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2013商业地产跌宕起伏 体验式购物成未来主打卖点

凤·凰·网   2013-11-29 10:32

[摘要] 随着住宅市场“沪七条”政策的落地,住宅市场从第四季度开始步入调整期,2013年大型商业综合体在上海陆续登场,体验式购物已经成为了未来商业物业主打卖点。

2013商业地产跌宕起伏 体验式购物成未来主打卖点

2013年商业地产走势可谓跌宕起伏,从春节开始,2月份沪上商业项目成交量几近冰点,成交量仅为386套,使得业内对于商业地产一度并不看好。不过,随着市场的复苏,从3月开始,商业地产报复式反弹,仅3月商业地产成交量就翻了3番,月度成交量轻松站上千套。

接下来的4-6月份,商业地产一直保持增长势头,每月的成交套数维持在1400余套,交易旺盛。上海中原地产工商铺部二部商铺A区区域经理黄超亮表示:春季期间积累了大量的投资需求,在“小阳春”楼市旺季的带动下有所释放。此外,商业地产成交周期也集中在上半年的3、4月份,而新增供应量亦有所增加,故使得3、4月份,供应成交双旺。

体验式购物成未来主打卖点。

7、8月份,整体楼市淡季到来,再加之夏季天气炎热等因素,沪上商业地产成交量陡然下滑,不论是供应量还是成交量均较6月同期有所萎缩,萎缩的幅度约在15%左右。自9月开始,新一轮商业住宅供应量逐步增加,使得10月中旬至目前,商业地产成交亦稳步上升,整体成交套数再次回到4月中旬水平。

业内表示:随着住宅市场“沪七条”政策的落地,住宅市场从第四季度开始步入调整期,一方面银行贷款不断收紧,另一方面,面临春节前期的传统淡季,使得住宅市场或将进入缓和期。这对商业地产来说无疑是个好时代。被挤出住宅市场的投资者或将转向商业地产,加之年底开发商资金链紧张或有优惠项目推出,而二手商铺亦会有部分大铺适逢年底转手,新增供应量应较为充足。

大型综合类商业地产火爆

2013年大型商业综合体在上海陆续登场,体验式购物已经成为了未来商业物业主打卖点,如万达广场的商业综合体式模式可谓屡试不爽。上海作为中国的超一线城市,其市中心区域可谓,大型商业地产的入驻已经从市中心CBD发展到外围区域,如随着轨交11号线的开通,近期表现较为火爆的嘉定江桥区域、真如副中心板块、嘉定新城等,均因为轨交11号线的通车,大型品牌开发商住宅类项目前期热卖而受到追捧。目前,整体嘉定区域一手住成交均价18621元/平方米,二手住宅成交均价13579元/平方米,而一手商铺均价13432元/平方米,一手办公楼均价12781元/平方米,早前中原地产热销的真如高尚领域项目,就是一个大型的商业综合体,其集办公楼、商业商铺、SOHO、住宅为一体,可谓选择多样。

以美食街定位的上海华拓大厦美食街地处嘉定江桥地区,隶属曹安商圈,东临嘉联华国际广场(包括奥尔玛超市),北面超大型社区嘉城。该区位交通方面,位于中外环间,312国道、A20、沪宁高速等构筑从横交通体系,而规划中的轨道交通14号线出口就在项目旁,交通也为商业发展带来契机。专案总规模3万平方米,除规划一栋酒店外,其余为纯商业,占地4万平方米,定位为集休闲、娱乐、餐饮、品牌零售为一体的综合性商业中心,相信未来潜力无限。

餐饮类、沿街商铺一铺难求

随着住宅市场限购限贷政策的持续,部分投资型客户纷纷转战二手商铺市场,上海中原工商铺部二部商铺C区区域经理苗传海表示:沪上二手商铺自9月开始逐步走强,其中餐饮类商铺可谓一铺难求。如:周浦地区随着万达商业广场的不断成熟,人流量不断集中,使得餐饮类旺铺供应紧俏,目前周浦地区沿街类餐饮旺铺均价为50000元/平方米,总价约在500万-2000万元,而此类铺面基本租金可达6-8元/平方米/天,租金约5%-6%,与常规住宅租金相比高出2倍左右。此外,餐饮类旺铺一般需要更多的资格证书,如办理餐饮类经营许可证等,故往往一铺难求。

此外,沿街商铺投资受追捧,租金依然是关注重点。上海中原地产工商铺二部商铺A区区域经理黄超亮表示:上海沿街商铺的租金基本上呈现市中心区域租金增长较慢,而外围区域的租金增长较快。以市中心区域的商铺租金为例,2008年,中心区域的商铺租金在10元/平方米/天,目前增长至13元/平方米/天,5年增长了30%左右。而外围区域,比如周浦,3年前,板块规划建设还未成熟,商铺租金在5-6元/平方米/天,而目前随着板块逐渐形成商圈氛围,商铺租金也随之涨到8-10元/平方米天,3年增长了60%。由此可见,随着近几年外围区域商圈的不断成熟,其商铺租金的增长速度明显超过了市中心成熟区域的商铺。

在购买商铺时,投资者要从自身出发了解自身需要的商铺是哪种类型,是求稳保值型还是投资增长型。

商铺投资需谨慎入市投资有诀窍

虽然上海楼市看上去仍然火爆,但不可否认在楼市调控政策下,住宅投资受到了较大影响,因为住宅始终具有它的原始属性—居住。所以,调控政策的出台让不少投资者开始讲眼光投向商业地产项目。而这些住宅投资的资金抽出之后,很大一部分都流入了住宅地产的近亲—商业地产,商铺投资逐渐升温。

与投资住宅不同,商铺投资必须同时注重和空间,只有这两个方面综合考虑,才能够在商铺投资中收获颇丰,以下是一些投资商铺的基本诀窍:

选地段

好的地段不一定要类似淮海路、南京(楼盘)路这样的。这种地段虽然确实十分火爆,但其价值也已经被挖掘认知,对投资者来说,尚未成型但具有远大商业前景的商圈才更有投资价值。

选氛围

买商铺跟买住宅类似,想要选中心仪的房子都需要投资者实地去考察感受,需要综合了解周边规划状况、居住氛围、来往人群、人流量情况,一般来说居住氛围浓厚的商铺楼盘是一个稳妥的投资方向。

选业态

从一个商业中心的业态分布能大致了解这个商圈日后的商业氛围,准确的业态定位对于商铺以后的经营发展起着至关重要的作用,而且不同的行业业态对商铺租金的承付能力也不一样。

选背景

以前有许多商业项目具有地段、氛围、业态等优势,但最后却还是落得门可罗雀的下场,因为以上这些条件即便再优越,也需要妥善的经营管理,因此在购买商铺时也应该了解其经营团队是否专业。

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