[摘要] 近日，国内多个城市陆续传出房价大跳水的消息，就在诸多房产大鳄频频放言今年楼市不容乐观之际，这一波降价潮仅仅是个别现象，抑或是更猛烈“风暴”的开端？在扫黄的阴影下，东莞楼市是否会遭到波及？楼市走势究竟如何？
近日，国内多个城市陆续传出房价大跳水的消息，常州一品牌楼盘降幅超过7000元/㎡，杭州热点板块的一处老项目也从之前的均价18000元/㎡下调至15800元/㎡，超出很多买房人的意料。就在诸多房产大鳄频频放言今年楼市不容乐观之际，这一波降价潮仅仅是个别现象，抑或是更猛烈“风暴”的开端？在扫黄的阴影下，东莞楼市是否会遭到波及？楼市走势究竟如何？
杭州：热销盘猛降三四千
作为国内楼市二线城市的领军代表，杭州房地产市场的一举一动牵动着整个长三角的“心”，而“马年降”的声音正是来自这座城市的地产热门板块。房天下了解到，这家名为北海公园的楼盘正式公布了15800元/㎡的“清盘价”，房源包括在售的5号楼以及从未销售过的“楼王”6号楼。而该项目之前的销售价格为18000-19000元/㎡，换句话说，此次“清盘价”比以往着实便宜了三四千元。
至于降价原因，该楼盘销售中心一位工作人员坦言，清仓甩卖主要是由于竞争压力大，该楼盘周边万达、万科、富越地产等旗下的10多个项目陆续开盘，区域内竞争压力太大。
有意思的是，北海公园打响降价炮之后，同区域的另一家楼盘迅速接招，在原价17200元/㎡的基础上，以起价11800元/㎡、均价13800元/㎡入市，一场价格战已箭在弦上。
香港：两大地产商大手笔劈价抢客 降幅高达45%
新年伊始，香港两大房地产商便大手笔劈价揽客，优惠幅度高达45%。一夜间，香港楼市“崩盘”、“熊出没”等传言四起。
传言中劈价最厉害的新鸿基新楼盘“尔峦”在新春之后首推约156个单位，价格普遍比去年初推时下调，部分单位报价比去年低38%，如果算上8%的折扣优惠，折后每呎均价为8526港元，单价相当于下跌近43%。同时劈价重推的还有李嘉诚旗下长江实业新年新盘“DIVA”，一次性给予超25%的优惠。
两大巨头劈价卖楼，是不是楼市“熊出没”的开始？接受记者采访的地产中介一致说，减降只是个别发展商的行为，而且两巨头降价单位数量有限，如“尔峦”推62个单位，“DIVA”也只推25个单位左右。而且从去年数据来看，成交量减少，但价并没有跌。
常州：雅居乐楼盘号称降七千
江苏省内的常州市也传出大降价的消息，雅居乐星河湾推出惊人优惠活动，共有4幢房源包括在内其中优惠幅度的10号楼，其毛坯房优惠价为5380元/㎡起售。而此前该项目的毛坯房售价为11000元-13000元/㎡。不过，这家楼盘此前的售价并未得到买房人认可，过高的价格超出了普通购房者的承受水平。该楼盘的销售一直不理想，据常州房产信息网备案信息显示，该楼盘开盘至今，销售备案房屋仅10套，累计面积2505.84平方米，均价为12095.8元/平方米。因此，开发商表示，对于前期高价购买该楼盘的老业主，开发商将如数退还差价，给予了一次性补贴。
据了解，常州去年房价保持平稳，整体甚至出现了下滑趋势，房天下的统计数据显示，常州当前的住宅销售均价为7510元/㎡，与去年同期基本持平，因此多家楼盘纷纷采取送车位、送家电、减总价、特价房等各种名义打折促销，就连一些别墅产品也不例外，打折楼盘多达60余家。
长沙：30多个楼盘集中降价促销 品牌房企优惠大 据不完全统计，长沙30多个楼盘出现降价、促销，其中包括恒大、万科、长房、保利等大型房企。如恒大雅苑优惠20万，万科白鹭郡两三个月下降700元/㎡等，统计数据显示长沙县和开福区的价格下降的数量，天心区与雨花区下降数量。 中原地产湖南总经理胡治钢表示，长沙多数楼盘成交量以及房价下降有三大原因，其一，1月份的传统季节影响；其二，银行房贷的收缩政策，门槛提高导致客户量减少;其三，长沙存量储备充足，未售量房源面积量大，市场供过于求，客户量少下的市场情况下，开发商采取促销等手段吸引客户达到销售目标，降价属于很正常的现象。