[摘要] 我们注意到，虽然各方看多看空意见极度分歧，但不少地方的楼市数据依然不错；虽然银行不断收紧房贷，对楼市态度明显转向谨慎，但珠三角各地仍不时冒出天价地王……羊城晚报记者将眼光投向珠三角深珠莞佛江惠六市，踩楼盘、访各方、探内情，试图还原楼市乏味数据后面的精彩生态，揭示楼市繁荣表象之下的诸多暗流。
珠三角六市扫描
春节后楼市气氛诡异。
香港楼价大跌，“崩盘”说甚嚣尘上，李嘉诚撤资传言不绝于耳；内地不少城市则交易冷清，欲涨乏力，连“任志强”之类的多头都出来警告说楼市有风险。
不过，我们注意到，虽然各方看多看空意见极度分歧，但不少地方的楼市数据依然不错；虽然银行不断收紧房贷，对楼市态度明显转向谨慎，但珠三角各地仍不时冒出天价地王……
眼下的楼市，陷入越来越深的迷茫之中。
羊城晚报记者将眼光投向珠三角深珠莞佛江惠六市，踩楼盘、访各方、探内情，试图还原楼市乏味数据后面的精彩生态，揭示楼市繁荣表象之下的诸多暗流。
珠海
2月均价12616元/平方米
走势：不卑 不亢
据珠海某网数据监控中心统计，今年2月（截至2月28日），珠海主城区网签成交共439套，成交面积3.9万平方米，比1月（430套）多出9套，环比上涨2%，同比则上涨33%。
单纯就住宅而言，2月珠海主城区（住宅）网签成交376套，比1月（403套）少了27套，环比下跌7%，较2013年同期（322套）上涨17%。
今年2月份，珠海全市楼盘均价为12616元/平方米，而目前市区在售楼盘的均价则达到了15149.2元/平方米。
一度休眠
春节“人去城空”成交立马变惨淡
今年春节期间珠海主城区网签成交仅一套，市场整体冷清开局。有业内人士认为，原因一方面是去年年底部分开发商封盘导致市场推货量减少；另一方面，春节期间多数楼盘进入了休眠期，并无照常开门迎客。
此外，珠海是一个外来人口较多的城市，2013年楼市成交量居高不下，刚需客做了不少贡献，而春节期间“人去城空”，刚需客纷纷返乡，导致市场需求减少。
不过，记者近日走访珠海多个在售楼盘，发现珠海的房价并没有出现降价，部分楼盘价格反而比春节前有所上涨。
目前，在珠海市区已经基本上找不到万元以下的房子，传统的旧城区拱北、吉大、老香洲片区，每平方米的价格逼近或超过两万元大关。而“五年出了四个地王”的唐家湾，已跃升为新的“豪宅区”。此外，位于拱北情侣南路的一个在售楼盘，均价达到每平方米5万元。
在新香洲、前山片区，则有比较多的“刚需”、“改善型”楼盘，毛坯房的售价在每平方米13000元至16000元之间，精装房的售价在每平方米15000元至25000元之间。如今，要在珠海市区买房，百万元级别是基本的“起步价”。
对于日前网传的房价“暴跌论”，珠海一位房地产业内人士告诉记者，2014年开年成交量不高存在一些特殊原因，譬如今年过年比较早。“预计2014年珠海的楼市会出现一个相对平稳上升的状态，尤其是上半年，至于下半年是否会疯涨，还要到时候看政策以及具体情况，供需关系和地价都是影响房价的原因。”
刚需变软
半数迟迟不出手 都在观望纠结中
陈小姐到珠海工作已半年有余，喜欢珠海的她打算在此定居，于是有了买房的计划。看过了不少楼盘，却迟迟未出手。她告诉记者，房是肯定要买的，就是觉得珠海市区的房太贵，便宜的房子又太远了，因此左右拿捏不定。
“最近不是都传言房价可能会大跌吗？我和另外一位要买房的朋友打算再观望一段时间。”陈小姐说，“当然，也有不少人告诉我，若不买的话可能又涨了，所以我现在好纠结。”
在珠海，像陈小姐这样的外来定居者不在少数；想买房迟迟没出手，眼看房价越涨越高最终高过自己的承受能力的，也不在少数。
记者走访多家房地产中介，工作人员都透露，最近看房的人仍是不少，买房的需求依旧不小，但是有一半人都处于观望状态。
