[摘要] 日前，“京七条”落地，“低端有保障、中端有支持、高端有市场”调控方向形成。业内人士表示，从调控思路来看，未来随着高端住宅被推向市场，外加供地向保障房倾斜，将大大增加高端楼市的供需压力，从而导致高端住宅房价持续上涨，其中极具稀缺价值的别墅项目更是首当其冲
限价令拦截高价房 高端需求抄底时机或已来临
日前，“京七条”落地，“低端有保障、中端有支持、高端有市场”调控方向形成。业内人士表示，从调控思路来看，未来随着高端住宅被推向市场，外加供地向保障房倾斜，将大大增加高端楼市的供需压力，从而导致高端住宅房价持续上涨，其中极具稀缺价值的别墅项目更是首当其冲。
随着“京七条”颁布，限价令再度升级，年底前，单价高于4万元的高价商品房项目均与销售许可证“无缘”。此外，之前以“捆绑装修”方式“曲线涨价”的住宅项目遭到限制。受此影响，北京近期入市商品住宅数量急剧下降，从北京市住房和城乡建设委员会官网可以看到，自“京七条”落地实施以来，北京仅有十几个住宅项目获得销售许可证。
中国房地产(行情专区)经理人联盟秘书长陈云峰表示，十月在京别墅仅有一个项目入市，年终限价令持续收紧，把原本预计11月入市的泰禾北京院子、山水文园西园等高价别墅拦在了门外，虽然年底供应减弱是楼市惯例，但以北京别墅市场情况来看，已经呈现出供需倒挂的局面，万通溪悦澜墅11月底入市将缓解别墅市场供需压力。据悉，万通溪悦澜墅单套面积在480—580平方米之间，起价为1200余万元，每平方米售价约为2.5万元。
然而，2013年前十个月北京房价领涨，结果在年底时期逼出限高令，导致年底高价房集体“出局”，预计年底这批被截流的高端项目，将在明年年初集体“开闸”，届时市场可能出现高端楼盘入市高潮。
在“京七条”落地之初，北京市住建委有关负责人就强调，“高端有控制”不是控制高端商品房价格，而是控制高端商品房供应在全市新建住宅中的比例。未来高端住房或只占全市住宅供应量的30%。
业内人士普遍表示，从楼市调控思路来看，未来市场将成为高端住宅产品价格的主要推手，特别是别墅产品，在限墅令、商业住宅用地缩减等多重因素影响下，稀缺价值将更加凸显。
陈云峰指出，眼下“4万”的限价门槛，暂时把泰禾北京院子、山水文园西园等高价别墅“筛了出去”。日后，随着以上高价别墅回归市场，整个市场行情也将水涨船高。所以说，2013年余下的两个月可以说是别墅置业人群较好的入市时机。万通溪悦澜墅选择年底前释放，或将引发一轮“暖冬”效应。从项目来访量来看，意愿客户数量已经远远超过了开发方的预期。
业内人士表示，在限购令仍然有效期间，人们对于仅有的购房机会非常慎重，置业标准越来越趋于成熟和理性。除了环境舒适度之外，别墅置业人士将目光着眼于生活便利性，兼具自然资源与便利的交通、生活、商业、娱乐配套设施的别墅更受青睐，同时也蕴藏着巨大的潜力。
一线城市楼市已现"退房潮"房价未来或将下跌
农村土地入市或抑房价 房子或不再是好投资品
近日出台的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出,在符合规划和用途的前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。那么农村土地入市能否抑制现行高房价,在济南楼市即将进入万元时代的时候,《决定》的出台又能为普通居民带来哪些利好消息?近日,山东大学房地产研究中心主任李铁岗表示,农村土地入市或会一定程度抑制高房价,未来房子不会再是好的投资品。
济南楼市即将进入万元时代
据房天下数据显示,10月份,济南市新房价格达到9974元/平方米,距离万元只剩一步之遥,不知不觉中,济南楼市开始进入“万元时代”。万科天泰金域国际和保利华庭两大品牌楼盘开盘加推,13500元/平方米的精装住宅单价和9200元/平方米的毛坯住宅单价似乎刷新了近期面市的住宅销售单价。