从长远来看，2014年长沙房价还是会处于上升区域，长沙去年土地价格上涨50%，成本上升等因素影响长沙房价下降的可能性很小。” 推荐阅读： 自杭州打响马年降价枪之后，业内专家微博热议不断，对于此波“降价潮”发出了不同的声音。而住建部政策研究中心研究员赵路兴在接受采访时表示，此次降价城市特征明显，其待售库存较大，新增需求却难以跟进。 而事实上，据房天下统计，发出降价声音的杭州，2013年创下仅次于2009年的历史次高成交记录，但同时也成为了重点城市楼市库存的城市。截至2013年底，杭州市区商品房存库达到11.3万套，其中住宅达7.7万套，远高于北上广深四个一线城市。加上二手房挂牌可售房源量，杭州楼市目前在售房源已达到了22万套。另外还有约为50万套商品房的潜在供应。如果以过去三年的平均去化速度计算，消化这些潜在供应需4年至5年。 而火速跟进的常州，仅计算现有存量，其去化周期就已高达近20个月。高库存成为悬在开发商头上的一把“利剑”，而要想提高成交量，降价快速走货无疑是开发商的选择。虽然有业内人士表示，与2011年那轮降价不同的是，此次多个楼盘选择降价，并非由于资金链断裂迫不得已。可以看成是开发商对市场压力预估的一种主动性和预防性降价，也是优化结构的降价。
但不可否认的是，此次降价城市特征明显——待售库存较大，新增需求却难以跟进。因此，持续一年多的暴涨后，在资金流动性偏紧的背景下，库存高，人口新增放缓，消化周期较长的城市都有可能在最近再次出现降价，楼市开启阶段性降价区间。但业内人士提醒，2014年全年房地产市场趋势仍难以判断，其是否会延续现在的走势，仍需看两会后市进行定夺。
东莞扫黄影响 房价走势几何？
与很多城市一样，2013年的东莞楼市异常火热，供应与成交都创下新高记录。与火热的住宅成交相呼应的，是火热的土地市场，2013年东莞全年土地成交金额高达196.18亿元，同比上涨超过五成，其中商住地成交金额158.31亿元，同比去年同期增长108.51%。
2013年各类镇区楼面地价全线走高，纷纷踏上历年高点，地价涨势明显。延续到2014年，东莞土地市场依旧火热，今日（2月24日）交易的凤岗官井头3.5万㎡商住地经过16房企53轮叫价后，被东莞市奥林威房地产开发有限公司以63730万元擒获，折合楼面地价约7256.89元/㎡，溢价187.98%，这一单价刷新东莞2013年6月26日由东莞忠诚投资创造商住用地单价（6090.14元/㎡）。
随着东莞楼市越来越火热，库存减少，越来越多的外来品牌开发商在东莞积极拿地补仓，深耕东莞，与此同时，前两年热衷在外拿地的东莞本土房企也回归东莞市场。从拍地房企来看，去年拍地房企以拥有较大实力的“大咖”房企为主。如万科、碧桂园、金地、佳兆业、保利等外来品牌开发集体亮相，并且布局战线继续延伸。
马年伊始，原本就“名声在外”的东莞再次名声大噪，而这次是因为央视集中曝光东莞“黄流”，东莞警方大火力集中“扫黄”，让数十万小姐迅速逃离东莞，东莞个别镇街酒店和出租房里瞬间人去楼空……而这次大规模的“扫黄”带来的后续影响，也是东莞房地产业界与购房者热议的话题。
有部分网友表示会对东莞二手房租赁市场带来影响，甚至引起东莞整体房价波动，也有部分网友则认为东莞扫黄事件是一次很好的营销推广，也许东莞会因此而更火。东莞扫黄究竟会带来哪些影响呢？
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东莞的答案是……
房源供不应求，业内普遍看好后市
不可否认，在扫黄的影响下，东莞不少镇街出现了人流稀少的局面，比如厚街、虎门、长安等镇街。不少镇街往日繁华密集排列的民房出租公寓，随着东莞扫黄，空置的出租房也与日俱增。
但与此同时，房天下实地走访市区商品房租赁市场发现，年后租价未见下调现象。“东莞色情业从业成员一半租住农民房或者自建公寓，很少会租住在小区，也很少租住两房三房的商品房，所以对商品房租赁市场的话影响并不是很大。”东莞房地产业协会秘书长陈骏良分析说。
