一周楼事:东莞多盘入市抢客 房贷利率普遍上浮10%

金九银十东莞各大片区楼市供应"大起大落"

东莞城区刚需供应紧缺金九银十多盘入市

2013年以来，东莞楼市维持供不应求的局面，库存呈现持续走低趋势。据东莞中原研究部监测数据显示，2013年“金九银十”将有68个项目入市，供应13819套商品房（合拼后），同比去年13342套增加3.58%。金九银十预计将会有162万㎡的住宅供应量上市，加上累计的库存量，整体在售量达到612万㎡，诸多项目入市，市场竞争格局加剧，房贷利率收紧又一定程度上影响部分置业者的心理预期，后市开发商或再现出货压力。

据东莞中原研究部监测数据显示，金九银十各片区供应热度不一。从供应量来看，供应热点集中在中心城区、临深片区、滨海片区三大片区，合计供应106万㎡，占总量的65%。从各区域洋房供应的产品结构来看，金九银十刚需产品的供应主要集中在中心城区、近深片区与滨海片区，占比66%。在刚需产品持续缺货的东莞城区，金九银十将陆续有不少新货入市，缓解刚需“饥渴”。

东莞刚需市场一直处于供应相对紧缺局面，尤其城区在售的刚需盘寥寥无几，刚需产品严重缺口，购房者可选择面窄。9月和10月，刚需产品供应将明显放量，南城有万科金色梦想、万科金悦香树、君珆花园、世纪城幸福公馆、江南城(小区网论坛)等多个项目有刚需房源供应，东城有格兰名筑、新世纪星城(小区网论坛)海涛居等项目选择，莞城有富通自在城全新项目上市等。城区刚需项目大发力，预计金九银十将呈现出刚需两旺的局势。

同时，据了解，东莞城区下半年入市的刚需产品价格均出现了不同程度的上涨，尤其是南城，涨幅为几百元至上千元不等。如8月底即将面市的君珆花园，其项目首批产品定价均价1万元，创西平一手洋房价格新高。

东莞近深片区30余盘掐架金九银十房价将加速上涨

从8月中旬开始，东莞楼市已提前进入金九银十的传统黄金季，刚需产品继续主导商品房市场，短期内房价或将加速上浮，成交也会出现一波高峰。从市场来看，东莞凤岗镇、樟木头镇、塘厦镇、黄江镇及常平镇等镇区未来推盘活动把目标继续伸向了“深圳客”。

在金九银十前期和当期，近深片区约30余推货。该片区各大镇区均有高端项目入市，商品住宅预计多为刚需型，当中不少均价破万的楼盘也加入了这场没有硝烟的大战，期许抢占更多市场份额，为全年业绩和目标奠定更有把握的基础。

30余盘掐架金九银十房价或加速上涨

在近深片区中，塘厦镇无疑是全市商品房的供应大户。该镇在黄金档期间开盘和加推的项目预计在30余个。就片区产品供应类型来看，70-120平方米刚需户型将会有大幅度的供应。

据了解，碧桂园天麓山洋房加别墅洋房5988元/平方米起90-100㎡；观澜碧桂园加推270㎡联排美墅和80-180㎡法式洋房洋房7500元/平方米起即将加推１栋80-94平的经典高尔夫小户型，共200多套；万科四季花城将首推160平方米联排别墅产品；珠江观澜御景目前也正在动工中，或规划于年底首推320平果岭别墅和100-180平观景洋房；中信观澜凯旋城主力户型是102平米的四房，均价10000元/平方米。

此外，樟木头镇绿茵温莎堡将加推80-185㎡无敌山景楼王；保利生态城主力户型为100㎡叠拼别墅，280-400㎡美式纯双拼别墅；丰泰橡树溪谷主力户型为210-260双拼联排别墅。凤岗镇三正卧龙山1号主推83-180㎡洋房和348-412㎡别墅。常平镇星汇置地广场推110-310㎡写字楼，等等。

从各大楼盘释放的推货信息来看，东莞近深片区商品房供应将会大量上市。对金九银十期间的市场成交是否会造成影响？“随着供应量的增多，同时也将激活需求。预计金九银十销售也会取得较好的业绩。在销售持续火热支撑下，东莞房价在金九银十期间也将会加速上涨。”东莞合富辉煌地产研究部副总监李兴旺针对市场行情表示。

“虽然大多数项目都在金九银十上市，但总的来说需求要大于供应，尤其是刚需产品，因此房价也会有上涨的空间。”吴真西表示。不论如何，作为东莞楼市七大片区之一的近深片区将会继续成为金九银十支持全市楼市成交的一大热区。

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"金九银十"大朗供应同比增近3倍松山湖大减!

