[摘要] 业内人士指出，全国70大中城市房价同比、环比涨幅自2011年2月以来首次出现“双收窄”，房价同比涨幅或已见顶。预计市场将高位震荡并逐步降温，房价涨幅步入下行通道。
房地产市场分化趋势明显 楼市总体趋于理性
经济日报北京3月19日讯 （记者 亢舒）2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，在三四线城市房价回调的同时，原本火热的一二线城市市场似乎同样出现了降温。那么，房地产市场的风向是否正在发生改变？《国家新型城镇化规划（2014—2020年》的发布又将带来哪些变化？记者采访了诸多业内专家，看看他们眼中的房地产市场——
国家统计局18日发布了2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。
从环比数据看，新建商品住宅和二手住宅价格上涨的城市分别为57个和46个。新建商品住宅价格环比上涨的57个城市中，涨幅比上月回落的城市有40个。新建商品住宅环比价格变动中，涨幅为0.7%，为下降0.2%。
从同比数据看，新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数均与上月相同，但同比涨幅回落。新建商品住宅同比价格上涨的69个城市中，涨幅回落的城市有65个。新建商品住宅同比价格变动中，涨幅为18.7%，为下降4.1%。
“2月份房价温和上涨，涨幅收窄。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出。
总体趋于理性
春节过后，“楼市拐点已届”、“现‘见顶’迹象”，甚至“中国楼市要崩盘”的言论甚嚣尘上。
最近有媒体报道，知名房企万科在北京市大兴区的一处楼盘比预计价格直降3000元销售。消息一出，许多人认为楼市降价潮已经蔓延到一线城市，持“楼市要崩盘”言论的人认为，这一现象再次佐证了他们的观点。
而记者3月18日下午从万科获悉，北京公司万科橙项目，北京市建委批复销售价格是毛坯房每平方米售21680元，之前市场预期价格是装修房每平方米25000元，北京万科严格按照政府指导意见进行销售。
也就是说，降价的主要原因是北京市建委批复其以毛坯房形式销售而不是之前的以装修房形式销售。万科有关工作人员称，万科近些年主推装修房，此次以毛坯房销售，会在销售现场提供装修方案，客户自愿选择装修与否，不会强行捆绑。
有业内人士分析称，万科此次并不是真正降价，可能恰恰是由于这一区域一段时间以来房地产价格有过热的趋势，有关部门才选择以“毛坯房批复”给这一区域“降降温”。
另一知名房企负责人告诉记者，目前总体感受是市场分化不断加剧，一线城市和部分二线城市供需矛盾仍然相对紧张，需求依然比较旺盛，而一些三四线城市的确出现了供大于求的状况。至于出现在个别城市中的楼盘打折出售现象，该负责人分析说，开发商春节过后清盘回笼资金是正常现象，且参与打折促销的个别房地产企业的确又在市场上拿到了新地，降价促销可以理解为其看好后市的表现。
对于今年以来房地产市场出现的变化，中国房地产业协会副会长朱中一认为，2013年房地产市场比较热，最近则趋于平稳理性。至于一些个别案例，是市场在发挥作用，“不必大惊小怪”。
应抓紧编制规划
《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》出炉，许多人关心，这又将给房地产市场带来哪些变化？
对于城镇化与房地产市场的关系，国务院发展研究中心研究员张立群持这样的观点：随着城镇化进程的推进，大中小城市和小城镇的协调发展将使公共服务更加趋于均等，人们不会像从前那样执著于向大城市特别是特大城市集中，一线城市房价过热的情况就会得到缓解。
朱中一认为，在城镇化的过程中，房地产市场的长效机制建设和平稳健康发展尤为重要，而编制“住房发展规划”是各地方政府须做好的一件事。在他看来，各个城市有必要摸清底数，按照人口需求制定好规划，以确保土地的合理供应。结合当前房地产市场一二线城市和三四线城市分化加剧的情况，对于一二线城市而言，制定好规划有利于让人们了解未来几年还要盖多少房子、供求关系大致怎样。这样有利于稳定预期，也有利于确保住房用地稳定供应；而对于三四线城市而言，则要根据规划控制房地产市场的开发规模。
朱中一认为，当前个别地方政府对土地财政的依赖依然没有摆脱。在城镇化推进过程中，一些地方希望加快产城融合，以建产业园区的名义出让土地，实际上还缺少明确而科学的园区规划。
“当前房地产市场已经降温，而土地市场依然很热，这应该是其中一个重要原因。”朱中一说。
如果城镇建设仅靠卖地，地方政府的确赚到了一些资金，而由于缺少长远的产业规划布局，地方经济依然缺乏发展动力。朱中一提醒说，城镇化应该有合理的规划，有实际的产业支撑，地方政府过分依赖卖地现象值得警惕。
京华时报：房价全面下跌只是种错觉
近日，位于北京大兴的万科一楼盘，以低于预期近3000元/平方米的价格入市，引发业内对一线城市楼价崩盘的担忧。笔者认为，万科引发的楼市降价只是一种错觉。
坦率说，一线城市房价全面下降的可能性不大，更不可能出现楼市崩盘。昨天出炉的新统计数据显示，2月份北上广深的房价涨幅均明显缩窄，比如，北京新房价格2月环比涨幅0.3%，同比涨幅15.5%。这份统计数据显示，北上广深的房价同比涨幅仍是两位数。
准确地说，当前房价大幅上涨的动力明显不足，个别区域或个别楼盘价格下跌苗头隐约浮现。但这不足以说明房价全面下降的势头已经形成。以北京万科楼盘最近降价为例，虽然开盘价格比预期低3000元/平方米，但要注意到，开发商推出333套房源，却吸引了1140组客户到现场选房，说明需求很旺盛，目前不可能出现全面降价或崩盘。
从某种角度而言，之前预期万科楼价要上涨多少多少，而销售价格却没有上涨这么多，要么说明之前预期判断不准确，要么说明被开发商炮制的预期价格所误导。
所以，无论是个别城市出现房价下降，还是个别楼盘选择降价，既要观察开发商降价动机，也要注意区域楼市供求关系，更要分清楚是个案还是普遍现象。就目前几个城市楼盘降价现象而言，更像是个案。在目前保障房、中低价位住房供应不足，土地改革还未全面启动，地方政府与房地产关系还没有择开，以及楼市长效调控机制缺位的情况下，如果认为个别楼盘降价是楼市全面降价甚至是楼市即将崩盘的信号，显然，这是一种错误的幻觉，并不切合实际。
当然，在持续加大住宅土地和住房供应、推进不动产统一登记、制定出台楼市长效调控机制的大背景下，今后房价再狂奔的可能性会越来越小。当下，指望一线城市房价全面下降不大现实，至于何时房价会全面下降，则是后话。
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