[摘要] 2014年的东莞房地产市场也酝酿着众多的变数。外来品牌发展商越来越多进入东莞，并全面开疆拓土；深系发展商近两年纷纷调整战略思路，将东莞定位于深耕城市；本土发展商接连发力，新项目蓄势待发；临深片继续红火，水乡片整装待发；政策调整将释放更多的置业需求……东莞房地产市场格局将会有全新的调整。
又到一年年末，每年的这个时候，要做的不仅仅是总结过去一年的成绩，更重要的是展望新一年，以新的状态新的面貌新的规划，迎接新一年的各种变化与挑战。
对于东莞楼市，或者说楼市而言，2014年将是转折性的一年，十八届三中全会虽然对房地产调控的字眼着墨不多，但其明确了以市场为主导的未来改革方向，从房地产信息登记制度、土地制度、房地产税收制度以及财政体系制度等层面，对房地产行业重新进行解剖重构，将会实实在在改变房地产发展的整个环境和生态链。
在这样的背景之下，2014年的东莞房地产市场也酝酿着众多的变数。外来品牌发展商越来越多进入东莞，并全面开疆拓土；深系发展商近两年纷纷调整战略思路，将东莞定位于深耕城市；本土发展商接连发力，新项目蓄势待发；临深片继续红火，水乡片整装待发；政策调整将释放更多的置业需求……东莞房地产市场格局将会有全新的调整。
新市场永远是挑战与机遇并存，2014年，房地产企业将在新的赛季中，开启新的征程。
改堵为疏全新规则梳理楼市
11月闭幕的十八届三中全会，在召开前就曾引起房地产行业内的广泛关注。彼时，不管是发展商还是置业者，均因为十八届三中全会的召开而产生了观望情绪，行内普遍认为大会会对楼市再出新政。但出乎行业的预料之外，十八届三中全会对房地产着墨不多，并未发出具体的调控措施。
虽然对房地产调控着墨不多，但公报字里行间的改革方向，却又与房地产行业有着千丝万缕的联系。尤其是“使市场在资源配置中起决定性作用”的方向，由过往的政策调控大多是“堵”，开始向由市场主导的“疏”转变，使行内对未来的楼市发展有了更多的预期。
【关键词：调控】 以市场为主导 逐步摆脱一刀切
5000多字的十八届三中全会公报，“市场”一词出现了20多次。去行政化，回归市场化，成为房地产行业内对十八届三中全会公报最关注的内容。
全会指出，经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。全会提出，建设统一开放、竞争有序的市场体系，是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。必须加快形成企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流动、平等交换的现代市场体系，着力清除市场壁垒，提高资源配置效率和公平性。要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制。
一直以来，对房地产市场影响的，便是中央的调控政策，多年以来的多次楼市调控，每每对楼市都会带来波动影响。而可以看到的是，大部分时候，国家宏观调控的发布，是由于部分一线城市房地产发展过热，出现泡沫，为了去除楼市泡沫，国家不得不对行业进行政策调控。而这种宏观调控由上而下，往往容易出现一刀切，对地方针对性不强的局面，调控效果也因而会受到影响。
金地集团东莞公司副总经理陈君斌在接受记者采访时便表示，让起决定主导作用的市场作为基调，对未来整个楼市的发展都会有决定性意义的变化。政策调控一刀切的局面以后会越来越少见，更多会由地方根据不同的楼市表现而进行相应的调控。陈君斌同时认为，虽然十八大之后的政策落地影响或许不能在2014年完全体现，但肯定在未来一到三年会发挥其主导效应。
东莞中原地产研究部总监车德锐分析认为，以市场为主导，是由调控到改革的根本转变。过往的宏观调控，大多时候是头痛医头，脚痛医脚，在行业内看来，调控政策也就更多是“堵”住需求，以求能控制住房价的上涨，但需求始终都要释放，堵并不能改变这个趋势。以市场为主导，是用疏导的理念去改革，对未来的市场会更多地起到根本性的作用。
对于有置业者担心的，市场调控房价会进一步推高房价，行内人士则指出，市场为主导并不意味着政府就完全不作为了，可以看到，一方面是商品房由市场为主导，另一方面则是政府保障房的进一步推进深化。双方各自做好自己的事，真正让住房需求均能得到释放和满足。
【关键词：土地】
土地政策调整，拓宽房企拿地渠道
12月20日下午，深圳市首例原农村集体工业用地成功入市，深圳市方格精密器件有限公司以1.16亿元竞得。这是深圳原农村集体工业用地入市试点地块，也是十八届三中全会之后进入土地市场的原农村集体工业用地。
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）提出，要建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。这被认为是集体所有制土地入市流通的信号。大部分行业人士均认为，集体所有制土地入市流通会是一个趋势，虽然这一政策不可能很快就真正推行实施，但稳步推进是必然。
