珠三角二三线7城房价调查:3年房价唯东莞独涨

房价，降了吗？

3年趋势：

均价从普涨两成到负增长

由于多数城市并未有官方公布今年上半年房价的数据，因此本报选取了珠三角7市（广深除外）2010年～2012年三年房价的走势作为对比基础，发现全部7个城市的均价涨幅3年来都经历了大幅走低的过程。

数据显示，2010年，7个城市的一手住宅均价相对上一年涨幅多在20%左右，其中涨幅的前两名分别是佛山的27.2%以及江门中心城区的31.7%。而到了2011年，7个城市的涨幅降到了10%上下，涨幅的是肇庆城区、惠州城区，但也只是在16%和15%的幅度。而到了2012年，这7个城市的均价涨幅则一路滑落，7个城市中有6个同比出现负增长，其中跌幅的是珠海主城区和中山，分别都下降了10%以上，保持正增长的是东莞，但也仅仅增长了1.2个百分点。

梳理这3年来房价涨幅的剧烈变化便可以发现，房价调控不断加码，随着广、深、佛、珠等城市开始实施限购措施，其他城市也通过各种方式调控高房价，并加大了保障性住房建设的力度。尽管存在统计口径、区域上的细微差别，但从各城市纵向的均价涨幅这一指标来评价，楼市调控的成效已然十分明显。

专家解读：

住宅地产的蛋糕正在缩小

广东省房地产行业协会理事赵卓文表示，在2010~2012年的3年间，影响房价变化的不仅仅是限购。2011年“国八条”实施，2012年经济增速放缓，再加上各地开展产业结构调整，这些都对房地产的影响都很深远，所以这3年房价的变化很大。

同时，他也认为这一情况与一些既定的经济规律有关。一个经济界的说法是，人均GDP达到8000美元以上，人均住房面积超过30平方米，住宅的需求会下降。“从珠三角几个城市来看，有些城市的人均住房面积已达36平方米，这几年不管房价是否增长，但成交量是在缩减的，2009年是高位，2011年、2012年，成交量往下走，住宅房地产的蛋糕正在缩小。”

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实时数据：

上半年楼价又有抬头之势

尽管2012年7市中有6个均价下跌，但进入2013年后，这一趋势可能又遭到反转。广东省房地产协会的报告显示，今年上半年，广东商品房销售面积为4221.41万平方米，同比增长41.8%，虽然销售量的单月增速呈现逐月回落走势，但从销售均价走势看，上半年全省商品房销售均价为9075元/平方米，同比增长12.7%。广东省房地产协会相关课题组认为，今年上半年广东房地产市场整体活跃，商品房销售畅旺，销售均价涨幅趋于平稳。

还有个别珠三角城市公布的上半年的成交数据也支撑这一结论。例如据东莞当地媒体报道，2013年上半年东莞房价总体呈现出上涨势头，住宅成交均价为8699元/㎡，同比上涨5%，创历史新高。同样，佛山市住建部门公布的上半年一手楼住宅均价同比上涨4.9%。而从成交套数和面积上来看，佛山上半年一手住宅均同比猛涨了接近五成。此外，中山上半年的市场也有回暖迹象，上半年的一手住宅成交套数和面积同比均大涨了六成多，房价也稳步上升，今年上半年一手住宅均价为5636元/平方米，同比去年上半年上涨11.2%，6月份创出的5736元/平方米的均价，也是2011年中山实施限价以来房价的值。

从珠三角这几个主要城市来看，无论是均价还是成交量，2013年上半年都一扫去年颓势，开始止跌回升。

专家解读：

融资成本、土地交易激活楼市

据赵卓文分析今年开发商的融资成本相对较低，导致开发商没有资金之忧，“有开发商去年年销售额只有120亿元，但今年买地支出已经超过这个数，正是由于融资成本低，开发商买地非常积极，今年上半年经历了近年来最疯狂的土地买卖。”在土地市场火红的情况下，购房者对后市看涨的预期增长，所以选择提早入市。

合富辉煌集团首席市场分析师黎文江也持相似观点，他认为今年上半年的楼市表现与信贷、供应、土地市场情况有关。从去年年中起，信贷有所放松，普通市民置业开始活跃，这一趋势延续到了今年6月份左右。而在更早些信贷收紧的时候，开发商也减少了开发量，导致供应不足，市场这个阶段会处于供小于求的情况，房价出现上涨。

