[摘要] 随着春节假期的逐渐远去，国土部门也开始着手加快推地力度。本月土地供应发力显著，无论是环比还是同比均出现急剧增加，整体土地供应80.69万㎡，环比增加107.76%，同比增加208.65%。其中商住地供应50.98万㎡，环比增加436%，同比增加716.46%，推地力度明显加大。
按照以往惯例，进入新的一年，银行会获得新的贷款额度，个人住房贷款额度通常比较充裕。但今年春节过后，信贷收紧的趋势仍在蔓延，房贷利率普遍上浮，并且逐渐成为影响楼市的主导因素。在人民币贬值加剧、美国退出QE预期加剧，国内资金面紧缩。2014年，资金偏紧将会成为年内的大概率事件。流动性资金的缩减，将会加大开发商的融资成本，信贷收紧也影响短期内开发商的资金回笼。在缺乏宽裕资金的支撑下，地市活跃度将有所下降，开发商拿地逐渐回归理性，拿地心态趋于谨慎。
进入新年，土地市场出现明显分化，一线城市的土地热度不减，三四线城市土地成交乏力。目前地产行业没有受到明显的打压政策，行业基本面趋于向上，给予开发商对市场预期的强烈信心，不少开发商适时增加土地储备，扩大发展规模。2月东莞土地供应急剧放量，政府明显加快推地节奏，土地供应量快速回升。受到春节假期影响，本月土地成交成色不足，商住地仅有横沥和凤岗两宗地块成交。从拍卖结果来看，曾两度流拍的横沥地块被碧桂园以高于原来1亿元多元的价格交易。凤岗地块吸引16家企业抢夺至53轮，最终益田地产以溢价188%拿下，折合楼面地价高达7257元/㎡，为继万科棠樾后的单价地王。地块靠近益田大运城邦花园，未来将主打深圳客。深圳客的外溢加速，使得不少开发商在临深片区开发尝到了利润的甜头，不惜血本重金拿地。该地块楼面单价如此高，未来项目楼价或将达到2万元，价格洼地的优势不明显，对深圳客的吸引力减少。碧桂园从去年下半年以来，铺开迅速扩张的布局策略，本月再拿下横沥一宗地块，布局重点以二三类经济相对落后的区域为主，将会带动部分区域的房地产投资开发热度，充分激活部分长期累积的市场需求。在快建快销的运营模式下，碧桂园瞄准二三类非经济发达镇区布局，一来低廉的地价，能有效控制后期碧桂园项目高性价比的优势，二来部分二三类尽管经济发展水平相对落后，但楼盘竞争小，长期以来累积一定的市场需求。碧桂园进驻后能带动区域的房地产开发投资热度，充分激活潜在需求。同时，由于受到碧桂园影响，过分透支片区的潜在需求，导致同片区的楼盘销售存在一定压力。
一、2月土地供应发力显著，但土地成交依旧成色不足。
月度总体叙述：
随着春节假期的逐渐远去，国土部门也开始着手加快推地力度。本月土地供应发力显著，无论是环比还是同比均出现急剧增加，整体土地供应80.69万㎡，环比增加107.76%，同比增加208.65%。其中商住地供应50.98万㎡，环比增加436%，同比增加716.46%，推地力度明显加大。
成交方面，东莞土地合计成交8宗，面积合计27万㎡，环比减少43.97%，同比增加56.85%；成交金额9.89亿元，环比增加56.63%，同比增加118.81%。其中商住地成交2宗，面积合计13.02万㎡，环比增加2.94%，同比增加363.97%。2月由于受到春节假期的影响，成交依旧成色不足。尽管商住地成交量增长明显，但本月仅仅成交2宗地块，并且横沥一宗地块规模较大，拉动成交面积的走高。
价格方面，东莞土地成交单价为3663元/㎡，环比上升179.53%，同比上升124.65%。其中商住地成交单价为6993元/㎡，环比上升125.36%，同比上升45.98%。商住地成交楼面地价为2797元/㎡，环比上升36.42%，同比上升26.83%。
