[摘要] 中信银行在两年前已经推行了涉及以房养老的业务，但在东莞本土推行还不是很广。而其他多数银行目前暂未推出这一业务。对于这一业务的不易推行，行内人士分析认为，中国人的传统观念、70年产权等问题均是制约这一业务的因素。
以房养老，是近期备受关注的话题。9月，国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，根据文件，将在有规划地铺开以房养老试点，明年一季度就将出台具体措施。记者近日走访了解到，中信银行在两年前已经推行了涉及以房养老的业务，但在东莞本土推行还不是很广。而其他多数银行目前暂未推出这一业务。对于这一业务的不易推行，行内人士分析认为，中国人的传统观念、70年产权等问题均是制约这一业务的因素。
多数银行未推以房养老业务
9月，国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称《意见》）。《意见》针对当前养老服务业发展面临的“融资难”、“用地难”、“用人难”和“运营难”等突出问题，提出了一系列扶持政策，其中点便提出，要完善投融资政策。安排财政性资金支持养老服务体系建设。鼓励和支持保险资金投资养老服务领域，开展老年人住房反向抵押养老保险试点。《意见》同时表明，将在有规划地铺开试点，明年一季度就将出台具体措施。
一纸《意见》，使以房养老再度受到了关注。记者在采访中了解到，中信银行早在两年前就已经在东莞推出了养老按揭业务，而其他大部分银行尚未推出这一按揭业务。
10月14日，记者拨通了多家银行的服务电话和贷款部门的电话，大部分银行均向记者表示，目前暂时没有推出这一业务。而早在2011年就推出了养老按揭业务的中信银行则回复记者称，养老按揭业务依然存在，即可以用房子按揭贷款养老金，借款人可以是老年人本人，也可以是老年人的法定赡养人。有需求的依然可以申请相关贷款。由于楼盘、地段等均会影响到房屋的价值，详细贷款流程、放款额度以及放款、还款方式，需求者可以到中信银行的柜台了解详细情况。
观念难改推行非易事
据了解，养老按揭在境外部分国家和地区已有成熟模式，如美国、加拿大等国家，对于以房养老已经有成熟的运作模式。在香港，自2011年试行安老按揭以来，也得到了相当多的老年人的青睐，当时推向市场，一个月就收到了25宗申请。
在境外运作顺畅的养老按揭在国内却受了冷遇。有媒体报道，近日，浏阳首例探索性的“以房养老”宣告夭折。而在东莞，中信银行推出的养老按揭近两年，该业务仍然受到传统观念的较大影响，推行不易。中信银行相关人士回复表示，中信银行积极支持养老事业，并积极探索开展养老按揭业务，但目前国内对以房养老模式还有一个认识和接受的过程，而且以房养老按揭在发展的过程中，也需要国家出台相应措施支持金融机构开展以房养老业务，如房屋处置方式、土地使用权期限等问题，以便于银行开展业务。该人士同时表示，从目前来看，银行开展养老按揭只是国家养老体系的补充，暂时还不具备作为主要养老方式的条件。
行内人士也向记者分析表示，中国人传统的“养儿防老”观念也与“以房养老”模式相悖，再加上中国目前的社会保障体系还不是十分完善，大部分国人把房子当作了傍身的依靠，或者是留给子孙后代的财富。传统观念可以说是以房养老推进的阻力。另一方面，中国的拆迁制度、商品房70年产权等都为“以房养老”的推进增加了不确定风险。而且养老按揭中按揭保险人缺位，老年人负担加重，双方缺乏互信，也使有需求的人们不敢轻易试水。在多方面因素影响之下，养老按揭的推进并非易事。
楼市稳健有利于打开养老市场
那么，以房养老到底有没有可行性呢？对此，有行内人士分析表示，随着人们观念的逐渐改变，以房养老在东莞也有可推行的空间。
“以房养老推行难的原因实际上是中国人的观念，如果观念可以改变，那以房养老也可以像国外一样运作。”一名地产分析人士向记者介绍说，现在以房养老比较难推行的客观因素主要是70年产权，第三方担保等，而这些客观因素都可以通过各种细节规定来完善。
东莞中原地产研究部总监车德锐也向记者分析表示，相对于一线城市，东莞的房地产市场发展一直比较理性稳健，这是未来东莞推广以房养老的较佳基础。车德锐认为，在推行以房养老的进程中，房价的不稳定是一个比较大的影响因素，如银行会担心房价下行，因而贷款额度受限。东莞的楼市发展稳定，即使未来房价调整，在轻轨开通、商圈升级等各项城镇化利好的支撑下，也不会大幅波动，只是进入一个缓慢增长的阶段。因此，东莞楼市的前景，有利于以房养老的推广。车德锐同时认为，东莞目前外来人口庞大，未来可能有不少人会选择返乡养老，因而国家将在推行“以房养老”的背景下，东莞金融机构最需要处理的问题，还是如何做好调研打开本地人的养老市场。
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实操业务介绍
中信银行养老按揭借款人需有多套物业
2011年，中信银行推出了养老按揭业务。记者从中信银行当时的相关业务介绍，养老按揭的借款人可以是养老人本人，也可以是养老人的法定赡养人。养老人需为年龄满55岁具有完全民事行为能力的自然人，身体健康良好，无重大疾病。抵押房产必须为借款人本人名下住房，且产权明晰，可依法上市交易，可以办理抵押登记，没有产权争议等不利于变现的情况，抵押房产非借款人的居所，即要求老年人或法定赡养人有多套房屋（两套及以上）。
