在的审批还是以文字和书面、现场为主的。
近期关于一线城市房价松动的报道出了不少，北京、广州、深圳都曝出新楼开盘降价促销的案例，上海一季度新房销量降了2成，上海的准一线城市杭州更是在率先亮剑降价，楼市风声似有愈来愈紧之势，但有一地例外：保定。
因为传出将作为北京的“政治副中心”，保定房价应声起跳，周边炒楼者云集于此，赚个5万就倒手，谁知道呢？毕竟中央并没有明确宣布保定作为“政治副中心”，炒的都是传言。但炒什么不是靠传言呢？真要是敲定了，将会无人卖房，房价一步到位，炒无可炒。
保定的事先存之不论。若说靠传言炒楼，还有两个传言可以把楼市炒起：一是假想长三角、珠三角克隆京津冀模式，将建特大城市群，如此可以继续热炒一线楼市；二是假想中央应对经济下滑再出大规模刺激政策，如此可以炒遍楼市。
但这两个假想都不会成立，首先中国的城镇化道路不会扭转为城市化，尽管以发展东部特大城市为方向的城市化路径，可令经济效率更高，也是未来必然趋势，但从目前国家政策来看，改变几无可能；其次，为让经济更高速增长而出台大规模的刺激政策更是不可能，那只会继续吹大过去5年积累下的泡沫，给未来创造更大的风险，并且也会让经济转型化为泡影。中央领导在多种场合反复强调过，不会出台大规模刺激政策。
支撑近十多年楼价上涨的宏观基础有四：一是靠卖地经营城市发展经济的地方政府推手；二是人民币期间的资产价值重估；三是四万亿大投资刺激政策带来的资产通胀效应；四是持续了近二十多年的城市化。现在这四大宏观基础都将不复存在：首先十八届三中全会提出的财税改革，一大课题就是解决地方政府的土地财政，随着土地财政的解决，地方政府的房价推手将失去原始动力；其次，人民币已近完成，资产价值重估也早已完成，现在面临的是美元，热钱外流给国内资产价格带来的冲击；再次，四万亿大投资的负面效应已经显现，政府和企业的负债能力已到极限，“债务-资产价格”的正循环已转入负循环，卖资产还债将成为今年的主旋律，资产供给将大幅增加；最后，人的城市化还没有完成，但房地产的城市化早已提前超量透支，未来的所谓刚性需求，也只可能集中在能够提供就业的少数城市，整体房地产已出现供大于求。
笔者不是房地产崩盘论者，而是房地产分化论者，未来房地产走向有两个基调，现在就可下结论：一是周期性，在美元周期，中国房地产乃至全部的资产价格所受的影响将是全面的；二是结构性，城市化带来的刚需不会平均用力，遍地开花，只有那些有能力创造更多就业岗位的城市，才有真正的刚需。此两种情况，不管是哪种情况，都不足以支持未来房价大规模持续地上涨，一句话，房地产所带来的财富效应快速增长已走到头了。
房价上涨是最近10年特别是金融危机以来中国财富效应的核心关键词，所谓高利贷、各种花样的理财、乃至字画收藏，其实都依附于其上。未来房价不用跌，只要不涨，围绕这一核心所产生的各种财富效应都将为之一变。很多人都有这种感受：这些年只要搭上房地产以及资产通胀快车，啥也不干，财富增速就远超平均水平，那么，将来谁要是简单沿袭这一旧径，就会发现，发财很难了。
房地产的踱金时代已经过去，财富效应正在向别处转移，游戏规则正在发生深刻变化，做投资的人们，该醒醒了：过去的成功很可能是未来的障碍。
京津冀一体化、首都产业转移、首都功能疏解等这些概念刚被抛出，就让河北的众楼市成为了追捧对象。
涿州一些现房遭抢购；燕郊个别项目单价超过1.5万元。河北保定更疯狂，近一周多个楼盘价格上浮超10%；看房班车排队、售楼大厅爆满。就在近日，奔赴河北保定看房的投资者激增。据说从保定火车站出发的看房班车，紧急增加到14辆；从北京、天津、石家庄、重庆等地来的看房者，在保定的10余个新盘走马观花…
这样的场景，人们并不陌生。
固安就是其中一个，当年这座隶属河北省廊坊市的县城，与天安门直线距离只有50公里，这种地利优势，再加上首都第二机场，让固安成为继燕郊、香河之后，北京周边的大热门区域。很可悲之处在于，固安一体化的首先并不是公共服务、交通、产业承接，而是房价。
三年前的通州新城也是这样的状况。当时传说要在区内规划8条轨道做成国际化新城，随着通州新城的这个规划一传开，通州区的房价就大幅上涨，绝大多数都是投资性的。迅速让通州那边的新楼盘价格突破2万元/平方米，通州的价格已经超过了不少城区的价格。但现实情况呢，那一年在通州购房的投资客，很多到现在才算是真正解套。
在城市群理论中，由于政策和区位的优势，对一个地方带来巨大发展动力，从而地价大涨、房价大升。此套路正是一种典型“摊大饼”式的发展思路。
这在城市群的建设中，其实是很要命的。问题出在，京津冀一体化眼前还缺少强有力的统一规划和顶层设计，所谓的一体化只是被各个小地方政府利用来炒地卖地、开发房地产。这些地方政府当然不会这么高尚，他们首先考虑的压根不是自己在未来的一体化过程中会扮演怎样的角色，而是如何能利用这一概念大捞一笔，迅速的积累自己的财政。