二、 2月土地市场出现分化，一线城市土地热度不减，三四线城市成交乏力。
2014年2月重点主要城市成交一览表：
供应情况：2月300个城市共推出2753宗，环比减少29%，同比减少13%；推出土地面积10485万㎡，环比减少29%，同比减少6%；其中住宅类用地（含住宅用地及包括住宅用地的综合性用地）854宗，环比减少38%，同比减少5%；推出面积4101万㎡，环比减少38%，同比增加7%。
成交情况：2月300个城市共成交土地1822宗，环比减少47%，同比减少17%；成交土地面积6827万㎡，环比减少47%，同比减少12%；其中住宅类用地535宗，环比减少54%；同比减少21%；成交面积2671万㎡，环比减少52%，同比减少4%。
成交价格：2月300个城市成交楼面均价为1438元/㎡，环比减少4%，同比上涨14%，其中住宅类用地成交楼面均价为2175元/㎡，环比上涨15%，同比上涨30%。
溢价率：2月300个城市土地平均溢价率为10%，较上月下降4个百分点，较去年同期下降4个百分点；其中住宅类用地平均溢价率为13%，较上月下降3个百分点，较去年同期下降4个百分点。
点评：受春节假期影响，本月土地市场成交乏力。但从各类城市来看，土地市场的表现出现分化，北京等一线城市的土地热度延续，实力房企拿地倾向于优势资源集中的城市。2月信贷收紧的趋势在不断蔓延，局部消化库存大的城市个别项目出现大“跳水”，引发客户滋生恐慌观望情绪。三四线城市由于市场消化压力大，开发商拿地相对谨慎。
三、东莞土地市场
（一）、土地供应
1、节后政府加快推地力度，土地供应量快速回升。
随着春节假期的渐行渐远，各岗位工作将会回归常态，2月土地供应量快速回升。本月东莞土地供应8宗，面积合计80.69万㎡，环比增加107.76%，同比增加208.65%。其中商住地7宗，面积50.98万㎡；商业用地2宗，面积合计1.38万㎡；工业用地6宗，面积合计23.67万㎡；其它用地5宗，面积合计4.65万㎡。节后政府加快推地力度，土地供应量快速回升，一方面政府短期内对政府通过卖地增加土地财政的依赖不改，另一方面市场更多是在延续去年年底的土地热度，在2013年的销售顺畅之下，开发商购地意愿依旧强烈，政府把握推地时机，乘势推地，并且以商住地块为主。
2、镇区地块踊跃入市，商住地供应量迅速走出低谷。
2月供应7宗商住地，镇区地块抢先发力。
2月东莞商住地供应7宗，面积合计供应50.98万㎡，环比增加436%，同比增加716.46%，为2013年14个月以来的第三高位，供应量十分活跃。镇区地块的踊跃入市，使得2月商住地市场迅速走出春节的低谷，表现十分抢眼。从2月的推地节奏来看，政府的推地热情不改，地市延续活跃升温的势头。2月供应的7宗地块全是镇区地块，主要集中在虎门、大岭山、东坑三个镇区，近两年这些区域明显加大当地房地产的土地出让，推地动作十分频繁，反映局部镇区将房地产作为该镇的支柱产业地位越加突出，政府也从过往重点房地产发展向依赖房地产发展。大岭山、东坑2013年以来推地步伐明显加快，一方面由于出口、服务行业等实体企业由于受到外围环境等因素影响，实体经济增长缓慢减缓，将房地产发展作为支柱地位越加突出。另一方面松山湖原则上不再供应商住地块，而松山湖聚集众多高端企业、教育资源、高端人才等所产生的购买力向周边区域外溢，大岭山、东坑等镇区为对接松山湖的购房需求，相应加大土地的供应量。
2014年2月东莞挂牌上市土地情况一览：
（二）、土地成交
1、 受春节假期影响，土地出让金额未见明显起色。
