[摘要] 到2017年整合1000亩以上建设用地50块共10万亩；企业不得以总部企业名义变相开发房地产；2014年新增指标75%以上用于“三重”建设；2014年底前完成私人会所和农庄清理工作，退建还林……
总部企业用地原则上10年内不得转让
构建与“中心城区-支点城市-外围城镇”格局相适应的土地利用新格局
到2015年完成长安新区5000亩围垦造地
到2017年整合1000亩以上建设用地50块共10万亩；企业不得以总部企业名义变相开发房地产；2014年新增指标75%以上用于“三重”建设；2014年底前完成私人会所和农庄清理工作，退建还林……这是在昨日召开的2013年度东莞市土地管理工作暨创建城乡土地生态利用制度综合改革试点、创建节约集约用地模范市工作会议上，下发的11个重要政策文件中透露的信息。
这11个政策文件主要包括《关于加强全市科研用地管理工作的通知》、《关于规范总部企业用地管理的通知（征求意见稿）》、《东莞市建设用地绩效考核办法（征求意见稿）》、《关于建立健全常态化机制 加快推进“三旧”改造的意见（送审稿）》、《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法（送审稿）》、《关于东莞市城乡土地生态利用制度综合改革试点的实施细则（送审稿）》、《东莞市创建国土资源节约集约模范市实施方案（代拟稿）》等。
■东莞市主城区土地利用总体规划图
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总部企业用地
不得以总部企业名义 变相开发房地产
总部企业用地应当是什么性质？《关于规范总部企业用地管理的通知（征求意见稿）》(以下简称《通知》）提出，综合型总部企业用地应使用商务金融业用地；职能型总部中，制造业总部，包括八大支柱产业、装备制造业的总部企业，可使用工业用地；高端服务业总部，包括设计研发、现代物流、品牌会展、信息服务、文化创意、服务外包、金融服务业，可对应使用科教用地、工业用地、仓储用地或商务金融用地；商贸服务业和一般职能总部，包括大型商贸总部企业，应使用商务金融用地。
《通知》强调，总部企业用地应严格按照土地出让合同约定的用地性质进行建设和使用，不得擅自转让总部企业用地和改变土地用途，因城市规划调整确需改变土地用途的，由政府按原用途收回。企业不得以总部企业项目名义变相从事房地产开发。
此外，总部企业用地，在出让条件设定上应明确经营年限不得少于10年。企业竞得土地后必须承诺取得总部企业用地后的经营期限不少于10年；异地企业申请总部企业用地时，应承诺在取得总部企业用地后1年内将总部迁入宗地所在镇（街）；，由于企业破产、解散等原因确需转让的（含抵押变现等），政府可按照原土地成交价与建筑物重置价之和收购。政府放弃收购的，用地单位方可转让，但应按转让时相应用途基准地价的50%补交增值地价。
■南城总部基地效果图
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NO.2 土地利用改革试点
到2017年城乡建设用地规模控制在140万亩以内
“2015年前我市要完成新一轮城市总体规划修编，进一步明确城市定位和发展方向，统筹城乡发展，到2017年城乡建设用地规模控制在140.71万亩以内。”《关于东莞市城乡土地生态利用制度综合改革试点的实施细则（送审稿）》（以下简称《细则》）提出，积极稳妥推进新型城镇化，科学合理安排生产、生活、生态用地，着力建设节地型城镇，。
探索新区开发模式。以水乡地区为试点，积极探索建设用地减量规划，2013年底前完成东莞水乡特色发展经济区发展总体规划和水乡地区土地利用统筹整合规划编制，2020年建设用地面积控制在249.65平方公里以内，其中城乡建设用地控制在215.12平方公里以内。
未来三年整合千亩以上建设用地10万亩
关于推进建设用地整合，《细则》提出，打破城乡界线、行政区域界线，以已批未建土地和“三旧”改造土地为重点，采取土地收购、零拆整建、空间腾挪等方式整合建设用地，到2017年整合1000亩以上建设用地50块，总面积10万亩；500-1000亩以上建设用地100块，总面积5万亩。2013年底前编制土地统筹整合分区管控细则，制定土地整合法定图则。
与此同时，要完善市级农业园区建设，发挥农业整合示范作用，提升农业用地产出效益，重点整合建设香飘四季、下马四和钱公洲现代农业园区，面积1.5万亩。通过“进一退一”、“增一减一”集中置换城镇建设用地和农用地，2013年先在水乡地区试点，逐步在全市铺开城乡建设用地增减挂钩。
推进中央生态圈、水濂同沙郊野公园建设
《细则》提及修复生物自然景观时这样表述，按3‰控制森林公园配套设施开发强度，在基本农田保护区和生态绿线内，严禁商业经营性项目开发，严禁布局工业项目。2014年底前完成全市私人会所和农庄清理工作，退建还林。2017年前分批完成全市关闭采石场复绿工作，复绿总面积511万平方米。加快城市土地空间结构调整，留足生活绿地；推进中央生态圈、水濂同沙郊野公园和城镇生态公园建设，打造品牌休闲绿地；完善大岭山、大屏嶂、银瓶山森林公园建设，优化城市保护绿地；确保2017年前全市森林覆盖率达到37%，建成区绿地率达到43%。
