[摘要] 有关数据显示，我国的房地产融资在融资总量中的行业占比最高。苑德军说，我国的房地产融资方式，可分为房地产贷款、房地产信托计划、房地产企业IPO和再融资、房地产企业债券、房地产投资基金（私募）、房地产企业境外融资等很多种。
房地产调控长效机制应在四方面寻求突破
刘红
记者刘红举世瞩目的十八届三中全会已落下帷幕，人民群众翘首以盼的房地产调控长效机制也将伴随三中全会之后的各项改革政策浮出水面。那么，房地产调控长效机制将在哪些方面寻求突破？记者专访了本报专家委员会委员、内蒙古银行首席经济学家苑德军。
谈调控，不能绕开支撑和推动房地产业发展的基本要素。苑德军说：“支撑和推动房地产业发展的基本要素有市场需求、政府政策、技术和金融四个因素。”市场需求包括刚性需求、改善性需求和投资投机需求，是推动房地产市场发展的内生性因素和基本力量。其余三个因素则属于市场的外生性因素。在三个外生性因素中，苑德军认为，金融的推动作用最为重要，是推动房地产业发展的关键因素和主要动力，因为房地产业与金融业两者之间有着很高的关联度。房地产业是资金密集型行业，运营周期长，资金需求量大，杠杆率高。而开发商自有资金的比例较低，外部融资需求主要来源于金融业，房地产融资在商业银行资产业务结构中一直占据着主要地位。
从产业之间供给与需求的联系看，房地产业与相关产业之间的经济联系可分为后向关联和前向关联。苑德军解释说，所谓后向关联，指房地产业对直接或间接向本产业供给生产要素的产业产生的影响，房地产业对这些产业产生需求拉动作用；所谓前向关联，指房地产业对直接或间接地需求本产业产品或服务的产业产生的影响，房地产对这些产业产生供给推动作用。房地产业与金融业之间的关系，表现为后向关联。一些学者的实证分析表明，我国一线城市和主要二线城市房地产业与金融业的后向关联度，较美、英、日等发达国家房地产业发展较快时期（二十世纪70至90年代）的后向关联度要高出许多。
有关数据显示，我国的房地产融资在融资总量中的行业占比。苑德军说，我国的房地产融资方式，可分为房地产贷款、房地产信托计划、房地产企业IPO和再融资、房地产企业债券、房地产投资基金（私募）、房地产企业境外融资等很多种。近年来，在政府对房地产业实施持续调控的大背景下，房地产公司通过股市和债市直接融资受到了抑制，而房地产贷款和房地产信托计划成为主要的融资途径。2012年，房地产贷款余额为12.11万亿元，同期银行业贷款余额67万亿元，房地产贷款占比达到18%，到今年6月末，占比上升为19.9%。从房地产信托融资看，2010年至2012年三年间，其募集资金占集合信托产品总成立规模的比例大概在20%至35%之间。2010年该比例高达51%，当年房地产信托发行规模1921亿元，同比增长328%。受政府房地产调控和信托公司净资本不足的影响，2012年以来，房地产信托规模占比开始下降。但截至今年6月末，国内房地产信托规模存量余额仍超过8000亿元。房地产信托已成为信托公司的支柱产品和主要的业务收入来源。由于房地产投资率高，银行理财产品的资产配置中，也有相当部分是通过对接信托公司信托产品和券商资管产品，间接向房地产公司融资的。金融资源大量涌向房地产业，支撑着房地产投资的高增长。在经济减速、投资增长率下降的情况下，今年1月至10月份，房地产开发投资仍达到68693亿元，同比增长19.2%。“资金是维系房地产公司运转的血液，而金融业则承担着为房地产业‘输血’的功能。金融业融资的难易程度，决定了其向房地产业输血量的大小，直接制约着房地产公司资金链的松紧程度和房价走势，同时也制约着房地产业的景气状况和整个房地产市场的活跃程度。”苑德军说。
高房价已成为危害中国经济增长和社会稳定的一颗毒瘤。能否尽快稳定房地产市场，促进房地产市场健康持续发展，是对新一届政府管理调控经济能力和执政能力的严峻考验。而要解决房地产市场运行中存在的各种问题，消除房地产市场的乱象，必须采取切实措施，尽快建立由土地、财税、金融、行政问责等多种调控手段组合而成的房地产调控长效机制。在苑德军看来，这一机制应该在四个方面实现突破：其一，通过有效制度安排，平衡地方政府的事权和财权，使地方政府有稳定的收入来源用以提供公共服务，这是消除“土地财政”、增强地方政府稳定楼市主动性和积极性的基础性条件。其二，深化土地制度改革，建立完善的农地流转制度，允许农村集体土地进入市场流通，建立统一土地市场下的土地定价体系，打破地方政府对土地市场的垄断。其三，改变以往对房地产调控问责只说不做的做法，把问责制度真正落到实处，强化对地方政府和国务院相关部门实施房地产调控的行政约束。其四，强化房地产市场舆论引导，改变对楼市永远“唱多”的开发商及其利益代言人控制市场舆论的现状，正确引导公众的市场预期。