“我依旧看好珠海的楼市，我觉得还是值得投资的，港珠澳大桥通车在即，珠海将成为一个同时连接香港和澳门的城市，其特殊位置无可替代，就算房价跌，珠海也会是个例外。”一位在珠海工作多年且持续关注楼市的周先生表示乐观地说。
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深圳
2月均价22919元/平方米
走势：量跌 价坚
根据深圳市规划国土委数据统计，今年2月份，深圳全市新房住宅成交2536套，环比上涨35.76%，同比上涨54.45%；2月份新房住宅均价为22919元/平方米，环比上涨5.35%，同比上涨11.12%。
同时2月份深圳二手房成交量为3293套，环比下降38.31%，同比下降14.24%。记者从知名中介机构中联地产成交系统获悉（官方对二手房成交价没有确切统计），2月份深圳全市成交均价为25565元/平方米，环比上涨2.54%，同比上涨26.23%。
从数据看，今年以来深圳楼市处于成交量下跌、价格坚挺的状态。
便宜难占
着数房源实太少 想认筹时额已满
数据是“量跌价坚”，真实的深圳楼市，在“吆喝声”中观望者比比皆是。然而，这并不能促使开发商和物业持有者降价“出货”，反而是刚需族神经紧绷，一旦房子“性价比”还“凑合”，观望者马上变为“行动者”，他们大多认为，房价涨已是“多年定律”，房价跌则是“小概率事件”，能买得起的话，迟买不如早买。
羊城晚报记者日前到位于深圳原关外坂田片区的“信义嘉御山”楼盘，得知该盘二期正在认筹阶段，尚未正式开盘。现场前来看房的人不少。来自南山的张先生告诉记者，他年前就关注该盘，看中了其中的小复式房型。上周起他接到中介通知说可以认筹房源，“没想到，今天想过来交十万元钱认筹，却不让交了，说是额满了。”
记者了解到，该盘的小复式户型好，但实际房源只有10多套,“认筹的已经有几百号人了，太火了，领导怕出乱子，就停止认筹了。”中介蔡先生表示，认筹者如果排不上号，还可以选择别的房源。
该盘临近地铁口，张先生估算，开盘价也要在每平方米2.5万元以上，“如果能买上小复式还觉得划算，其他房型太贵，不考虑。”
卖方忽悠
半年前说快卖完 如今仍卖力推销
记者在采访中了解到，目前深圳只有寥寥几个新盘在推售，基本位于原关外偏远地区，比如布吉、坂田、西乡等地，价格都在2万元/平方米以上，好一点的楼盘和房型则在2.5万元/平方米以上。
“我感觉很多房子其实都卖不动，中介却老说很火爆，说又快要涨价了”，从去年底就到处看房、准备在深圳买一套大三房的蒋小姐告诉记者，有不少去年底新开盘的房源，到现在还经常打电话给她，比如位于坂田的佳兆业城市广场2期，去年底去看的时候售楼的说快卖完了，“但前几天还打电话来问我买不买，说只剩最后几套在加推，价格上却没变化，感觉有点忽悠人。”
在深圳从事新房销售多年的业内资深人士告诉记者，2013年是深圳房价涨得最快的一年，而新盘大多集中在原关外，“房子价钱卖得高，一般销售期都在半年以上，说一下卖了八九成都是骗人的，但估计也不会少于六七成，总体来说从去年底到现在属于温热状态，很难说太火，因为价格实在太高了”。
刚需无畏
投资客完美离场 接盘者称我也赚
新房价格过高，又受限于限贷限购等政策，深圳楼市的投资客，大多早已离场，这种现象在二手房市场表现得尤为明显。
早年就在深圳龙岗做生意的陈女士，在上世纪九十年代家境就比较富裕。2003年以来，她和亲戚们非常热衷投资房产，在2004年，位于深圳罗湖新秀片区的“东方都会”开盘，卖的都是小户型一至两房的公寓，当年她和几个亲戚几乎包下了一层十几套房子，每套总价在45万元-90万元之间，均价在一万元/平方米左右。