而合富辉煌、满堂红、汇业等中介机构方面皆表示，元宵节后是东莞务工人员租房的高峰期，“退房现象确实存在，尤其是酒吧、酒店等娱乐场所附近的一些小公寓，但是两房三房市场较为稳定。租价的话也较为稳定，不会有太大的调整。”
对于在“扫黄”夹击下的马年东莞楼市走向，房天下连线多位业内，业内普遍看好后市，他们认为东莞楼市库存量一直处于较低水平，2013年众多开发商资金回笼良好，不存在较大幅度降价的可能性。而扫黄对下游行业带来的影响远远大于对房地产市场的影响，“扫黄跟楼市是没有直接关联的，是不挂钩的两个行业。其他个别城市降价，但是并没有大规模的降价潮出现，并不是一个大趋势；第二，东莞楼市行情一向比较独立，不跟随；第三，东莞楼市一直以来都处于理性健康状态，不会出现暴跌现象。”
“目前没有听说东莞有房价跳水的楼盘。”合富辉煌市场研究部副总监李兴旺在接受房天下访问时表示，“房地产是地域性很强的行业，不同的城市供求关系不同。首先很肯定地说，部分城市降价对东莞会产生观望影响。其次我想说，东莞本身的供求态势，决定了东莞房价下降的可能不是很大，至少上半年不是很大。目前东莞仍然处于供不应求，库存量较低，甚至存在着不少项目蓄势涨价的现象。”
而与对住宅市场的乐观相对应的，是业内对于东莞商业地产的忧心。“本来东莞镇街分散，消费力也较为分散，商业地产建设就有过剩，年后已经有不少退租的。而大规模大力度的扫黄势必波及到下游行业，所有娱乐场所的休整，导致美发美甲店、文身店、化妆店生意冷清，而导致不少店铺已经贴出转让的告示了。”业内人士分析说。
东莞房地产协会秘书长陈骏良认为，扫黄对地产和经济的影响还需观察一段时间，商业购物中心不可能靠色情行业维持消费，商业地产需要考虑的是当地消费水平，现在可能要对购物群体做出调整。
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东莞房协陈骏良：房价理性库存低 降价潮不会波及东莞
对杭州、常州、长沙、武汉等地楼盘做出的跳水降价行为，东莞房地产业协会秘书长陈骏良认为，这并不是一个大趋势，不会波及东莞。“呢，并没有大规模的降价潮出现，并不是一个大趋势；第二，东莞楼市行情一向比较独立，不跟随；第三，东莞楼市一直以来都处于理性健康状态，不会出现暴跌现象。”
陈骏良表示，2013年东莞楼市住宅市场出现量价齐升现象，形势喜人，2014年1月2月是春节过节期间，住宅成交量价出现一定的调整也在情理之中，“每年都会是这样的一个情况，一般来说，3月就会回升到火热的一个局势了。”
对目前的东莞楼市，陈骏良认为东莞房价没有大幅下降的理由：“东莞房价的上涨一直都是理性健康的，不存在虚高现象；同时，经过2013年的畅销，东莞住宅库存量一直处于较低水平，供求关系也支撑房价上涨；另外，东莞楼市是以自住为支撑的，投资的几率非常少，深圳广州购买力的外溢也都是自住需求。房贷紧缩会对部分购房者造成一定压力倒是有的。”
而对于目前议论火热的东莞扫黄对楼市的综合影响，陈骏良认为“影响有限”。“扫黄肯定是要扫的，毕竟这是不健康的，不可能作为东莞的一个主产业存在下去，但是为什么说影响有限呢？是东莞的色情业跟楼市没有直接关联，这是不挂钩的；第二是色情业的从业者不是购房群体，可能有少部分是买房的，但是很少很少，即使说租赁市场，影响也不会很大，小姐一般都是租农民房占主体，少数租公寓。但是确实会有一定的影响，整体娱乐业的停业整顿，如果造成整体经济的下滑的话，可能就会在一定程度上影响到东莞楼市，但是影响非常有限。”
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谢逸枫：降价是个案 不排除东莞部分中小房企加入降价行列
“当前杭州、常州、襄阳出现楼盘以价换量的降价现象，属于房企个案的市场行为，不值得大惊小怪。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受房天下访问时表示，“不能把杭州、常州、襄阳个盘中一批房源的房价下降现象解读为降价潮，只能说是局部城市的个部楼盘价格开始松动。”