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均价跌了，为何市民没感觉？

均价数字是降了，但为何不少市民并没有十足的切身感受？

对此，黎文江认为，“政府的房价统计，算的是平均数。限购前，市场供应以大户型、豪宅产品为主，刚需产品较少，大户型、豪宅产品容易拉高均价，但限购后，刚需产品增多，对楼价的拉动不明显。所以，从数字上看，虽然整体房价降了，但对于购买小户型的市民来说，却感受不到，甚至因为小户型畅销而涨价也有可能，相比之下中心城区的核心项目，抗跌性很强，价格不太可能降。”

广州市社科院研究员彭澎也认为，调控对于均价有比较明显的影响，但更可能是结构性的调整，同时二、三线城市的房价抗跌性较差，容易受到政策波动，因此出现去年跌今年上半年又反弹的强烈反差。“在来看，大趋势是房价开始企稳，而对于房价频繁调控，市场反应也开始出现审美疲劳，因此市场的预期还是长期看涨的，房价再抬头也与此有关。”

一体化加速居住边界渐模糊

市场活跃度：

惠州成“黑马”销售面积夺冠

在房地产各项数据之中，除了考量均价反映一个城市的房价高低外，成交量则反映了该市的市场活跃程度。通常来看，成交量越高的城市，房地产市场便最为活跃。对比这7个城市的2012年成交数据，出人意料的是成交量的既不是均价的珠海，也不是人口更多、产业发达的佛莞两市，而是惠州。

根据惠州市统计局公布的《2012年惠州国民经济和社会发展统计公报》，2012年商品房销售面积达到826.7万平方米，增长3.8%。而其他城市的相同统计公报则显示，这一数字分别为251.22万平方米～672.03万平方米，与惠州的数据有相当差距。除了成交量以外，惠州还在房地产开发投资这一指标上表现突出，482.2亿元的全年数据排名7城第二，仅次于佛山的638.46亿元。

业内人士认为，成交量数据排名，说明惠州的房地产市场最为活跃，而房地产开发投资也名列前茅，则说明当地市场对于房地产后市发展信心充足，未来也将有更多商品房推出市场。

专家解读：

惠州爆冷门是因“洼地”效应

为何惠州的房地产市场成交量如此火爆？赵卓文表示，这是因为惠州地域大，产品多元化，而且有真正的买家支撑。“惠州临近东莞、深圳，但楼价远低于这两个区域，洼地效应非常明显。因此，不少深圳人、东莞人选择到惠州置业。同时，惠州与深圳、东莞的交通非常方便，也让深圳、东莞购房者没有后顾之忧。”

同时，惠州的楼市产品非常多元，尤其是旅游地产发达，许多大型开发商都选择来惠州开发高品质楼盘，这些产品吸引包括珠三角在内的买家，很大程度上拉高了惠州的房地产成交量。

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观点：

珠三角一体化 模糊城市边界

记者注意到，无论是广州人去清远、佛山、肇庆买房，还是深圳人前往惠州置业，在珠三角一、二、三线城市之间，居住的行政边界越来越模糊。

广州市社科院研究员彭澎表示，随着珠三角一体化进一步深入，交通更加便捷后，如果相邻地市间存在洼地和高地的明显对比，会有越来越多的人选择到异地购房。“高铁、城轨等快速交通，使得各地联系更加快捷，比如广州的购房者到江门也才40。”

黎文江则对记者表示，珠三角一体化进程加快后，城市的居住边界正在逐渐消失。“珠三角一体化，不仅缩短了人们的心理距离，也缩短了城市间的实际距离，加速了城市间的人口流动。”

数据说明

作为广东省经济发展先行一步的珠三角地区，相对粤西粤北地区房价较高，因此也是房价调控的重点对象。在考量珠三角二线城市房价走势这一问题时，记者去掉广州、深圳两个一线城市，而选取佛山、东莞、中山、江门、珠海、惠州、肇庆这七个二、三线城市作为研究对象。

不过，记者在搜集数据时发现，其中个别城市公布一手住宅均价的口径、区域有所区别，例如在均价计算范围上肇庆统计城区房价，江门仅公布新会、蓬江、江海中心城区的均价，惠州仅统计中心城区惠城区、仲恺高新区的均价。而珠海一方面只公布主城区均价，另外也不同于其他城市一年公布一次全年均价的做法，而是分上下半年一年公布两次均价。

除特作说明之外，本文各项数据均来源于各市统计部门、住房管理部门，以及各市《国民经济和社会发展公报》等权威官方报告。

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