■同沙水库
新增宅基地审批与空闲宅基地腾退挂钩
关于完善农村宅基地管理，《细则》提出，2013年底前出台农村宅基地管理新办法，严格村组宅基地管理，严控单家独院式私房建设，鼓励村居民公寓建设。建立旧宅基地退出补偿机制，实行新增宅基地审批与空闲宅基地腾退挂钩，鼓励农民拆旧建新。探索农村宅基地产权制度改革，对2004年9月30日以前已建成的农村宅基地，在满足符合土地利用总体规划和城镇总体规划、本市户籍使用、面积小于450平方米的前提下，超面积部分有偿使用缴纳相关税费后予以办理土地登记。农民公寓仅限于解决本地户籍、符合宅基地申请条件的农民保障性住房需求。
市区改造为商住用地的比例不得高于60%
《细则》还提出，严格管理改造为商住用地比例，市区不得高于60%，镇（街）不得高于40%。加强规划引领下的成片集中改造，2015年前打造5个以上融合岭南文化特色、与产业升级紧密衔接、具有城市名片效应的亮点工程。2017年底前完成对村组一级私下签订的土地转让协议的清理，严禁镇村未经批准擅自私下签订土地出让合同。围填海项目报省政府批准后，先行围垦造地，项目建设再按新增建设用地管理，。将围填海项目列入年度土地供应计划。
争取成为全省土地审批改革试点，探索新增建设用地差别化审批。完善绿色通道制度，优先保障投资1亿美元以上的重大产业项目、市财政投资的基础设施项目、三防应急项目，加快项目落地。
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NO.3 2014年新增指标75%以上用于“三重”建设
《东莞市创建国土资源节约集约模范市实施方案（代拟稿）》（以下简称《方案》）透露，我市决定开展国土资源节约集约模范市创建活动，把东莞建设成生产空间集约、生活空间宜居、生态空间秀美的国土资源节约集约模范市。
《方案》对土地产出效益、利用结构和生态效益都提出了很明确的目标。其中，关于继续实行新增用地指标全市统筹管理，《方案》提出，要确保2013年新增指标70%以上用于“三重”建设，2014年新增指标75%以上用于“三重”建设。鼓励“工改工”，严控“工改居”、限制“工改商”，力争2013年启动“三旧”改造2万亩，2014年再启动2.5万亩。健全土地利用控制标准，提高项目引进门槛，对不同行业类别的产业设置用地条件。针对不同整合分区，确定产业发展方向和重点产业，逐步调整土地利用布局，保证有限的土地资源得到科学合理利用。
《方案》还提出，要以城乡土地生态利用制度综合改革试点为统领，以耕地和基本农田保护为重点，全面落实土地生态保护责任。力争到2013年、2014年底全市耕地保有量不少于53万亩，基本农田保护面积不少于41.88万亩，建成高标准基本农田8万亩。
■考察现场
龙湾片区：
百余亩用地指标 撬动千余亩用地
冒着大雨，市领导徐建华、袁宝成率参加2013年度全市土地管理工作暨创建城乡土地生态利用制度综合改革试点、创建节约集约用地模范市工作会议的人员，来到万江街道龙湾片区考察建设用地统筹工作。
据介绍，龙湾片区首期统筹项目总用地面积高达1409亩，其中建设用地996亩，农用地379亩，未利用地34亩。2012年，通过有效利用市配置给东实公司的147.35亩农用地及未利用地指标，基本实现控规可开发地块的建设用地指标全覆盖。
龙湾片区还探索了一个新机制——“市镇村三级利益共享机制”，龙湾片区中统筹范围内既有市属土地、万江储备土地，也有社区集体土地及其他土地。针对这一情况，东实公司和万江、相关社区签订了土地统筹开发的框架协议，一共统筹了近400亩集体土地，通过土地置换物业的方式实现了集体经济转型。对此，徐建华称赞说，“市镇村三级利益共享机制” 比较好地满足了社区居民的诉求，通过统筹起到了撬动效应，十分值得其他镇街借鉴学习。
铭丰纸品：
“三旧”改造为万江 留下优质企业
雨越下越大，徐建华、袁宝成一行马不停蹄地来到考察的第二个点——东莞市铭丰包装、印刷研发与制造项目，这是全市动工的“三旧”改造“工改工”试点工程，位于环城路万江严屋社区段旁，总用地面积约142亩，总建筑面积约23万平方米，投资约10亿元，分两期建设。
据企业负责人介绍，这里原本是一个老牌的水泥厂——旧万鹰水泥厂，容积率只有0.9，年产值约1.2亿元，是个典型的高能耗、重污染项目。“工改工”之后，预计2016年铭丰项目可全面建成投入使用，这里将创造超过20亿元的年产值，税收数亿元。
据悉，铭丰曾萌发搬离东莞远走广西的想法，但最终还是选择留在了东莞。企业负责人介绍，打动他们的正是当时万江的“三旧”改造政策。
对此，徐建华表示赞赏。他说，铭丰因为“三旧”改造政策和政府的高效服务留了下来。“这样的项目是好项目，万江支持这个企业没有错。”
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