[摘要] 进入2014年，市场传来各种的声音。以美国、英国等为典型代表，世界经济出现了明显复苏的苗头，中国经济发展的外部环境得到一定改善。去年年底中央经济工作会议，给2014年中国勾画了美丽的“中国梦”，老百姓欢欣鼓舞期待改革将会带来的成果。
进入2014年，市场传来各种的声音。以美国、英国等为典型代表，世界经济出现了明显复苏的苗头，中国经济发展的外部环境得到一定改善。去年年底中央经济工作会议，给2014年中国勾画了美丽的“中国梦”，老百姓欢欣鼓舞期待改革将会带来的成果。所以，在整体市场信心来看，2014年中国经济被寄予厚望，被民众普遍看好。中国房地产在2012-2013年长达两年的政策稳定发展下，房价持续升温，部分城市房价上涨过快，普遍三四线城市供求压力在增大。所以进入2014年，越来越多的人担心楼市增长不能持续，楼市风险在加大。个别城市如杭州、常州个别楼盘率先房价跳水，给其它城市带来一定恐慌。毕竟杭州、常州属于个别现象，其它城市未跟进，未能掀起降价潮。观察降价城市，其共性为：超大的库存量。库存压力较大，是促使楼盘降价的直接因素。相对而言，中国楼市库存量主要集中在三四线城市，而一二线城市情况较好。在经历了前几年成交增长，价格快速上涨后，近两年三四线城市楼市进入滞涨阶段，所以，三四线城市的风险在加大，导致越来越多的开发商从三四线撤离回归至一二线城市。东莞位于广州和深圳之间，属于2.5线城市，相对三四线城市高库存量而言，东莞楼市风险较小，消化库存仅需8个月。东莞的“低库存”及“房价理性”决定了东莞不会出现降价潮。
春节后，市场传来“停贷”传言。因为仅仅是少数中小银行的短期行为，且迅速得到澄清，国有四大行未跟进，所以此次“停贷”不会对市场产生大的波动。不可否认，银根紧缩，严格房贷审批条件，加长审批周期，将会使部分住房需求挡在门槛之外，楼市成交不可避免将受到一定影响。但总体而言，影响程度有限，正常的个人房贷仍然可以正常运行。
大年初十，舆论被“东莞”刷屏，东莞名躁一时，同时增进了更多人对东莞神往。民间在议论东莞扫黄对经济及楼市的影响，市场笼罩悲观氛围。“黄色文化”自古皆有，更不是东莞独有，“扫黄”年年进行，故不必对于此事件过多的担忧，对经济的影响也是阶段性的。2013年东莞取得9.7%的可喜成绩，2014年亦将保持良性的增长。
2014年前2月东莞楼市供求平衡，成交小幅回落，房价平稳上涨
合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年1-2月东莞新建商品住宅供应面积约59.5万平方米，同比增加37%，增幅与去年保持一致。这个供应水平在历史上仍不算高，仍然低于2007年、2008年和2010年同期。2014年1-2月东莞新建商品住宅签约面积约58.6万平方米，同比减少26%。之所以出现-26%的降幅，主要原因为去年同期基数较高。2013年1-2月市场异常成交迅猛回暖，取得了86.4万平方米的成绩，同比大幅增加145%。今年1-2月成交水平在历史上不算低，仍然高于2008年、2009-2010年和2012年。
历年“两会”前，楼市都会产生一定观望，民众持币待购，这是每一年的共性。个别楼盘的降价风波，部分媒体“唯恐天下不乱”的渲染下，加重了观望氛围。所以从前2月的供求数据属于市场正常的反应，当前东莞楼市仍然处于健康理性轨道。
2014年1-2月东莞新建商品住宅签约均价约9201元/平方米，同比小幅上涨7%，仍然保持着理性的上涨，东莞房价正式步入“9字头”。从近三年1-2月房价涨幅来看，均低于7%，房价从2011年的8200元涨至2014年的9200元，上涨1000元/平方米用了4年。东莞房价基数较低，涨幅较小，泡沫空间极其有限，故东莞房价受政策波动及其它城市降价波动影响程度较小。
东莞房价连续3个月稳定在9200元上下
合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年2月东莞住宅均价约9243元/平方米，同比上涨略上涨5.5%，环比1月基本持平，微涨0.7%，连续3个月价格稳定在9200元上下（近三个月房价分别为：9303元，9177元，9243元）。
合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年2月东莞住宅新增供应面积仅8.2万平方米，735套，同比大幅减少超六成，环比大幅减少超八成。一方面受季节因素影响，春节月为楼市传统淡季。另一方面受开发商推盘节奏及工期影响，普遍项目已经在1月份推出新产品，下一次推货集中在3月份。经历2013年楼市旺销后，东莞楼市库存量较低，工程进度赶不上，3、4月份才能出现供应小高峰。
2月东莞住宅网签面积约23.1万平方米，同比略减6.3%，环比减四成，属于正常的波动范围。
2014年前2月101-140平方米首改产品供应比重增加
合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年2月全市新供一手住宅供应中，首次或首改户型71-120平方米占比重，占67%，保持着2013年全年平均水平。其中以首次置业为主的户型71-100平方米供应比重约47%,略有回落。101-120平方米户型供应比重增加明显,比重约20%,另外比重上升的产品为首改121-140平方米户型.70平方米以下以投资型公寓的产品供应比重创历史新低,仅2%；141平方米以上大户型供应比重有所下降,约占17%.
东莞“低库存”支撑楼市成交活跃度及房价
合富辉煌东莞市场研究部数据显示：截至2014年2月底，东莞一手住宅库存面积约471万平方米，连续3个月增加后小幅回落，处于低位水平。按照2013年月均销售63万平方米计算，去库存时间仅需要7.5个月。这一状况有别于杭州和常州去库存超20个月,决定了东莞不会跟进出现降价现象.
市区楼市严重供不应求 房价坚挺
市区楼市供求矛盾较突出。合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2014年2月市区仅新增供应1.9万平方米,仅176套,创历史新低.但签约了15.1万平方米,1501套,出现严重供不应求现象.2月市区住宅均价约10713元/平方米,同比上涨6.2%,环比1月份基本持平.从下图市区每年供求走势看出,2012年开始,市区楼市出现较明显的供不应求,房价在2013年始加速上涨.
前2月：万科、光大和万达分别位列全市房企前三
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年1-2月全市开发商商品房网签约金额排名中，万科地产以11亿元超大优势位列榜首;光大发力,以4.7亿元签约总额排名全市第二，万达地产以签约总额4.2亿元排名第三。鼎峰地产以1.9亿元，连续2个月进入前十，主要贡献项目为鼎峰源著、鼎峰尚境和鼎峰花漫里。
2月住宅个盘前十: 热销楼盘以市区和临深片区为主 以高端盘为主
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年2月住宅签约前十名楼盘有以下几个特点:1.以市区和临深片区为主,其中市区和临深片区(塘厦凤岗)各占四席;2.以高端盘为主,其中均价万元以上楼盘占六席;3.以一线品牌房企为主,占五席.
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