“金九银十”即将到来，各大开发商处于积极备战状态，东莞楼市犹如一锅准备沸腾的水，即将进入白热化状态。松朗片区也不例外。据了解，大朗2013年金九银十共供应563套，供应面积6.69万平方米，较2012年同期增加近3倍！而松山湖共供应29套，供应面积1.89万平方米，较上年同期供应有所减少。

松山湖一直是东莞楼市成交热门片区，除了松山湖本身的地理、环境条件较好之外，还离不开知名开发商的影响。随着松山湖科技园、教育区的逐渐开发，松山湖片区会吸引更多人的进驻。1——6月松山湖住宅共成交2025套，成交面积231295.13平方米，成交金额为249978.99万元，排在上半年区域成交中的第五名。而在2013年上半年东莞单盘成交中，松山湖表现尤为突出。保利红珊瑚和万科金域松湖2个楼盘还出现2013上半年单盘成交前十排榜上并且名列前茅。其中保利红珊瑚上半年成交783套，夺得上半年单盘成交榜单第三名，万科金域松湖共成交643套，排在上半年单盘成交榜单第7名。

上半年大朗住宅共成交1127套，成交面积111339.46平方米，成交金额为70624.89万元，排在区域成交中的第13名。虽然大朗上半年成交排名并不算太前，但是7月份大朗楼市发力，成交喜人。7月大朗住宅成交增加了124套，环比大涨98%，成交均价也环比上涨了5.9%。楼市淡季住宅成交低并不出人意料，但是大朗7月份住宅成交却大幅上升，这与大朗部分开发商7月推盘积极有关，而且7月份大朗楼盘敏捷春天花园跟东莞房天下携手进行电商团购活动，很大程度上促进了楼盘的成交。

大朗供应同比增近3倍，松山湖供应大减

据东莞中原研究部监测数据显示，大朗2013年金九银十共供应563套，供应面积6.69万平方米，较2012年同期推货量184套及1.7万平方米大幅度增加，供应面积同比大增293.74%。相对于大朗的活跃，松山湖“冷清”多了，今年金九银十期间松山湖共供应29套，供应面积1.89万平方米，较上年同期的816套和11.11万平方米的供应大幅减少，供应面积减少82.96%！今年金九银十推盘的增加跟今年东莞楼市的火热成交是离不开的。今年7、8月住宅成交虽然比不上5、6月的成交量，但比往年同期成交大幅增加，整个东莞楼市淡季不淡。特别是大朗镇在7月东莞楼市传统淡季共成交253套，比6月成交大幅增加了98%！因此大朗开发商充满信心，在金九银十成交旺季大量推货，这也可以预料到大朗楼市各大楼盘之间的厮杀将会十分激烈。

据房天下监控中心数据，从开盘情况来看，6月松山湖只有保利红珊瑚一盘加推，而大朗则有GOGOPark万荟时代、敏捷春天花园两盘加推，还有新开盘的东逸湾花园共三盘推出。7月松山湖也是保利红珊瑚一盘加推，大朗的GOGOPark万荟时代、敏捷春天花园、万科金域松湖、中熙松湖国际四盘加推。8月份松山湖推出新开盘万科松湖中心，大朗推盘情况跟7月一样。随着金九银十到即将到来，很多开发商也纷纷在8月底九月初进行推盘抢占市场。大朗楼盘GOGOPark万荟时代、敏捷春天花园、万科金域松湖以及碧水天源荔景湾四个楼盘都有在9月加推的计划，松山湖仅保利红珊瑚一盘9月中旬加推。

在东莞楼市各大片区提前打响金九银十营销旺季的时候，虎门港片区显得有些“安静”。据房天下团调查发现，经过上半年的热销，虎门市场目前商品房的库存剩下的不多，仅有少许楼盘在“金九银十”前夕和当期推货。总的来说，金九银十期间，虎门港片区整体供货同比2012年大减约7成。

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虎门港片区面积总供应同比降约7成

据东莞中原研究部的数据，2013年9月和10月期间，虎门港片区总供应与2013年同期相比明显降了很多。其中，2013年金九银十套数总供应仅有1300余套，同比下跌近四成；而总供应面积同比下降高达66.53%。

东莞虎门港片区楼市

今年金九银十黄金档期，虎门港片区打响的时间均比东莞近深片区、主城区、泛松山湖片区等都要晚，而且只有少数项目提前进入迎战状态。据房天下了解，虎门港片区仅有位于沙田镇的东港华府项目、虎门镇的长堤1号在8月进行了开盘或加推。

另外，其它楼盘项目均选择在8月底9月初开盘或加推新品。据统计，虎门丰泰东海城堡、虎门龙泉豪苑、沙田庄士8号、沙田汇景御海蓝岸、沙田碧桂园柏丽湾、沙田保利未来城市将在9月初前后推货上市。

虎门楼盘处清盘状态沙田项目被看好

据房天下了解，目前虎门镇商品房供应基本还是处于清盘状态。目前，外滩一号、万科紫台、丰泰悦榕东岸、虎门国际公馆、虎门地标广场等数十个项目所剩货源均进入清尾阶段，金九银十期间没有新品加推上市。