本月东莞土地春节金额为9.89亿元，环比增加56.63%，同比增加118.81%。从月度走势来看，本月的土地出让金伟近6个月以来的第二低位。受春节假期影响，2月土地交易量尚未恢复常态，土地出让金未见明显起色。年初由于受春节假期影响，土地挂牌地块寥寥无几，交易量萎缩，土地出让金自然相对低位运转。
2、2月土地成交陷入春节淡季的休整期，成交量仍然偏于冷清。
2月东莞土地合计成交8宗，面积合计27万㎡，环比减少43.97%，同比增加56.85%。其中，商住地成交2宗，面积合计13.02万㎡；工业用地成交4宗，面积合计11.33万㎡；其它用地2宗，面积合计2.65万㎡。2月东莞土地市场仅成交27万㎡，为2013年近14个月以来的第三低位的月份记录，整体成交量偏于冷清，一方面受到春节假期影响，市场各方对楼市的关注度偏弱，开发商也尚没有启动年内的拿地发展计划，另一方面春节月份往往是楼市淡季，政府也在酝酿今年的推地计划，年初推地力度缓慢，地市难见明显活跃。
3、2月商住地成交依旧低位徘徊，但地块成交结果甚佳。
本月商住地成交2宗，碧桂园、益田地产分别斩获一宗。
据东莞中原研究部监测数据显示，本月商住地成交2宗，面积合计13.02万㎡，环比增加2.94%，同比增加363.97%。受到春节假期影响，商住地仅成交2宗，成交量依旧低位徘徊。但从成交结果来看，本月的土地拍卖氛围趋于热烈，地块成交结果甚佳，各自找到好东家。曾经过两度流拍的横沥地块再次以高于原来的1.3亿元风光出嫁，被碧桂园以底价27350万元斩获，折合楼面地价1150元/㎡。地块占地9万㎡，容积率为2.5，与当地5000元/㎡的楼面地价相比，有一定的利润空间可塑。但横沥经济水平落后，当地仅13万左右的常住人口，每年消化量仅4-5万㎡，消化量十分有限。但碧桂园凭借着强大的品牌效应、全民化的销售模式和产品的高性价比，将会有效激发当地长期累积的市场需求，楼市热度将有望大大提升。另一宗地块是位于凤岗官井头村临近一宗商住地，地块吸引16价企业53轮的抢拍，最终益田地产以溢价188%的63730万元斩获，折合楼面地价高达7257元/㎡，创下2007年楼市最疯狂的万科棠樾15243元/㎡以来的又一个单价地王。地块临近益田大运城邦项目，2008年该项目仅2000元/㎡左右的楼面地价，洋房售价过万元，利润空间颇丰。该项目靠近深圳的地缘优势，主打深圳客，楼盘价格远远高于凤岗其它项目的楼价。截止2014年2月28日，大运城邦住宅仅有119套在售。正是开发商尝了利润丰厚的甜头，在大运城邦的尾盘之际，乘势追击拿下该地块。与2008年相比真是时过境迁，地块价值今非昔比。该地块占地面积3.5万㎡，容积率为2.5，未来将会建成高层洋房，楼面地价达到7257元/㎡，按照地价占据楼价大约三分之一的成本测算，该地块未来的售价或会达到20000元/㎡。凤岗由于靠近深圳的地缘优势，价格洼地明显，是吸引深圳客的主因。但楼价达到2万元，价格洼地优势不明显，对深圳客的吸引力不大。再加上地块占地规模偏小，打造成高端产品也存在一定难度。地块的综合素质一般，7257元/㎡的楼面地价偏高，后期产品的定位、定价、销售都存在一定压力。
碧桂园加快东莞扩张步伐，二三类落后区域是布局重点。
自去年下半年以来，碧桂铺开东莞快速扩张策略，先后在企石、常平、黄江、东坑、横沥拿地，布局重点集中在二三类区域。碧桂园从去年下半年以来新增土地储备37万㎡，平均楼面地价每平方不足2000元，拿地成本低廉，并且以经济相对落后的区域为主，一来低廉成本下的快建快销，能控制后期高性价比的价格定位；二来部分二三类尽管经济发展水平相对落后，但楼盘竞争小，长期以来累积一定的市场需求。碧桂园进驻后能带动区域的房地产开发投资热度，充分激活潜在需求。同时，由于受到碧桂园影响，过分透支片区的潜在需求，导致同片区的楼盘销售存在一定压力。