对目前部分城市出现降价跳水行为的现象，谢逸枫分析原因说：“一方面是银行房地产不断收缩，部分中小房企资金链颇为吃紧；另外一方面是商品房库存量超过2008年，局部城市面临市场供大于求，去库存量仍是房企回收资金的杀手锏。三是楼市调控与宏观经济政策走势不明的情况下，现金为王符合部分中小房企发展与生存的现实需要。”但是他认为：“即使杭州爆发个别房企楼盘的业主打砸售楼部的违法事件，依然不会逆转中国楼市上行预期，更加不会导致楼市崩盘、房价暴跌50%的可怕危机。市场没必要过于担心与恐慌，毕竟中国楼市总体上没泡沫，住房需求总量依然是不足够的。”
对于出现降价跳水的城市，谢逸枫认为他们有以下几个共同点：“一是房企资金链面临破裂，扛不住了；二是银行贷款收紧，无法融资，民间资本成本过高，吃不消；三是商品房库存量积压大量资金，现金流短缺；四是楼市调控抑制大量的投资与改善需求，刚需观望心理情绪逐渐上升。因此，考虑到房贷与调控及房企自身的因素看，不排除东莞与其他城市有部分中小房企加入降价新的队伍之中。但不会出现性大规模的降价潮。”
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合富李兴旺：东莞房价下降几率小 不少项目蓄势涨价
合富辉煌市场研究部副总监-李兴旺
“目前没有听说东莞有房价跳水的楼盘，倒是有不少项目有蓄势涨价的苗头。”合富辉煌市场研究部副总监李兴旺在接受房天下访问时表示。
对其他城市接连出现的房价跳水行为，李兴旺分析说：“房地产是地域性很强的行业，不同的城市供求关系不同。首先很肯定地说，部分城市降价对东莞会产生观望影响。其次我想说，东莞本身的供求态势，决定了东莞房价下降的可能不是很大，至少上半年不是很大。目前东莞仍然处于供不应求，库存量较低，甚至存在着不少项目蓄势涨价的现象。”
李兴旺表示，目前出现房价跳水城市的共同特征是待售库存量大，供过于求。这在东莞是不存在的。
而针对目前热议的东莞扫黄对楼市的影响，李兴旺表示：“扫黄肯定会对东莞经济有影响，扫黄会影响到整个产业链：酒店客房、KTV、酒水销售、服装首饰销售、化妆、房屋租凭、餐饮等等。至于影响到什么程度，就要看扫的时间和程度。”
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天为李宝柱:没有理由支撑东莞房价下降 扫黄影响有限
深圳市天为房地产顾问有限公司董事总经理：李宝柱
“其他城市出现降价与东莞房价涨跌是没有必然因果联系的。”深圳市天为房地产顾问有限公司董事总经理李宝柱表示，“影响楼市的主要是整体经济走势、政策调控与供求关系，目前东莞房价下降没有任何理由支撑，我认为不会波及东莞。”
就李宝柱看来，常州、杭州及长沙、武汉等城市楼盘出现降价行为，可能与开发商的个体情况相关，“并不是由于整体经济层面的下滑或是新政即将出台的影响，可能与开发商回笼资金情况以及个体对于未来形势的一个判断相关。但并不是一个大规模的降价行为，也并不会成为大趋势。”
“目前东莞楼市还是处于珠三角的一个价格洼地，从07年后到现在，东莞房价也一直处于健康理性的发展状态，虽然个别地段的个别楼盘涨幅比较大，但整体非常健康理性。2014年来说，东莞房价应该会平稳上涨5%-8%，也预计不会有严厉新政出台，因为东莞楼市的健康不需要新政调控。”李宝柱分析说。
而对于目前社会热议的扫黄对 东莞楼市的影响，李宝柱直言：“杞人忧天，根本不会有多大的影响。东莞色情业的从业者压根就不是东莞购房群体的主力，虽然可能她们有购房需求，但是购买力是不够的。东莞服务业肯定是会受到波及，但是影响非常有限，也不会太大影响到东莞整体经济的下滑，因为服务业也并不是东莞GDP的主要支撑，不是主业。”
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瑞峰姚丽军：东莞楼市或现短暂观望 不会大规模降价
