[摘要] 国家统计局70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，北京、上海、南京等热点城市自2012年下半年以来呈现连续的环比上涨，2013年9月一线城市同比涨幅均超过20%，杭州、重庆等二线城市涨幅也接近10%，涨幅明显高于全国其他城市水平。房价持续高涨不跌，让很多也内人士又开始猜疑楼市是要崩盘了吗？
国家统计局70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，北京、上海、南京等热点城市自2012年下半年以来呈现连续的环比上涨，2013年9月一线城市同比涨幅均超过20%，杭州、重庆等二线城市涨幅也接近10%，涨幅明显高于其他城市水平。房价持续高涨不跌，让很多也内人士又开始猜疑楼市是要崩盘了吗？
三四线城市将出现50多座鬼城
尽管包括四个一线城市在内的20多个城市均已出台了楼市调控政策，但内容基本是对既有政策的重申，并无新意。不过，值得一提的是，一线城市的政府不再打压需求，而是转变思路增加“供给”，以此来控制频现的“地王”现象。
一位不愿具名的房企老板告诉《国际金融报》记者，自己不久前才抛掉了江苏的一个商务楼盘，明年准备拿地继续投资上海的住宅市场。
他对未来的一线城市房地产市场抱有信心，在他看来，政府不再从压低“需求”着手，而是调整思路增加“供给”，未来一二线城市房价将维持稳中有进的步调。
对此，多位业内专家在接受《国际金融报》记者采访时普遍表示，未来的政策导向仍会以市场为主，供需关系才是决定房价的根本。
而市场的两极分化将更加严重，复旦大学地产运营研究所所长蔡为民指出，三四线城市明年将出现50多座鬼城，面临全面崩盘，未来的五年内都会处于存量消化的阶段；而一二线城市则仍将保持稳步上涨的态势。
业内人士则认为，在中央房地产调控思路转向以保障房和住房供应体系为主的新形势下，预计2014年中国房地产市场将是“高位震荡、逐步降温”的态势。
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高价地的去化压力
2013年是房地产历史上地王的一年，不完全统计，全年地王出现超过20幅。sf
虽然目前房企回归一二线城市的动作并未停止，但丁祖昱认为，京沪深穗四个一线城市已经走过了房地产高速发展的最快阶段，而从目前趋势来看，除了有“畸形需求”的北京之外，上海、广州和深圳的房价涨幅已经趋缓。sf
在目前整体市场容量衡定的情况下，一线城市新房的成交量相对峰值已经回落。数据显示，2013年北京市新建商品住宅的成交面积为约946.3万平米，相比2012年的峰值出现了约45万平方米的降幅；上海2013年的新房成交量则比2007年的峰值下降约40%的。sf
在此背景下，开发商回归一线城市的开发难了度和风险都在加大。北京亚豪机构指出，从2013年成交地块的土地成本来看，未来纯商品住宅市场“豪宅化”的趋势越来越明显，2014年年初，北京楼市将会有一批中高端项目集中上市，占比将显著上升。
但与此同时，2013年这批高价地在未来面临的去化风险也在增加。丁祖昱分析，未来一线城市刚需住宅板块面临较大调整，豪宅市场也将面临去化的压力。
“刚需客户群体购买力上升幅度有限，对于单价和总价的承受能力有限；而豪宅不是必需品，需求量也相对固定。”丁祖昱透露，从其2013年监测的数据来看，上海全年成交千万级豪宅3000余套，北京成交2000余套，广州和深圳加起来不过1000套。
北京中原地产市场总监张大伟则指出，在一线和部分二线城市的高地价项目中，地价已经占到整个产品成本的40%以上，风险在于，随着未来房价涨幅放缓、下跌，房企的利润空间将被挤压，甚至可能亏本。
行业增速下降
在专家看来，三四线城市的房地产市场已经整体供过于求，发展的空间有限。
根据业内分类，中国有289个地级以上城市，除了4个一线城市、33个二线城市外，252个都是三线城市。多数三线城市房地产市场容量小，需求有限且供给无限。此外，地方财政过度依赖房地产市场，导致波动风险大。
“那些房价较低、均价水平在6000元/平方米以下的三线城市存在较大风险。”丁祖昱认为，在成交量低平、价格更低的市场中，即便是成本控制较好的一些规模房企，项目利润也很难如想象中可观，而且增加了企业的管控半径和管控难度，消耗了管理团队。
“我们调研了很多三四线城市，发现供给压力巨大而总的需求有限，很多楼盘从年初到年底价格几乎没有怎么涨过，其中东北的三四线城市已成为不少开发商的梦魇，某些城市例如丹东目前的去化周期高达近7年，如果把未来的供应算上，去化周期更是长得可怕。”世联地产研究人士指出。sf
世联预计，2014年将延续当前城市分化的态势，住宅供给面积增加10%左右，而需求却有所衰退，行业整体的去化率会低于2013年，预计销售面积同比增长5%，均价增长5%，销售金额增长10.2%，增速均远低于2013年。
世联指出，2011年行业增速的下滑，导致很多开发商在2012年初面临着巨大的偿付危机，不得不降价来保证现金流的安全。在2014年，行业增速的下降同样会带来较大冲击，会有部分加杠杆过度的开发商面临去库存压力。
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不动产登记局组建加快 专家称信息采集房价难降
中国房地产离崩溃时间点还有些日子，采用微调办法还可以调节。昨日，“《清华管理评论》大讲堂—走进深圳”活动在科学馆举行，住建部副部长仇保兴在演讲中说，很多地方存在盲目改造乡村面貌的政绩冲动，把农村建得像城市一样。
城镇化并非无限发展
仇保兴说，实现健康城镇化或者新型城镇化，关键要解决哪些是底线问题。具体而言，我国健康城镇化必须守住五个底线，也就是大中小城市和小城镇应该协调发展、城市和农村应该互补协调发展、实现紧凑式的城镇空间密度、防止出现空城，以及防止文化遗产和自然遗产流失。目前中国超大城市规模过大，理论上而言，中小城市尤其是城镇群轴有大城市不可替代的功能。
普遍观点认为，中国城镇化率还不够高，还有很大空间。仇保兴认为其实是一个错觉，给人感觉到城镇化是无限发展的。不少地方存在城镇化路径依赖，有的省已到60%的城镇化率，以为还有90%等着，错误预期导致大家认为不管到什么程度都可以继续城镇化，盲目建设新城等。
“什么是新农村？很多人认为新农村是消灭农村、消灭农民、消灭农业，这是完全错误的。”仇保兴批评地方政府盲目改造乡村面貌的政绩冲动，很多地方把城乡一体化理解为城乡一样。
房地产调控应化整为零
现场有人提出关于房价问题，仇保兴表示，房地产政策如今有一个鲜明转变，就是房地产要回归“居者有其屋”的基本需求，回归到城市空间的公平分配和使用上来，绝不能成为过度投资的渠道。房地产调控模式应该化整为零，如深圳的问题深圳解决，不必中央出政策。
仇保兴还说，现在解决房地产存在的问题还来得及，日本在上世纪80年代，就是城市化的末端房地产崩溃，因为后面的动力没了，这就是房地产崩溃的时间点。中国离这个时间点还有一些日子，此时要是能想明白，采用微调的方法，可以调节过来。
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