2009年以后，因调控政策的变化，房价始终处于曲折上涨之势，她们陆续将房产出售，获利均达到50%以上。2013年10月，她以总价80多万元将最后一套当时只花了45万元买来的一居室房产出售，至此，她和亲戚们卖断了该楼盘的所有房产。
记者在采访中了解到，类似陈女士这样的早年投资者，每当处于政策变动期，都会试图将房产套现。
去年10月，正是房产税盛传要出台的时期。陈女士的这最后一套房产高位抛售后，接手的是一对在罗湖附近的上班族陈先生夫妇。陈先生告诉记者，自己在深圳奋斗了五年，去年以80万元购入该套房产，准备和妻子自住。
陈先生算了一笔账，该房产首付30万元左右，用公积金还贷，每月在3000元以内，“我在附近租一套一室居，房租也是三千元以内。”他表示，虽然自己是在“高位”接手了早期投资客的房产，但也是无可奈何，并且从去年10月到今年3月，这套房子也已小幅增值，“如今如果诚心要卖，90万-95万元一定能卖掉，获利在10万元左右。”陈先生说，“结合自己以及身边亲戚朋友的买房经历来看，在深圳只要买到房子基本都是赚的，只是赚多赚少的问题。这也是大家的共识吧。”
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惠州
2月均价5816元/平方米
走势：量价 齐跌
据中原地产的统计数据，由于春节效应明显，今年2月惠州楼市量价齐跌。
全市住宅成交3311套，环比上月（8885套）下跌62.73%；成交面积351860.34平方米，环比上月（842050.87平方米）下降58.21%。全市成交均价为5816元/平方米，环比上月（5965元/平方米）下跌2.5%。
节后，惠州楼盘冷热不均，有升有降，有楼盘狂降近百万低价抛销别墅。业内人士认为，跟广州深圳不同，惠州的楼价非常贴近造价，成本摆在那里，因此降不到哪里去，也不会崩盘。
别墅狂甩
尾货狂降近百万 带客买房奖现金
位于惠州城区江北富力的中介公司小陈说，公司今年的成交量不如去年，原因是春节后江北的二手房价格每平方米涨了几百元。江北沿江一带，江景房要去到每平方米10000元以上，普通的也要6000-7000元，且出货量很少，因此价格坚挺。另外江北中心区目前已经没有新盘销售，涨价后，很多买家在观望。
相对江北的平淡，江南片区老城区则交易火爆。小陈说，节后在麦地一带二手楼交易火爆，但多是老房子，小区环境相对较差，价格在每平方米4000元左右。小陈认为，因为价格便宜，吸引一部分刚需人群，所以该区交易活跃。
江北碧水湾中原地产的覃先生说，与北上广深相比，惠州的楼价目前仍很接近成本，因为惠州相对可开发用地较多，目前又没什么大项目进驻影响。覃先生强调，这样的房价是没什么泡沫的，要降也降不到哪里去，升也不会太离谱，很平缓。
覃先生认为，惠州的楼市还是寄望深圳人，惠州市区现在很多空置房是深圳人买走的，什么时候惠州的写字楼旺起来，人才进来了，惠州的楼市才能真正火起来。
春节后，惠州楼市最引人瞩目的一幕，是白鹭湖雅居乐低价抛售一批别墅、洋房。该盘原价240多万元的别墅，节后只需180多万元甚至低到150万元就可以买到，降价近100万元。该盘洋房也疯狂降价，一套原价需90万的湖景房，只需60万就能买到。这些产品放出来后，别墅在十天之内售完，洋房的优质单位很多被该盘员工先下订，至农历正月十五之后也所剩无几。
中原地产的覃先生说，雅居乐白鹭湖后面还有很多期要开发，雅居乐资金雄厚，这批产品也是一期的尾货，打包出售，该盘二期很快就上市。
据雅居乐住户程女士介绍，雅居乐前段时间搞“挑战100万元”活动，发动“全民销售”，在该盘任何人带客户买房成功，都可以获得5000元的现金奖励，老住户还奖励3000元管理费。程女士认为，这其实就是变相降价。据一位销售人员介绍，雅居乐白鹭湖还开通至香港的直通车，把香港人直接拉到白鹭湖，每月都有10多位香港人在此买房。
