[摘要] 一边是热点城市房价高涨、地价攀升、住房紧张;一边是部分城市的房地产市场，却出现了“空城”的现象。随着《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》(以下简称《规划》)的正式公布，新型城镇化该如何促使房地产业健康发展?以人为核心的新型城镇化将对现今的中国楼市产生哪些影响?
新型城镇化以城市群为支撑 不等于房地产化
一边是热点城市房价高涨、地价攀升、住房紧张;一边是部分城市的房地产市场，却出现了“空城”的现象。随着《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》(以下简称《规划》)的正式公布，新型城镇化该如何促使房地产业健康发展?以人为核心的新型城镇化将对现今的中国楼市产生哪些影响?针对这些问题，新华房产邀请到深圳多位业内人士共同探讨。
主持人：新型城镇化的核心是以人为本，随着农业转移人口市民化进程的持续推进，无论是从农村到城市的转移，还是不同城市间的转移，都必然扩大对住房这种基本生活资料的需求规模。同时，新增城市人口的住房需求也必然会对房地产市场格局带来新的变化。新型城镇化将对楼市产生哪些影响?
首先介绍一下今天出席的嘉宾：中国综合开发研究院区域发展规划研究所副所长刘国宏、中原地产研究中心经理王飞、中银国际证券有限责任公司黄海勇。
以人为本城市群为主体形态
主持人：您认为此次《规划》的亮点是什么?
刘国宏：我认为新型城镇化规划有几个亮点。规划的指导思想提到了从土地的城镇化转向人口的城镇化，避免了过去强调土地资源的开发建设，没有考虑土地所承载的具有创新能力的人群的需求的问题。
规划还特别提到了要以城市群作为支撑，这也是不同于以往的一个提法。新型城镇化应该主要往原来已经形成集聚的城市群进行再布局，提高区域的经济密度，进一步提升规模效应。不过，我觉得规划在促进资本、人口流动方面还是有所欠缺的。这个规划只到2020年，是短期型的规划，长期来看，还是需要通过保障公平的方式，市场化的手段来推动城镇化建设。
主持人：《规划》更加明确了城镇化建设的主体思路是以人为本，您如何理解?
王飞：旧城镇化是以牺牲环境资源为代价，新型城镇化是以生态建设为基础，以人为核心的城镇化，以2011年城镇化率来说，户籍人口只有35%，而常住人口为53%，这中间的流动人口是否可以享受到本地市民应有的教育、医疗、住房以及其它配套服务，这是新型城镇化的重点问题。
主持人：城镇化和城市化有什么区别?
刘国宏：事实上这两个中文词在英文里是一个单词。在中央的文件里使用的是城镇化，通常老百姓的理解是大、中、小规模的城市，而成规模、成建制的镇也是城市的一种形态。十八大报告里提到城镇化部分有一个主题就是科学发展，主线就是加快经济发展方式的转变。转变经济发展方式依靠什么?经济发展方式转变转那些?
首先一定要改变投资驱动发展的方式，因为这个方式带来了很多弊端。其中，扩大内需是我们十八大的重要战略，而城镇化正是我们扩大内需的重要手段。从产业结构的转型看，一些沿海城市的产业往哪转移，城镇化建设就是告诉这些产业在960万平方公里的国土上还有很多地方适合这些产业的发展。
新型城镇化不等于房地产化
主持人：我们更加关注新型城镇化带给房地产行业的影响。那么，随着新型城镇化的推进，对房地产行业市场有着怎样的影响?
王飞：新型城镇化给房地产行业带来的机遇，首先是区域方面的，规划提到一亿人要就近城镇化，这对中西部地区的发展是一个利好。另外，城市群的发展对于微型城市来说也存在很多利好，过去公路、商业等配套设施没有跟上，现在的规划以中大城市、大城市和特大城市为依托，在周边建设微型城市，相对应会有城际间的轨道、相关的商业配套跟上。
不过，过去三十年的城市发展过程中也出现了很多问题，因此在新的形势下，房地产开发商应该改变一下思路需要正确对待城镇化。
黄海勇：在长三角、珠三角这样的一线城市，城市集约程度太高，导致发展过程中出现一些的问题，比如房价和收入不匹配，当房价过分上涨时，会积累一些民生和社会问题。
新型城镇化的方向是非常好的，正是因为管理层看到了这一点，在推出新型城镇化的时候是理性的，同时阐释了金融创新，还提出来“打击投资性房地产投资行为”。
主持人：在新型城镇化实施过程中，您认为哪些问题是必须要警惕的?
黄海勇：走到今天，我们看到的了一些空城，这是不是给我们敲了一个警钟，“摊大饼”式的城镇化不能再走下去了。从资本市场我们看到，十年调控，房价涨了十倍，但是房地产的股票跌了十年，这是违背经济学的投资逻辑的。
所以，新型城镇化一定不能等同于房地产化，在实施的过程中如何避免“摊大饼”式的发展，这是需要考量的，比如在农村人口进行城市化转移的过程中，如何提高消费水平、劳动生产率等等。
城市更新比重继续加大
主持人：能否结合深圳，谈谈新型城镇化对房地产行业的影响?
王飞：对深圳来说，新型城镇化规划提到了老城区的改造问题，目前深圳的土地供应以旧改或城市更新为主，去年深圳有三分之二的土地供应来自城市更新，未来这个比重还将继续加大，这是一个趋势。
主持人：两会期间，住建部提出：今年房地产政策“双向”调控。对深圳的楼市会产生哪些影响?
王飞：我理解“双向调控”包括几个方面。首先，一、二线城市与三、四线城市目前面临的楼市现状完全不一样，三、四线城市的楼市面临较长的去化周期，而一线城市的楼市去化周期还处于相对稳定的时间段，深圳大概是在9个月左右。
其次，对于需求和供应也是“双向调控”，之前的楼市调控政策，包括限购、限贷都是从需求层面来讲的，促供应也一直在提但还是有差距，所以，我理解今年政府在供应方面应该会有一些动作出来。此外，“双向调控”也体现在刚需市场和投资市场调控的差异化，刚需、中低收入人群的住房需求要保障，而对于投机行为则一直是调控的重要方向。比如，从2009年到2010年深圳楼市的投资占比可以去到30%以上，而到2011年，从我们监测的数据来看，基本上投资客的占比有大幅的回落，幅度保持在20%以内的。（新华网）
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