瑞峰置业董事副总经理姚丽军
“东莞目前暂时没有出现楼盘降价的行为，但是压力是存在的。”瑞峰置业董事副总经理姚丽军在接受房天下访问时表示，“在扫黄影响下，东莞楼市可能会经历一个短暂的阵痛期，尤其是豪宅、大户型及投资产品方面会有短暂的观望期，但是不会出现大规模的降价行为。”
目前常州、杭州、长沙等地出现降价行为，会不会蔓延成降价潮呢？“这个要分城市来看，来说，从宏观经济来看是有共性的，信贷收紧导致开发商资金链紧张，这是他们降价的原始动力；第二是经过2013年一年的热销，中端刚需消费出现空档，而豪宅、投资产品需求未得到引导释放，后续成交乏力；第三是新政府上台后反腐反贪的力度非常大，高端消费力收缩。这三个原因会直接导致三四线城市房价压力大，出现降价行为。”
姚丽军认为，东莞同样去年也持续了一整年的热销，中间层同样会有所消化。“东莞也是有降价压力的，扫黄跟反腐反贪是有直接关联的，会导致豪宅、投资产品方面的观望，进而导致成交下滑，如果下滑持续一定时间的话，就会引起楼市的局部降价现象。”
但是，姚丽军也认为，东莞与其他降价城市有所区别：“整体来说，我们是好过其他城市的，不会出现大规模的降价行为。因为虽然东莞刚需层有所消化，但是东莞房价整体健康理性，未见暴涨，泡沫成分少；第二是东莞楼市库存量低，据瑞峰统计数据显示，目前东莞楼市库存在400万平米左右，而年去货量在600万平米左右，所以即使加上新货供应，东莞去货压力也并不大。加上去年的热销让开发商资金回笼良好，降价动力小，并没有急切降价的一个需求。”
姚丽军认为，未来东莞楼市走势还有待观察，“等两会后才能看到，两会将会释放出一些信息，行政信贷方面的。”
同时，他认为东莞扫黄对东莞整体经济与楼市发展来说，从长期层面来说都是件好事。“可能会经过一个阵痛期，但是对长期来说是件好事，东莞经济完全可以消化掉这些负面的影响。色情行业以及带动的相关行业并不是东莞经济的主力支撑，东莞健康转型必须抛开这些不健康的因素。即使是酒店业也会有健康的一个发展，该倒闭的倒闭，该转型的转型，该平民化的平民化，优胜劣胜。”
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2月24日下午14时许，东莞中原地产策略研究中心总监车德锐先生接到电话时表示，多个城市目前出现降价的现象是由银行收紧发放给开发商的贷款额度所导致的。
东莞中原地产策略研究中心总监车德锐先生
“银行放款的额度实在是太紧！太紧了！”车德锐先生一连两次感叹地说，事实上，各大银行收紧房款从2013年“钱荒”的时候就已经开始了，这不是局部现象，都是如此，银行对开发商的贷款基本采取的都是“从严”、“从紧”的态度。
目前，并没有出台全局性的楼市打压政策，但多城市出现放贷收紧、房价下降的迹象，从某种程度来讲，这已流露出中央释放了紧缩流动性的政策深意。
从2013年“钱荒”以来，房贷逐渐出现收紧，并且在2014年初得到了进一步地蔓延。银行房贷不但收紧，且连续几个月都没有“放闸”信号，造成一些开发商因资金链条断裂或资金回收渠道变窄而不得不采取降低售楼价的措施。
至于为何只是部分城市个别楼盘“跳水降价”，这是因为很多具有前瞻性的和敏感性强烈的开发商已率先启动了应对银行的策略，老早提前抢跑市场。
譬如，万科、恒大、碧桂园2014年的1月的销售业绩不但延续了2013年的销售势头，而且还出现爆发增长的情况、这些房企对市场敏感强烈，能快速作出应对策略的举措，马年开局马不停蹄就抢跑市场份额，面对楼市降价风，则显得十分从容。
对于“降价风”是否会波及东莞楼市的疑惑，车德锐先生首先认为，银行收紧房款额度是性的，东莞也在范围内。东莞降不降价，就要看开发商能承受多久了。开发商的资金链如果没有压力，自然不会降价，资金回收渠道够宽也是不会降价的。
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