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东莞
2月均价9217元/平方米
走势：坚挺 观望
节后各地房价出现大幅下滑，但东莞楼市在销售价格上始终表现坚挺。
东莞中原地产研究中心监测数据显示，今年2月份东莞住宅成交2294套，均价为9217元/平方米，成交价比上月的9282元/平方米仅少了65元，依然屹立在9000元之上。
不过，2月份东莞房地产市场仅有7个项目有新增供应，供应套数和面积较1月环比大幅下滑80%以上，成交套数和面积同样出现大幅下滑，环比降幅超40%。
供应减少成交下降，东莞楼市的观望情绪极为浓厚，不仅开发商延期开盘，购买者也迟迟不肯出手。行内专家指出，市场冷清会在一定程度上激发开发商出手让利，但估计楼价降幅不会超过10%。
银根收紧
房产商首当其冲 迷茫中放慢推盘
“和楼盘有合作的中信银行，利率也得上浮10%”，3月8日，东莞莞城富通地产在售楼盘的销售人员吴小姐告诉羊城晚报记者，各家银行的房贷利率浮动情况有所不同，但也要上浮10%，有的银行甚至要上浮25%。
记者了解到，春节后东莞各家银行房贷政策持续收紧，房贷利率上浮幅度在10%-30%不等。一位银行内部人士还透露，贷款额度也受限制，当前东莞各家银行的房贷审批都得等上半年甚至更久。这位人士称，上浮贷款利率甚至停贷，银行也属无奈，“去年申请的很多房贷都还没有放款，今年申报上去的又积压在手上”，据透露，东莞各家银行基本只有月初几天才有款可放。
其实相对于购房者而言，银根收紧，房地产商受影响更是首当其冲。记者了解到，房贷放款时间长达半年甚至以上，这就意味着购房者签好合同给完首付款后，开发商还得等半年才能拿到剩下的房款，这大大影响了开发商资金回笼的速度。
东莞中原策略研究中心总监车德锐指出，现在东莞各家房地产商对未来走向很迷茫，都在观望中，其观望情绪直接表现在今年2月份的放盘数量上。监测数据显示，今年2月东莞住宅供应套数为1038套，总体供应面积为10.26万平方米，较1月（供应5664套、面积56.69万平方米）分别下降了81.67%和81.9%。
同样持浓厚观望情绪的，还有广大消费者，“各地房价都在降，也许东莞也会出现较大幅度的跳水”，年前就计划买房结婚的郑先生告诉记者，房贷利率提升卡住了不少购房者，他会静观其变，等待东莞房价调整到合适位置再出手。
从今年2月份的成交数据看，当前东莞的购房者确实少了。中原地产的监测数据显示，2月份东莞住宅成交2294套，成交面积为24.1万平方米，较1月（3844套和41.95万平方米）下降了40.32%和42.55%；较2013年2月同期（2431套和24.99万平方米）也有5.64%和3.56%的降幅。
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江门
2月均价6536元/平方米
走势：成交 锐减
江门市住建局官网数据显示，今年2月，蓬江、江海两区新建商品房网签面积6.75万平方米；其中住宅面积5.44万平方米，环比减少50.1%，同比减少24.0%；住宅网签套数508套，环比减少49.1%，同比减少19.2%。
2月，蓬江、江海区新建商品住宅网签均价6536元，与上月相比下降3.3%，与去年同期相比上涨8.9%。
商人强势
五年算什么 降价据称零几率
“房价天天都在上涨，工资收入却不见增长。”成为许多想靠工资收入买房的白领阶层茶余饭后最爱抱怨的话题。根据一些求职网站的统计，江门的平均工资才勉强接近4000元/月，这笔钱只能凑合购买半个平方。