虽然新房均价即将达到万元,但从各区县房价来看,济南市也仅有历下区和市中区达到万元级别,10月实时统计数据显示,历下区新房均价依然,达到了11899元/平方米,商河,均价为2988元/平方米。并且济阳、商河、长清新房均价还出现了不同程度的下降。虽然在理论上,济南楼市已快要全面进入万元时代,但实际上,单价保持在万元以下的楼盘仍然占据大多数,济南房价仍有上涨的空间。
在均价即将突破万元的济南房地产市场,6字开头的房价犹显“弥足珍贵”。今年,西客站可谓是一个新的开发热土,西客站的地块也成了各个大中型开发商纷纷出手抢购的“香饽饽”。相比较于僻远一点均价六七千元的房子,成熟商圈和交通配套比较成熟的小区均价普遍达到8000元,成为济南楼市的主流。
农村土地入市或抑制房价
《决定》对建立城乡统一的建设用地市场有了进一步的解释,即在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。
李铁岗在接受记者采访时表示,土地一般分为国有土地和集体土地。国有土地归国家所有,通常在城市中通过“招拍挂”的形式出让使用权；集体土地一般归农民集体所有,没有“招拍挂”形式。集体土地可通过国家征收的形式,流转为国有土地。
李铁岗表示,农村土地入市对土地市场而言,将产生深远的影响,相较于以前受各种限制、慢速的状态,集体土地在供给灵活性和建设速度上将有很大提高。土地供给增加,房源也将会随之增加,或会在一定程度上抑制房价。
“现在对土地入市的规定还没有具体细则,但是可以预见的是农村土地入市应该是在宏观调控下的入市,政府对于土地市场的规划和调控不会放松,因此,不会出现大量土地入市的情况。”李铁岗表示,农村土地入市对于房价的影响主要还是表现在隐性转移成本的降低,“以前建房子配套的广场,公共设施,都是要加在商品房的价格上的,但是现在农村土地不再经过政府征收程序直接入市就减少了这些成本”。
未来房价难以获取暴利
11月12日,山东省第十七届新城市房地产沙龙在山东大厦举行,“大炮”任志强现场表示,未来的房价不会大幅上涨,涨幅会放缓,房价的涨幅要低于收入增长水平,“房价涨或者跌都是非市场化的理解。房价80%来自窗外的东西,不是房子本身的问题,城市配套提升、交通改善、环境变好这些都是在房价考虑之内,所以房价下跌是不可能的”。
对于济南房价是否还有下降的空间,李铁岗表示,近两年,济南的房价都保持了7%到8%左右的增长,未来下降的可能性也不大,但随着房价增幅的放缓和政府的调控,靠投资房子赢得的利润越来越少,未来房子已经不会再是好的投资品。
“2006年和2007年的时候,济南房价确实经历了一段大幅增长的时期,但近两年随着国家的调控,房价增速已经放缓,近两年都保持在7%和8%左右的增幅,而这个增幅和国民收入水平的增幅差不多,也就是说这个增幅其实是一个正常的水平。因为如果房价低于这个数字的话就意味着房价其实是贬值的”,李铁岗同时表示,济南的房价依然存在泡沫,但这个泡沫是在前几年就已开始埋下的,投资者对于房价增长的非理性预期、过多投资都是形成泡沫的原因。
针对任志强“房价的涨幅要低于收入增长水平”的说法,李铁岗表示认同,“十八届三中全会之后,各界对于经济保持稳定增长的预期都很高,至少不会再出现大的起落,对于楼市来说也是如此,出现大的下滑或危机不可能,但房价涨幅应该不会比居民人均收入水平的涨幅大,在未来房价暴利已经不太现实。”
一线城市楼市已现"退房潮"房价未来或将下跌
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