对于新的土地政策，发展商是明显欢迎的。陈君斌告诉记者，集体所有制土地入市流通，意味着发展商在土地获取方面有了新的渠道和机会，也意味着土地供应会增加。至于具体的效用和影响有多大，则要看政府的改革推进力度，以及盘活土地的能力。
车德锐则表示，土地政策调整是必然的，但具体推进时，要根据不同城市分化。相对而言，广深等一线城市可开发土地稀缺，集体所有制土地入市的步伐也需要更快，才能解决城市自身的供应问题。而东莞首先要推进的，是进一步加速推动建设用地入市，同时加速推进“三旧”改造项目。相对而言，集体所有制土地入市的推进在东莞会相对较晚，不会在2014年就明显表现。
有资深从业人士指出，不少人认为集体所有制土地入市会起到降低房价的作用，这并不完全准确，在经过土地招拍挂之后，地块的价值最终会由市场来决定，这也意味着即使集体所有制的地块建成的项目售价即使会低于普通商品房，也不会如以往的小产权房售价会低至商品房的一半以下。
【关键词：户籍】
入户政策调整将进一步释放需求
12月20日，东莞市政府网站全文公布的我市入户政策系列文件征求意见稿，东莞的入户政策将进一步放宽、程序将进一步简化，在条件准入方面，范围扩大到在莞经商人员，同时新增四类就业人群；在积分制入户方面，门槛由原来的130分降低到100分，同时加分项分值大幅提升、扣分项分值大幅降低。东莞入户门槛将降低。
东莞入户政策的调整，与十八届三中全会的《决定》精神一脉相承，《决定》指出，创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。
有分析指出，东莞入户政策的调整，其目的是围绕着东莞的转型升级服务的。高技能人才与投资总量，确能有效提升东莞发展档次与水平，在城市竞争越来越依靠高技能人才与资金撬动效应的当下，这是非常有效的手段。而城市内高技能人才与投资总量的增加，无疑也会间接成为楼市的利好。
地产分析人士指出，东莞入户门槛降低，可以说是从间接和直接两个方面利好于楼市。直接的方面，是入户门槛降低，户籍人口增加，东莞置业者也会相应增加。从间接而言，东莞入户政策的调整，助力东莞城市升级，东莞城市价值提升，东莞的房地产价值也会相应提升，并进一步吸引更多的消费人群留在东莞，住在东莞。东莞入户政策的调整如果最终确定，相信会在2014年就会刺激到一部分新莞人作出定居东莞的决定，东莞楼市的首次置业刚性需求还会进一步释放。
另有从业人士则认为，有序放开中等城市落户限制，严格控制特大城市人口规模，会使目前表现明显的广深购买力外溢至东莞的态势更为明显。
【关键词：房产税】
加速建立房地产调控长效机制
十八届三中全会《决定》指出，建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。为落实《决定》，11月20日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议。会议指出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。这意味着，不动产统一登记制度有望为房地产长效调控机制打响枪。
业内人士表示，对于建立不动产统一登记系统和管理体制，其意义一方面是推动了房地产调控长效机制加速建立；另一方面则是打破固有利益藩篱，加快多项改革制度推进。不动产统一登记是众多关键领域改革的一项全局性、基础性工作，例如财产公开、房产税、信息联网等都需要以其作为基础支撑。
而建立不动产统一登记制度，也被不少行内人士看作是房产税铺开的预警。而行业普遍认为，房产税开征才是楼市长效调控的有效手段，加大了持有成本，会使一些投资客在做投资选择时更为慎重，或将手中囤有的房源进入流通市场，从而促进二手房市场的流通活跃，对市场供应增加有良性作用。
不过，对于房产税的开征，地产分析人士多认为应根据不同城市的不同情况，逐步推进。车德锐向记者分析表示，对于一些一线城市，目前可出让土地吃紧，一手房源供应稀缺，需要二手房更活跃地流通，房产税开征的迫切性也相应更强。而类似于东莞的二、三线城市，一手房源的库存量依然比较大，房产税的开征也可以在相对成熟后才启动。车德锐同时表示，从目前的信号来看，房产税在近期全面铺开的可能性不大，这方面的预期可以暂时减弱。
还有分析人士则表示，建立不动产统一登记制度，也意味着二套房政策至少在短期内不会放松，多次置业的入市门槛依然会比较高。
新品供应力度不减 房企竞争将更激烈
十八届三中全会定下的改革发展方向，无疑会给楼市带来深远的影响。对于一直以来发展比较稳定的东莞楼市而言，新方向带来的影响或许不会那么快有所表现。2014年的东莞楼市，会按着自己既定的方向一路行走。
延续着2013年供需两旺的市场态势，2014年东莞楼市依然将呈现出供需双双释放的格局。而随着外来品牌发展商在东莞的进一步深耕布局，本土发展商蓄势再发力，发展商之间的竞争也将进一步加剧。