需要指出的是，要建立房地产市场长效调控机制，房价和存量调控是两个不能回避的问题。苑德军认为，房价是衡量房地产市场发展状况的一个综合性指标，也是现今房地产市场各种问题的集中体现。促进房地产市场健康持续发展，必须把高房价降下来，使之回归到合理区间。中央强调加快推进住房保障和供应体系建设，一个重要目的就是稳房价。至于存量调控，是稳楼市、降房价的当然之举和必由之路。他认为，以往对很多改革方案的设计，都着眼于增量改革而不触动存量。表面上看，这类改革方案不必触动已经固化的利益集团的利益，运作成本低，但由于其未触及改革必须解决的主要矛盾和深层次问题，很难收到实实在在的改革成效，这也正是从2009年12月份开始的房地产调控效果不彰、房价屡调屡涨的一个重要原因。
自今年2月份以来的新一轮房价上涨，很大程度上缘于供给不足。在苑德军看来，增加住房供给，一要增加新房上市数量，二要将存量房释放出来投放市场。如果房地产调控只对增量开刀而不触及存量，仅靠增加新房供给，是难以改善房地产市场供求关系并进而降低房价的。苑德军认为，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，表明调控思路与手段发生了变化，再配合土地改革等其他举措，房地产市场走向将受到重大影响。
建立房地产调控长效机制的五点建议
楼市观察
建立北京房地产调控长效机制，必须更加注重稳定市场预期，更加注重增加市场供给，由注重限购、限价和限贷逐步过渡到重点运用财税、金融和法律等市场化手段进行房地产调控。对此提出五点建议：通过调整产业结构缓解中心市区人口压力；构建住房三元供应模式；强化房地产市场监管；适时开征房产税；完善房地产信贷政策。
华夏银行发展研究部房地产课题组
北京房地产调控对具有重要的导向示范作用。满足群众基本住房需求，实现习近平总书记提出的住有所居的目标，必须加快建立起符合首都特点的房地产调控长效机制。在我们看来，建立北京房地产调控长效机制，必须更加注重稳定市场预期，更加注重增加市场供给，由注重限购、限价和限贷逐步过渡到重点运用财税、金融和法律等市场化手段进行房地产调控。
（一）通过调整产业结构缓解中心市区人口压力
调整北京产业和区域规划布局，增强中小城市和小城镇的产业发展、公共服务、吸纳就业、人口聚集功能，以产业升级和产业转移引导人口向郊区县或京外地区迁移。从调整产业结构入手把一些低端产业加快外迁，缓解中心市区交通拥堵和人口压力。把一些为服务的公共医疗、教育等机构进行转移，在城市副中心另建医疗城、教育城、金融中心等。比照上海、广州等同类城市，适时提高中心城区公共交通价格，缓解中心城区人口压力。加快北京城市副中心和新城的基础设施建设，使其公共服务、生态环境更具有吸引力，逐步发挥其疏散中心城功能和人口的作用。利用轨道交通沿线的闲置、空置和低效利用的土地建设租赁房，明确配租对象，制定优惠政策，鼓励就业人群就近居住。建议扩充北京行政管辖区域，增加北京土地供给，提高土地利用效率，降低征地拆迁成本，保证土地供求基本平衡，保持房屋交易量和交易价格的稳定。
（二）构建住房三元供应模式
由此前“商品房＋保障房”的二元供应模式，向“满足中低收入群体的保障房＋满足夹心层住房需求的限价房序列＋满足中高收入群体的商品房”三元供应模式转变，将北京住房供应分成三个层面：
一是保障性住房体系，主要满足中低收入人群需求。采取有力政策措施鼓励社会资金参与建设，且以长期租赁为主，在租赁价格和出售价格上进行政策性补贴。加大对保障性安居工程建设的推进力度，大力发展公租房，确保保障性住房的供给比例，每年把住宅供应土地的50％以上用于廉租房、经济适用房、限价商品房和定向安置房等政府应该保障的住房，商品住宅用地原则上均需配建保障性住房，确保保障房占到住宅开发量的30％，加快推进棚户区改造，改善居民居住条件，从而建立起政府主导的、保障中低收入群体基本住房的机制。