记者走访发现，江门的北新区和新发展的滨江新区等地，楼盘目前的均价都在8000元/平方米左右，低于7000元/平方米的几乎没有，而蓬江区个别新建成的高端楼盘，甚至开出了12000元/平方米的高价。
“好多企图买房的观望者认为房价会降，那是不可能的事情。”江门一家房地产公司一名不愿意透露名字的营销总监告诉记者，江门的房价相对周边的中山、佛山等城市来说不算高，因此能够吸引来大量购房者，在巨大的需求刺激下，房价只能会越走越高。因此，该人士认为，想买房的市民与其观望徘徊，不如尽快出手抢占先机，不然拖的时间越长房价上涨对自己越不利。
该总监还认为，江门的房地产2013年总体来看并不供大于求，甚至趋向于供应紧张的状况，江门房价下降的几率很小，甚至为零，“房价破八是迟早的事，不信等着瞧”。
记者查阅相关资料得知，2008年江门城区的房价维持在大约3200元/平方米-3600元/平方米之间，短短5年时间，价格翻了一倍还多。
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佛山
2月均价8615元/平方米
走势：持平 牛皮
羊城晚报记者走访发现，今年以来佛山大多数楼盘价格没出现大的波动，只有少数楼盘在农历新旧年交替时出现过“优惠性下跌”。
来自房地产租售服务平台“安居客”的数据显示，相比1月的均价(8677元/平方米），今年2月佛山房价有稍微下降，均价为8615元/平方米，到了3月份则回升至8838元/平方米。
业内专家分析，佛山楼市产品结构齐全、刚需强大、拿地成本高，因此，出现大跌大升的几率比较小。
优惠难再
特价房昙花一现 贵贱齐全任君选
除了万科广场、万科金域蓝湾等少数楼盘今年1-2月出现过“优惠性跌价”外，佛山其他大部分楼盘价格都未出现波动，相反，有个别楼盘还有涨价迹象。
泛澳地产佛山市场部负责人刘志勇透露：“降价风其实是以万科的项目居多，这跟他们自身的具体情况有关。”
记者到佛山万科广场走访发现，不久前，该楼盘将去年的尾货打特价，实行元宵前9折优惠，但目前在售的新货价格仍处于高位，均价是12000元/平方米-15000元/平方米；位于佛山新城东岸的万科水晶城去年年中均价13000元/平方米-15000元/平方米，目前该区域楼盘均特价出售，均价在11000元/平方米-12000元/平方米；此外，位于南海的万科金域蓝湾，在今年1月时价格也有所下降，不过今年2月开始价格又回升了。
佛山有个别楼盘则出现涨价，滨江1号的销售人员杨小姐告诉记者：“我们的小户型卖得比较好，目前的价格比年前有所上涨，比如89平方米的，总价比年前要高出5万元左右。”
“佛山的刚需量非常大，因此大跌大升的几率不太大。”南海房地产协会秘书长麦志光接受羊城晚报记者采访时表示。
刚需量为什么大？麦志光分析道：“佛山楼市的供应结构很全面，单价从4000元到20000元的产品都有，各阶层人士都可以在市场上找到适合自己的产品，不像一些一线城市，很多工薪阶层根本买不起房。”
记者从房产中介合富置业获悉，2013年全年佛山二手买家以需求较迫切的首次置业刚需族主导，这种人群在二手房买家中占比高达八成，较以往明显增加。改善型买家占比则不足两成，较以往有所下降。
合富置业首席分析师龙斌说：“八成以上的二手房买家为在佛山和广州工作、生活、经商的外地户籍买家，多为首置‘婚房’、外地户籍买家购房落地生根需求等，部分为新近获得购房资格的外地户籍买家。”
刘志勇则称：“佛山近年来‘地王’频出，开发商拿地价格不低，他们是不可能亏本去卖房的，因此房价出现大跌的可能性比较小。”
据悉，佛山2014年即将入市的“地王”项目不少，多数“地王”项目楼面地价超过7000元/平方米。
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