[摘要] 由中国民生银行私人银行、全国房地产投资基金联盟和清科集团联合举办的“2013中国房地产基金高峰论坛”近日在北京召开，全联房地产商会创会会长聂梅生在会上发表了题为《房地产形势分析与房地产投融资创新》的演讲，演讲中表示，开发商不差钱，政府没有推出相关房政策，不会强行干预房地产。
由中国民生银行私人银行、房地产投资基金联盟和清科集团联合举办的“2013中国房地产基金高峰论坛”近日在北京召开，全联房地产商会创会会长聂梅生在会上发表了题为《房地产形势分析与房地产投融资创新》的演讲，演讲中表示，开发商不差钱，政府没有推出相关房政策，不会强行干预房地产。以下为演讲摘录。
1今年房地产投资实际在回落
大家都知道，虽然到了八月份我们各项指标仍然处于本轮调控的值，但非常明显的是，二季度以后逐月回落。
首先咱们看一下房地产开发投资，因为这个和投融资有关系，投资实际上今年到一二月份顶到了一个值22.8以后，平稳了一段，但到8月份跌破了20，这个数字比较重要。因为它和固定资产投资有关系，我们架马车不能掉下去，去年房地产是负拉动，今年是正拉动，正拉动到一定程度，现在又成了负拉动，8月份国家固定资产投资增速是12.3%，但房地产投资的增速已经掉到19.3%，又形成了负拉动，并不是今年的房地产投资逐渐地节节升高，而是实际上在回落。
大家说今年房子好卖，销售量和销售额都在上升，上升得很高，在一二月份顶到了77.6%和44.5%，所以催生了国五条。但趋势下得也非常快，并不是高歌猛进，一直到12月份，而下跌的趋势，涨幅实际是折半，从七十几到三十几，从50到23，我现在不确定金九银十会不会有一个催生，如果不能，大势已经是这样了。为什么和坊间的报道不一样？那是因为分化，一二三四线分化得很厉害，还有一线趁势当中也分化得很厉害，涨的涨，跌的跌，好卖的好卖，不好卖的不好卖。
2房地产行业目前不缺资金
再看一下开发商资金，到底开发商差不差钱？7月份博鳌论坛都说开发商不差钱，但8月份跌破30%，从7月份到8月份跌得比较多，去年在10%左右，今年差不多在30%左右，总体来说，这个业界是不缺资金的，就算是再继续有些下调，还是不差钱，所以资金的充裕率仍然很高。从数据看，现在已经有七万多亿的资金到位了，去年到这个时候只有五万多亿，确实涨了很多。重头戏是在定金预收款和企业自筹资金，这两段是中国房地产资金的主要到位，房子好卖。来自于银行的按揭和国内的开发贷，加起来也比去年有大量的增加。个贷比去年同期大概增加了40%，开发贷现在是一万三千多亿元左右，直接融资部分仍然占了很大的比例。
3 8月份土地收入是下滑的
金融机构的房地产贷款到底是多少？2008年全年大概七千多亿，去年一万三千多亿，现在超过了去年同期，从银行出来的钱，今年还是一万五千亿打不住。现在的问题在土地上。我们想投资，投资是两部分，一部分对现有楼盘开发的投资，另一部分是开发商拿地的钱。现在都在说地王，都在说地方政府财政紧张，但从数据看，8月份买地是下来了，并不是上去了，现在是负增长9.1，上个月确实上去了，是负增长1.4，并不是像大家想象的，土地价格都在上涨，其实不然，购置面积同比下降了9.1%，降幅比上月增大了7.3个百分点，实际上并不是都在抢地王，并不是整体的土地非常好出售。这条线现在又下去了，土地出现了各个城市的差异，现在抢的都是北京、上海、深圳，而且就是那么几块地，形成地王，所以要有一个冷静的判断，8月份土地是下滑的。
4当期房地产特点——差异化
我觉得，这个差异可能就是当期房地产的特点，就是差异化的形成，差异的形成是整个产业调整的前期。为什么会调整？为什么会出现差异？恰恰是因为今年两会以后，这一届政府对房地产基本叫做没出政策，没有强行的干预。国五条是上一届政府在两会之前出的，而这届政府的这一只手没有发力，市场从3月份到现在半年之间调整的结果就是这种差异化——地王归地王，卖不出去的卖不出去。今年北京是名列前茅，环比涨幅3.22%，现在同比涨幅已经超过22%，大大超过了房价调控目标7.5%。环比超过1%的城市有北京、武汉、广州、深圳、上海，但是还在合理范围内。房价涨跌十大城市出现了很大的差异，环比能差十倍，低的是0.2，高的是3.2，差异化非常严重。开发商有钱的一定是追环比涨得高的城市，所以就形成了北京、上海的地王。现在均价超过两万元的城市有北京、上海，深圳，这是非常之高的。