二是商品房市场体系，主要满足中等以上收入人群需求。重点通过实施税收政策，放开行政管制，允许其自由价格交易，并根据交易价格征收交易税和所得税。
三是限价房体系，通过“限房价、竞地价”方式，加大自住型商品住房供应力度，在土地供应计划中单列此类住房用地，主要满足夹心层的住房需求。通过实施以房产税调节高端需求、以土地制度改革和首套房贷款优惠支持中端需求、以保障房覆盖低端需求等一系列政策组合，形成“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的长效机制。
（三）强化房地产市场监管
加大房地产市场执法检查力度，进一步规范市场秩序。严厉打击无证售房、未按规定时限开盘、捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息等扰乱市场秩序的违法违规行为；严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为，对违规企业采取禁止参加土地竞买、停止发放项目贷款、强化土地增值税征收管理等措施；加强商品住房价格监管，依法查处房地产开发企业和中介机构在房屋交易中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定的行为；政府对房地产项目定价进行价格引导，对于定价过高、涨幅过快的项目暂缓上市；进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度；进一步加强对金融机构房地产开发贷款业务的监督管理和窗口指导；进一步规范国有大企业的房地产投资行为；加大限购执法力度，对弄虚作假违规骗购的购房人和企业，按照相关法律法规进行严格的经济处罚甚至刑事处理；加强市场信息披露，正确引导市场预期，对于蓄意制造谣言或恐慌情绪的言行进行严肃查处。
（四）适时开征房产税
目前，我国的房地产税收体系较为复杂，从拿地、建设到出售、再交易，每个环节都征缴税费，比如契税、印花税、土地使用税、企业所得税、个人所得税、营业税等。为提高房地产资源配置效率，通过增加多套房所有者的持有成本，将大量空置的存量房屋推向市场，抑制投机投资需求的过度增长，建议尽快建立不动产统一登记制度和个人住房信息系统联网制度，在整合房地产各环节税费的基础上，适时开征房地产税。
1．征收范围上，北京可先对城六区开征房产税，其余郊县区暂不征收。主要基于以下考虑：，城区人口过于集中，在城区土地和房屋供给有限情况下，通过征收城区房产税，增加房屋持有者成本，可以引导购房者向其他区域分散，缓解城六区人口住房增长压力。第二，城区房价较高，占有大量的医疗、文化、教育等资源，通过房产税征收可以完善城区周边相关基础设施建设，优化资源配置。
2．征收模式上，建议采取“增量＋存量相结合”模式，将房屋存量纳入征收试点。主要理由是：首先，房产税是财产税的一种，主要对占有房屋环节征收。其次，有利于扩大税基，进一步增加房产税收入。第三，房产税进入存量房领域征收，将明显增加二手房出售房源和住宅租赁市场的出租房源，既可以平抑房租，又可以平抑房价。同时，建议确立合理的免税空间，简并二手房交易环节的税费，活跃二手房市场交易，增加存量房供给。
3．征收对象上，建议不区分本地和外地居民，不区分现有住房和新购住房，所有在城六区行政区域内持有的住房，除经济适用房、限价房、公租房、廉租房等政府保障房外，均在征收范围之内。
4．税基评估上，对于现有住房，以房地产评估值作为参考，按一定比例确定税基；对于新购住房，以房地产市场价格作为参考，按一定比例确定税基。
5．征收税率上，建议不同类型住房采取差别化税率，同类型住宅采取累进税率。具体地说，普通住宅的适用税率可以适当从低，高档住宅可以适当从高，对豪华住宅等还可以适当加成征税。实行差别税率和累进税率，一方面能够合理调节收入分配，优化资源配置；另一方面在一定程度可以改变住房结构，增加中小户型需求，促进供需平衡；同时，可以增加多套房屋拥有者的持有成本，适度挤出北京房地产市场上的存量房，以平抑房屋价格。
6．免税面积上，按照低起点、宽税基原则，以北京市城镇人均拥有住房面积为参照标准来确定北京市人均免税面积，以保障住宅持有者的基本居住权利，同时，实行分档累进征收，以体现社会公平与公正。