贷款金额根据房产价值和养老人合理养老需求确定，不超过所抵押住房评估价值的60%，每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年，利率按照同档次基准利率或上浮执行。
据了解，养老按揭贷款资金采取按月分期发放方式，按约定的放款计划和金额放款。为方便借款人还款，从第二期开始，从放款金额中逐期扣收应还利息或本息，实际支付的养老金为每月放款额减去应还利息或本息。借款人可以选择每月自动偿还贷款利息（约定从每月放款金额中自动扣收上期应还利息），贷款到期时一次性偿还全部贷款本金和当期利息。也可以选择按约定每月等额偿还部分本金，除首次放款外，按月自动还本付息（约定从每月放款金额中自动扣收应还本金和利息），贷款到期时偿还剩余本金和当期利息。如果借款人到期不能偿还贷款，则按合同约定处置抵押物。
以房养老
以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。
各方观点
观念是以房养老推行障碍
“以房养老”类似一种倒按揭的形式，但在中国传统“养儿防老”的观念下，相信还有很长的路要探索。的阻碍因素可能不是来自70年产权、银行积极性等技术性问题，传统“产业传承，代代相传”的观念较难改变。老百姓穷其一生积蓄辛苦留下的产业，都希望留予后人，这已成了根深蒂固的非正式规则，与“以房养老”走得较前的西方国家在价值观上截然不同。另外，倒按揭的方式设定了抵押权，每个月收取银行发的固定收入，但如果老人因各种原因急需大笔资金时，套现操作难度较产权“干净”的物业复杂，种种不确定因素决定“以房养老”近阶段难以大范围开展。
从房地产市场的角度来看，目前老百姓“以房养老”的概念更多体现在购置物业收取租金上，优质物业可以轻易取得高租金，成为当下很多人的养老保障措施。
廖女士 退休职工，有房产一套
无法接受把房子抵押给银行换养老金
我无法接受把房子抵押给银行换养老金，房子是要留给女儿的。我自己有养老金，女儿也会按月给我生活费，也没有必要把房子抵给银行。退休老人，本身的花费就不高，现在一般的养老金都已经足够开销了。就算是没有养老金收入，女儿也没有能力抚养我，我自己去摆摆小摊，卖卖菜，也可以维持生活了。说实在的，房子在手，就算是不留给女儿，自己如果有个大病，或者子女患重病了，房子还可以作为不动产是一个最后的依靠，如果抵押给银行了，万一家里有个什么事，却是什么依靠都没有了。
张先生 教师，有房产两套
子女有房住，或会考虑以房养老
对于将来我能不能接受以房养老，我觉得要根据两种情况来定。如果子女有能力，有属于自己的房子，那我把房子抵押给银行贷款养老是可以接受的。但如果子女没有足够的经济能力，没有属于自己的房子，那房子就肯定是要留给子女的。毕竟，中国人的传统观念里，还是要居者有其屋，不能让子女没房子可住。其实，真要抵押养老了，也还是有很多要顾虑的地方，比如说如果我房子了，在还款时我却没能力还款，那卖房子的所得在还款之后怎么处理？处理这套房子时的定价，又由谁来定？总之实施起来还是有很多要考虑的细节。
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他山之石
美国模式
“以房养老”模式的专业名称叫做“倒按揭”。常说的倒按揭模式也是以美国模式为蓝本的。美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。主要有三种形势，一是联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款。用户尽可能长时间生活在自己住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。二是联邦住房管理局无保险的倒按揭贷款。三是放贷者有保险的倒按揭贷款。住房资产高则可贷款数额高；年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值增值高可贷款数额高。
香港模式
“安老按揭”是面向老人提供的、用自有房产贷款的金融业务。老人可以将自有房产抵押给银行，银行在估价之后向老人发放“安老按揭”贷款。抵押房产之后，老人仍然拥有房屋的产权，并可以继续使用房屋。老人可以和银行约定按揭贷款期限（香港称年金期限），期限跨度可以是10年、15年、20年甚至直到老人去世，每月老人都可以从银行取得一定现金（香港称年金）；老人也可以选择一次性提取一笔贷款，用来应付特殊情况。当按揭贷款期限届满时，申请人或其继承人可以有两种选择：一是全额偿还贷款，赎回抵押房产；二是不赎回房产，由银行出售抵押房产以收回老人的“安老按揭”贷款。如果出售物业后所得款项超过贷款额的，银行会将全数偿还安老按揭贷款后的余额款归还给借款人或其继承人；倘或出售物业后所得款项不足以偿还贷款额的，差额会根据按揭证券公司与银行之间的保险安排由按揭证券公司承担。
南京模式
倒按揭南京模式：南京汤山“温泉留园”，此前已在国内公开推出倒按揭性质的“以房换养”举措。该园规定拥有本市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。
如果可以接受以房养老，在现在选房时，就应该选择保值、空间大的楼盘。这也意味着选房时，除关注户型、价格之外，还应考虑到项目所在的地段、发展商品牌、项目规划、物业服务等各个会影响到房屋未来价值的因素。
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