这跟京津冀一体化的初衷离得太远。京津冀一体化本来的核心是要解决北京的问题，是从北京的角度出发，如何化解北京的城市病，这才是京津冀一体化的关键。做成之后，京津冀一体化更是要作为城镇化的表率作用的。
它所需要的是自上而下的顶层规划，而不是自下而上、自说自话的野蛮生长。如果像现在这样，顶层设计还没有全面启动，河北的地方规划就已经开始各自为战的调整，那么紧随其后的很可能是河北这些城市土地价格的大幅上涨，到时候的开发成本不断提高造成地方利益的恶性竞争，这些只可能成为一体化道路上的绊脚石。
北京确实有特殊之处：北京的常住人口与上海不相上下，面积甚至是上海的两倍多，但北京的交通和污染等城市问题却大于上海，背后的原因就是城区与郊区发展极不平衡。上海城区的产值与郊区相当，而且比较分散。北京的城区产值远远超过郊区，城区经济产出效率甚至是郊区的20倍、30倍。北京所有的资源几乎都集中在城区，这跟上海还是有所不同的。
对于北京来说，如果只是将部分产业和行政机构转移到河北，指望从北京“摊大饼”变成河北“摊大饼”解决北京的城市病问题，那只会成为城市发展的又一个误区。
北京之前就出现了不少失败的例子。
一个是回龙观天通苑这样的睡城模式。他们都是北京尝试过的在老城区周边规划新城来缓解压力，他们也部分达到了目的，靠低房价吸收了超过50万的人口。但他们的问题在于产业，刚建成的时候，那一片地方极度缺乏产业，很少有就业岗位。所以那里的功能自然成了晚上睡觉，白天仍然是在城里，占用城区的资源，还造成上下班的极度拥挤。包括一开始的通州和燕郊，大片大片的睡城没有起到真正的分流作用，这种模式首先是被唾弃的。还有2005年，首钢启动向河北唐山的搬迁工程，首钢原有职工超过8万人，搬迁后剩余不足3万人。
在城市群的建设文案中，首先避免的是出现“睡城”“鬼城”。如果没有上层的规划，像眼前的保定这样疯涨房价，又能比回龙观好到哪去呢？与河北的其他这些城市相比，保定几乎没有钢铁水泥等重工业，之前最津津乐道的工业就是光伏等新能源行业，现在也刚好是寒冬。保定的人口较多，GDP不低，但人均GDP在河北里面排在倒数第二名。人均工资也远低于河北省的平均水平，这导致约为北京一半人口的保定，机动车甚至不到北京的零头，没有好的教育和医疗，保定在发达程度上跟北京差太多。
所以很可能导致一开始很多年都会出现这样一种状况：产业没有转过去，反倒让本地的房价等生活成本上涨，把北京的城市病转移到了保定？
上面说的这么多，其实我们要表达的意思，无非是：不想摊大饼，不想成为这样的睡城，首先必须是产业要跟着走。
但从过往世界城市群的做法来看，难就难在迁移产业上。
比如有不少人就曾经预测过：由于优胜劣汰的机制，对于很多机构来说，一旦离开北京就意味着败下阵来。就像动物园服装批发市场强制搬迁河北一样，这未必是河北繁荣的开始，更可能是动物园服装批发市场衰落的先声。别说这些产业了，就连国家部委以及所属科研机构和大学搬迁保定，也未必是保定繁荣的前兆，而有可能是这些科研机构和大学衰落的开始。
姑且不论北京会不会放手，即使真的放手，真的确定转移这些大企业进入保定，那么对于这种行政级别较低的城市，能否发挥原有的企业水准姑且不论，反向对城市构成压力，倒是非常有可能的事情。
这种情况并非是没有先例。比如中石油对克拉玛依的影响。在克拉玛依，中石油承担了许多城市公共服务职能，除与企业经营相关的税费负担、债务负担外，还有离退休人员负担、教育负担、社会保障负担等，医院、学校、社区，甚至一些基础设施和部分公共设施都依赖于中石油投资或支撑。这导致了整个城市的人才结构都偏重于石油工业，而缺少服务业和高新现代化产业的人才，石油产业创造了克拉玛依的经济基础，却同时对于其他产业形成了排挤。
这种排挤还并非单纯是人才领域。在土地归属问题上，油田作业区和相关企业因为历史的原因，拥有大量的土地，很多位于城市的中心或发展的，搬迁置换难度很大，部分招商引资企业因为土地问题甚至两三年都无法建设投产，很多涉及油田方面的问题，地方政府协调能力有限，严重影响城市的投资环境。另一方面，克拉玛依经济发展过于依赖石油，矿企的行事风格也常表现出“石油独大”。
虽然说，克拉玛依作为石油城市有着比较特殊的发展背景。然而如果真的把北京市的教育、医疗政府部门迁到保定，搞一个医疗城或者教育城，这种局面的重演实际上是分的事儿。像不少人所说的，保定你吃得消么？
根源还是在于京津和河北之间的巨大差距，这正是京津冀一体化中最难的部分。这样就注定了京津冀都市圈和东京都市圈的本质区别之处，东京都市圈建设过程中，东京的辐射作用是‘扩散’效应，它的增长能带动周边城市的增长；而京津冀都市圈建设中，在一定程度上对圈内其他城市产生了‘回流’效应，反而会挤压它们的发展空间。所以京津冀一体化更需要自上而下的顶层规划，而不是现在这样自下而上的野蛮生长，这只会造成房价的一体化。
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