【关键词：供应】 新增供应或再创新高
12月中传来的消息，一些原本计划于本月中入市的项目再度延后了入市时间，将延至明年入市。松山湖的叁渡松山湖，凤岗的凤雅颂，城区的世纪城幸福公馆等，均将成为2014年的新盘。
2013年延后入市的新盘，无疑将面临2014年的激烈竞争。从目前的信息来看，2014年也将是一个新增供应大幅增长的年份。东莞中原地产研究部总监车德锐向记者介绍说，根据相关统计，2014年的新增供应量将超过今年，达到近900万平方米，而且在新增供应中，依然会有不少的规模化项目推出。
而据记者统计，2014年的全新项目也确实不在少数。2014年1月1日，卓越时代广场将开放营销中心，也拉开了2014年新盘入市的序幕，邦联寰宇汇金中心、光大·天骄御峰、光大·江与城、中信·富春山居、厚街·万达广场等此前颇受关注的项目均将于2014年相继入市。万科、碧桂园继续在东莞深耕运作，进一步扩大版图，抢占市场份额，2014年将入市的新盘预期也不在少数。此外，一些品牌发展商调整战略思路，开始将东莞作为深耕城市，其布局思路在2014年也将通过新盘的入市而有所体现。不难想象，2014年将是一个全新盘入市数量大涨的年份。
值得关注的是，2014年的新增供应将持续百花齐放的格局，普通住宅、中大户型洋房、别墅、商用物业、写字楼物业等供应均不在少数，而高端商务公寓将成为新一年供应的亮点。
【关键词：需求】
刚性需求将继续释放
2013年的东莞成交量创下新高，使人们对2014年的住宅成交充满了猜想。2014年的住宅成交是否能超越2013年，再度创下新高度，也成了人们最关注的话题。
记者采访了多位从业人士，受访者均对2014年的成交量预期比较乐观。行内普遍认为，2014年的东莞楼市面临轻轨开通，水乡崛起等利好，再加上供应量大增等市场促动，2014年的成交量或在2013年的基础上再度提升。
分析人士指出，东莞的需求一直存在，因而每有新增供应入市，东莞的住宅成交就会出现周期性的明显上升。2014年供应会持续放量，这必然也会推动2014年的住宅成交量。而且由于2014年的市场供应各种物业形态均十分丰富，可以预期除刚性需求的持续强劲释放之外，改善型需求也会延续2013年的态势继续释放，此前去货相对较慢的中大户型的滞销状况可能会有所缓解。而投资性需求随着公寓、商业、写字楼等多种物业形态的供应入市，也同样会释放。而在2013年表现明显的广深购买力外溢至东莞的格局在2014年也会延续。多重因素影响之下，2014年的成交量可期。
对于房价，车德锐也向记者分析表示，品牌发展商在东莞的深耕运作，R2线试运行，都将会成为东莞楼市价值的拉动力，高端商务公寓的入市，也会成为拉高价格的因素。此外，广深购买力的持续进入，两城之间的价差，使广深购买力对价格提升的敏感力相对较低，而且更易接受。还有近两年的优质地块项目有不少也会在2014年推出，地价上涨的幅度，也会成为房价上升的原动力。
【关键词：竞争】
品牌房企发力，竞争更加激烈
2013年，万科地产与碧桂园集团在东莞市场的角逐格外引人注目，在行内人士看来，这种角逐格局在2014年还会延续。
作为一批进入东莞的外来品牌发展商，万科地产在东莞的开发速度有目共睹。在快速开疆拓土，项目分布东莞城区和多个镇街。碧桂园入莞时间稍晚，但拓展速度不慢，至2013年在东莞已有五个项目，并迅速在大朗、塘厦、沙田、常平、企石及黄江等6个镇完成布局。从2013年的市场成交来看，入莞不到五年的碧桂园在东莞市场占有率已经稳居第二。两大发展商成交金额不相上下，角逐激烈。2014年，两大发展商均有全新项目推出，储备用地亦相当可观，可以预见角逐会更为激烈。
不仅是万科与碧桂园之间的竞争激烈。2014年，伴随着外来品牌发展商的进一步深耕东莞，本土发展商的力量回撤，市场整体会保持竞争充分的格局。
2013年，金地、富通等深系发展商均向记者表达了集团战略调整，东莞将作为重点深耕城市的战略布局思路。而这一思路在2014年将有所体现，旗下全新项目或将陆续浮出水面。万达集团在东莞以一年一城的步伐稳步推进，厚街万达广场也已经蓄势待发。恒大集团入莞的第三个项目恒大华府亦预期在2014年入市。各大外来发展商均按着自己的既定步伐深入在东莞的发展。
一方面是外来品牌发展商的进一步推进，另一方面则是本土发展商力量回撤，加速了在东莞本土的开发发展。2014年，光大旗下除锦绣山河、天骄峰景、天骄御品之外，天骄御峰、光大·江与城等全新项目也将浮出水面；宏远2014年将推出全新项目康城假日，帝庭山也在蓄势之中；联华国际2014年将新推皇马骊宫和御景湾8号；富盈地产近两年也加大了开发力度，2014年待入项目有位于常平的富盈广场、位于厚街的富盈商业中心会展公寓等项目。
外来品牌发展商与本土发展商齐齐发力，必然会使2014年的东莞楼市竞争进一步加剧。
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