7．征收期限上，根据我国现行法律，房产税是一种保有税，在房屋所有者持有期间，每年进行征收。对房产每年持续征税，会增加房屋持有者持有成本，释放出存量房上市交易。
（五）完善房地产信贷政策
房地产市场与金融领域息息相关，北京房地产业的发展离不开银行信贷的支持。在房地产调控过程中，金融应发挥更重要的作用。
1．信贷额度上，实行总量控制。北京市房地产开发贷款增幅可不低于金融机构贷款总额的增幅，个人房贷占金融机构贷款总额的比重可不高于上一年度的比重，以增加房地产市场供给，抑制房地产市场需求。
2．信贷投向上，坚持差别化信贷政策，有保有压。信贷资金重点投向符合国家政策、能满足居民住房消费合理需求的保障房和普通商品房的开发建设。重点支持以市住房保障中心等为平台开展的公租房、廉租房、棚改房等三类保障房建设，支持中低价位、中小套型普通商品房建设，优先办理居民家庭首套真实自住购房按揭贷款，对于其他的投资投机性购房需求，原则上不予支持。加强购房人资格审核工作，严禁向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款，对于违反规定的金融机构进行窗口指导甚至经济处罚。实行贷款比例管理，要求住宅类房地产开发贷款余额不低于房地产企业贷款余额的70％。
3．信贷定价上，实行差别首付和差别利率政策。在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对首套置业居民的刚性需求，商业银行可继续给予优惠政策，首付比例可不高于30％，贷款利率不高于基准利率；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％；对第三套房一律不予贷款。加大差别化信贷政策的执行力度，贷款利率严格按照风险定价，对抵押贷款继续实行差异化定价政策，在此基础上，商业银行要根据借款人的信用水平，根据房地产所处的位置，它的抵押物变现能力等各种因素自主定价。
4．信贷期限上，控制贷款投放节奏，按照项目开发、销售周期严格界定贷款期限，盘活存量贷款，提高信贷资金使用效率。
5．信贷监管上，进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。对保障房贷款实行差别化监管，对于不超过一定额度的保障房贷款不纳入信贷规模控制。同时，可参照个人住房按揭贷款的模式，将保障房贷款的信用风险权重调整为50％，从而鼓励商业银行加大投入。完善保障性住房回购管理办法，对政府无法及时回购的，明确银行贷款损失补偿的资金来源；建议政府给予一定优惠政策，对参与保障房建设的商业银行，政府可通过财政性担保公司或住房保障中心等机构进行贷款担保、财政贴息、财政资金存放、租售资金专户管理等形式给予一定支持，从而吸引商业银行主动参与。
6．融资服务上，有效运用银行各类产品满足规范的房地产企业合理融资需求。
首先，实行名单制管理，对运营规范、四证齐全、自有资金比例达标的房地产企业列入支持名单，给予适度的信贷支持。同时，将政府对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为房地产企业的处罚信息录入商业银行相关数据库，进一步完善房地产信贷征信系统，从严控制该类企业的展期贷款或任何形式的滚动授信，限制其融资。
其次，从财政预算、土地出让金、住房公积金净、公积金贷款、地方政府融资平台、金融机构的中长期贷款等方面入手，多渠道筹集低成本资金，用于保障房市场建设，切实降低土地收储机构和房地产企业参与保障房项目的融资成本，缓解目前的资金筹措难的局面，控制保障房项目开发的资金风险。
再次，改变房地产企业融资模式，加大企业直接融资比重，通过信贷资产证券化、发行债券等投行工具以及合理运用委托贷款、发行理财产品等银行表外产品，引导民间资金通过正规渠道导入房地产领域，对银行信贷支持形成有益补充。
最后，建议在控制风险的前提下，尽快放开房地产企业IPO以及再融资等直接融资渠道，发行房地产投资信托基金（REITs），疏导房地产企业合理的融资需求，从而支持房地产企业加快商品房开发，缓解供需紧张的矛盾。
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