4、凤岗地块创下2007年万科棠樾以来的单价地王，助推本月的楼面地价走高。
据东莞中原研究部监测数据显示，2014年2月东莞商住地成交13.02万㎡，环比增加2.94%，同比增加363.97%；楼面地价2797元/㎡，环比上升36.42%，同比上升26.83%。本月商住地楼面地价快速走高，主要是凤岗一宗商住地吸引多家企业抢夺，楼面地价达到7257元/㎡，创下楼市疯狂的2007年万科棠樾后的单价地王。
5、个别地块拍卖氛围热烈，本月溢价率迅速走高。
据东莞中原研究部监测数据显示，2014年2月东莞商住地溢价率为73.04%，溢价率迅速走高。本月商住地成交2宗，其中一宗横沥地块以底价成交，另一宗凤岗地块吸引16家企业参与竞拍，溢价率高达188%。凤岗地块拍卖氛围十分热烈，高溢价成交促使整体溢价率迅速飙升。
2014年2月东莞土地交易明细：
四、3月土地市场蓄势待发，即将迎来一波“小阳春”回暖行情。
随着3月的来临，一切工作岗位将恢复常态。3月土地市场将会快速走出春节的低谷期，即将迎来一波小阳春行情。截止3月4日的公告显示，3月东莞土地市场将挂牌出让24宗地块，面积合计162.34万㎡。其中，商住地8宗，面积合计60.26万㎡，商业用地1宗，面积合计1.76万㎡，工业用地10宗，面积合计98.32万㎡，其它用地3宗，面积合计2.01万㎡。
3月政府明显加快推地步伐，楼市将会一波回暖行情。3月东莞将挂牌出让8宗商住地，全是镇区地块，可选择范围广。其中不乏热门区域的优质地块，开发商可择地入市。尽管受到信贷收紧和外围市场降价的舆论影响，短期内楼市走势尚未十分明朗。但市场没有重大利空政策打压，整个行业基本向上的趋势不改，仍然给予开发商较强的拿地信心，地市升温的态势将延续。
3月东莞土地市场热度将有望回升，市场将重现开发商活跃拿地的身影。3月东坑、大岭山、虎门、塘厦、寮步等区域均有商住地入市，并且部分地块较为优质，综合素质佳，预计将会吸引不少企业参与竞拍。大岭山出让2宗连体商住地，面积合计达到21.74万㎡，起步楼面地价2876元/㎡。地块位于大岭山大道，大岭山森林公园，厚大路和莞惠高速等主干道环绕，可到达厚街、长安等临镇。地块占地规模大，容积率仅1.6，大盘开发可打造多累产品的综合混搭，未来可以辐射厚街、长安等客户。虎门赤岗村也出让2宗连体商住地，面积合计15万㎡，北面靠近虎门政府，起步楼面地价2100元/㎡。虎门经济水平发达，70万左右的常住人口，购买力旺盛，汇集万科、中信、佳兆业等品牌开发商，房地产发展较为成熟。塘厦镇石潭埔村出让一宗4万㎡的商住地，地块靠近碧桂园天麓山、万科朗润园等项目，起步楼面地价1807元/㎡。此外，寮步也有一宗8万㎡的商住地入市，地块频临莞深高速、东部快速干线、松山湖大道，周边有东莞篮球中心、东莞理工学院城市学院新校区、东莞市第六高级中学等配套，地块占地规模大，容积率2.5，起步楼面地价2658元/㎡，所在片区具有一定的发展前景，也可以对接松山湖需求，地块综合素质较好。3月东莞土地市场将会蓄势待发，多宗优质地块入市，将会搅活土地交易热度，市场交易量有望大大回升。
2014年3月东莞挂牌上市土地情况一览：
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