当期房地产的特点包括：是市场的调整期，刚才各种数据说明了这个问题。第二是政策的准备期，体现在政府和市场分工这样一个整体思路会逐渐形成，至于哪些是政府，哪些是市场，政府当中中央政府管哪些，地方政府又管哪些，这些期待三中全会以后能有一个说法。另外房地产长效机制会面市，比如直接融资、房地产税、土地供给制度、保障房、城镇化整体布局和规划，最后肯定要给大家一个说法。还有大家非常期待的，已经破局的就是国际化的市场经济体制改革，这个以上海金融实验区试点政策框架作为一个标志，给大家一个很好的预期。对企业来说，现在是战略的提升期，各个企业是不同的，更多的企业在认识房地产金融属性，这是非常重要的，今后房地产整个战略怎样和投融资联系到一起，从大家习惯的间接融资转变到直接融资，资产证券化即将启动，到底怎么启动，包括开发商和投融资层面，可能业界很多朋友都在考虑这个问题。第二是全产业链的分工，体现整个行业业态的提升，是投资商、开发商、运营商、建造商全产业链的分工，会使整个房地产行业业态提升。第三是产品质量和产业化，包括绿色建筑、低碳、养老住宅等等全产业链的提升，包括规划设计。最后是怎样适应国际化的局面，房地产怎么和国际化相结合，海外投资试水也是从今年开始，了解国际化的法律和财务管理恐怕是很重要的一条。
5同比房价涨幅趋缓
如果再深挖统计局的数据，可以看到，实际平均房价同比涨幅迅速下降，年初时是涨幅18.8%，当时很担心要出国五条，但现在已经跌破10%，如果这个趋势延续到12月，那也就跟GDP差不多了。我们判断下半年行业的趋势，预计房地产投资可能会下降，会稳不住20，现在已经是19.9，有可能会落到18左右。，个库存在增加，去库存的任务还相当重。第二，预期不明显，因为可能大家都判断到这种调整，再加上国外对中国房地产的影响，四季度如果投资开发预计小幅调整以后，全年房地产投资可能不会太高，除非金九银十会蹦上去。
前八个月销售面积虽然在下降，但它虽然环比在下降，也还有23%的增幅，还是卖得比较好，但是同期房屋新开工面积仅增长4%，那就是谨慎开工。开工意愿不强，所以供给会下降，市场需求现在也是在一个波动期和调整期，主要因为：，调控政策依然谨慎，而且释放出长效机制会面世的消息，房地产税已经公开在说；从银行贷款利率看，这次贷款利率放开以后，专门说了房贷除外，也是非常谨慎的。第二，货币政策的基调仍然是维稳，所以房地产直接融资的扩大可能是一个方向，但它的百分比今年不可能占到太多。品种有可能增加，另外个贷利率打折这部分已经开始取消了，从0.75到0.85，优惠利率减少了，基本没有了，个贷放贷的速度也卡得很紧。这种情况下，银根这部分在四季度政策还会保持谨慎。在供给需求和市场三方面促进下，我觉得房地产行业资金比较充裕，尤其上市公司年报非常漂亮，这种情况下房地产企业不会打折降价，同时地价在上涨，热点城市地价上涨，会给大家一个感觉——房价要上涨。再加上媒体最近拼命说地王这个事，给大家一个预期，地价上升，房价上升，在供给趋紧、需求推动、土地市场高稳等众多因素的推动下，房价上涨和下跌在不同城市同时存在，这种态势可能会延续到年底。但总体看，同比房价涨幅在趋缓。
6商业地产面临很大危险
我认为中国的商业地产这方面要出事了，还不光是鄂尔多斯、温州的鹿城广场，很多省会城市都在做大型的商业综合体，一条路两边都是写字楼，包括成都城南大道，好像很国际化的写字楼，但里面就几个人。因为商业地产最后是要靠出租来收回，来还贷的，他一出事，是一片一片一块一块的，而且它的杠杆和融资手段远没有个人贷款那么方便，那么顺当，本来对这块卡得比较严，如果在这次房地产调整中出现更多的鄂尔多斯和温州，可能对中国房地产的摧残也是致命的。所以我觉得这块确实应该想办法从银行里面解出来，因为它是绑着银行的，而且一绑就是一大块。为什么我们看到销售量在下降，为什么房价在下降，包括商业地产这块起的作用不小。但是我们大家关注的都是新房住宅，包括统计数据都是只包括商业地产，实际上这次美国金融危机，商业地产的摧残非常厉害，所以我觉得做银行资产证券化是不是考虑从这块起步。
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