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北京住宅库存持续低于6万套 供销失衡拉低库存

参考消息  作者:佟亚男 李莹   2013-10-18 10:08

[摘要] 截至17日,北京市住建委网站数据显示,可售期房住宅为30791套,未签约住宅现房为28614套,可售商品房住宅库存共计59405套,比15日减少245套。

10月以来,京城住宅新房库存持续处于6万套警戒线下,引起各界关注。截至17日,北京市住建委网站数据显示,可售期房住宅为30791套,未签约住宅现房为28614套,可售商品房住宅库存共计59405套,比15日减少245套。中原地产研究总监张大伟说:“如果以北京月均10000套计算,消化59405套库存不用6个月。”

供销失衡拉低库存

多位业内专家表示,2011年之后的一系列政策和相关市场情况导致低库存。21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为,2010年住宅用地成交量缩水影响了现阶段的供应量。据他估算,去年至今年,北京地区减少了30%的住宅落成量。张大伟认为,限价政策也影响了房源供应,北京房地产市场持续走高,但预售证的审批对价格控制较严,导致一些房源迟迟未能入市。“今年房地产销售很好,房企不愁资金回笼,而且对房地产市场有较高预期,即使有房源也不急于销售。”此外,受今年拿地成本较高影响,上述二位人士均认为,今年年初成交的地块不会很快入市。

一方面是供应乏力,另一方面则是销售旺盛。仅以近期的成交来看,亚豪机构数据显示,10月第二周(10月8日至10月13日),全市新建商品住宅共成交2330套,成交面积达24.06万平方米,成交套数、环比上周分别上涨84%和108%。来自我爱我家的数据则显示,10月7日至10月13日,北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为4650套,环比前一周的网签量上涨了103%。

业内人士认为,短期库存还将持续走低,年末库存紧张趋势有望缓解,明年年中,库存会进一步回升。

推地增加或改善供应

根据10月15日北京市土地储备中心网站公布的数据,10月北京继续加快推地步伐。共有20块经营性用地于10月份起拍,其中住宅用地有14块。此外,9月成交7块经营性用地(住宅用地3块),8月成交12块经营性用地(住宅用地9块)。新推多宗宅地都明确了限价房和中小套型房源的配建。以大兴区孙村组团一宗二类居住用地为例,该地块挂牌出让条件中就包含将配建不少于44600平方米的建筑规模的限价商品住房,房屋销售均价为9500元/建筑平方米。位于房山新城燕房片区的一宗二类居住商业金融用地规定了其中居住用途的商品住房销售限价为10500元/平方米,套型建筑面积全部为140平方米以内。

今年以来北京整体推地量可观。亚豪机构的市场总监郭毅认为,今年年末库存情况有望缓解。她认为,今年年初拿地的房企将在年末推出房源,加大供应。中国水电(601669,股吧)和金地集团(600383,股吧)推出的格林云墅就是一例,其于今年2月份拍得的大兴孙河地块将于11月份开盘。亦庄金茂悦也于年初拿地,年底有望开盘。郭毅认为,年末银行放贷收紧,将影响买房需求,因此,年末库存紧张情况有望缓解。

另有一些业内人士认为,库存紧张情况将于明年二季度缓解。东亚新华地产营销总监贾玉鹏认为,今年年初土地成交量不高,二、三季度土地成交量颇乐观,根据拿地到销售周期9—12个月估算,明年二季度将迎来供给高峰。

但也有观点比较悲观。蔡宇翔则认为库存情况中短期并不乐观。他认为,库存要等到两年之后才能回升,理由是存量释放有滞后性,两年之前的限购、供地政策影响了目前的库存。虽然今年拿地热情高涨,但是地价疯涨态势使得一些地块在近两年难以开盘,特别是高价地块。

抑制投资释放刚需是出路

对于如何缓解库存紧张,多位业内人士均认为抑制投资行为同时释放刚需。北京理工大学房地产研究所所长周毕文寄望近期能出台放松限购标准和扩大房产税试点的政策。他认为,限购政策可以分区域来实行,比如六环以外的住宅取消限购,同时打压投资需求。他认为,抑制投资、释放刚需的做法会有效控制不合理的需求,在房屋供给短期无法回升的情况下,合理抑制需求是必要的。虽然此做法看似抑制了房地产经济的发展,但从长远来看有助于我国经济的发展。

张大伟认为,大量“限房价、竞地价”基础上开发的项目对市场供需和价格涨幅都会有转折性的影响。他认为,“限房价、竞地价”的土地开发入市节奏不同于之前的商品房销售,由于房价的限制,开发企业需以最快速度、规模推出此种地块上的开发项目。

 

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