据丰泰悦榕东岸项目负责人介绍，由于前期销售很好，金九银十期间基本没有大量的新品上市，接下来还是主推230㎡洋房，约20套左右。此外，虎门国际公馆和万科紫台都只剩下少量的别墅，外滩一品进入收官阶段，与地标广场一样，剩下少量的洋房。而在金九银十推货的虎门境内楼盘有：丰泰东海城堡、长堤1号、虎门龙泉豪苑。其中丰泰东海城堡将在金九加推98㎡3+1房，约有60多套；龙泉豪苑加推380-560㎡的大平层，等等。

东莞虎门港片区楼市2

东莞虎门港片区楼市

今年金九银十，沙田镇上市项目以及产品类型均多余虎门，而且值得一提的是，去年沙田金九银十甚至出现断档供应，今年供应从局部弥补了大片区的紧张局面。据了解，8月上市的东港华府项目主推3#、4#号楼，82㎡2房-100㎡3房，价格5880元/平米起，均价约6500元/平米。9月初前后上市的丰泰东海城堡、长堤1号、庄士8号、汇景御海蓝岸、碧桂园柏丽湾、保利未来城市均新品加推。

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东莞水乡片区8盘争艳新盘“5字头”走起

目前东莞水乡片经济还没有发展起来，导致房地产项目仅仅是零星分布，难以抱团取暖，楼市整体供需一直低迷，但是今年“金九银十”水乡片区的推货还是颇有看头。据不完全统计，东莞水乡片计划在9月份推新的项目有7个，而且价格一贯保持着东莞房价的“洼地”，推新的7盘中3盘预计价格均在“5字头”，其余也是“6字头”居多。

麻涌镇“日光盘”信鸿熙岸楼王单价“6500”探市

麻涌镇在售的商品房只有两个，一个是大步海滨花园，一个是两次推货均“日光”的信鸿熙岸。信鸿熙岸预计9月份推出两栋楼王单元，户型是90-180㎡3-5居单元，约150套。该项目经理伍萍表示，目前水乡片在政府的领导下，发展前景还是非常大的。而信鸿熙岸前两次推货，去化速度均非常快，麻涌镇的刚性需求还是比较大的，对9月份项目的销售情况十分看好。

沿海江湾国际受市区客追捧 8月24日抢先入市

在水乡片各个镇区中，瞩目的楼盘可谓是道滘的沿海江湾国际，该项目位于东莞大道的延长线上，待道路今年年末开通后，20可达南城，吸引了不少市区上班的购房者注意。沿海江湾国际8月24日推出了莱茵轩5座单元，价格6800-7700元/平，虽然此价格在水乡片来说相当高，但是购房人群多为市区客，此项目对比市区盘来说，价格优势相当明显。

中堂镇三盘同质化竞争购房者或可享“渔人之利”

在水乡片9月推新的5个镇区中，当属中堂镇的楼盘数量，而富盈公馆、万邦金汇107、居益凯景中央三个项目，而三盘推出的产品户型相似，可谓是在9月来个正面交锋，竞争相当激烈。对于购房者来说，选择楼盘，价格始终是王道，而目前两个楼盘已经报价，居益凯景中央均价预计5800元，而富盈公馆则5800元起，小编觉得三个项目抢市，价格战势必严峻，购房者不妨多加观察，说不定能享“渔人之利”。详情请看>>>

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东莞首套房贷利率普遍上浮10% 放贷时间延长!

房贷紧张局面似乎越演越烈。记者昨日走访发现，除了广发银行停止发放房贷外，东莞的多数银行均全面取消了房贷利率折扣优惠，首套房贷利率普遍执行基准利率上浮10%，同时放款时间长而且结果不确定。

房贷利率优惠绝迹

房贷利率优惠绝迹

“房贷之难，难于上青天。”网友如此形容房贷难。市民刘先生看中南城某楼盘的房子，但是楼盘的合作银行表示，目前银行的贷款额度比较紧张，很多客户在排队等候，因此，即使申请资料齐全，具体放贷时间也不确定。更令刘先生难以接受的是，该银行说不再提供利率优惠，首套房贷利率为基准利率上浮10%。“目前5～30年的房屋贷款基准利率是6.55%，上浮10%，意味着房贷利率超过了7%。压力太大了！”刘先生说。

房贷难已不是近期的事情。一家地产研究机构表示，从7月初开始，有房贷利率优惠的银行就越来越少，银行逐渐收紧房贷。

记者昨日连线东莞各大银行问及房贷利率优惠问题，各大银行均回应：现在已经没有利率优惠了。

除中国银行外普遍上浮

记者调查发现，目前东莞各家银行均不同程度上调了房贷利率。

东莞银行南城一网点的工作人员告诉记者，东莞银行的房贷利率是上浮10%～20%，具体浮动区间要看客户的还款能力，“申请资料齐全的话，一个月左右能放款”。

工商银行和兴业银行则除了首套房贷利率上浮10%外，还表示，不是合作楼盘不发放房贷。

据记者了解，除中国银行对首套房贷还实行基准利率外，建设银行、东莞农商行等银行都上浮了10%或以上。一位银行业人士介绍，现在各大银行普遍上浮房贷利率，上浮10%算是的。

在二套房贷利率方面，中国银行上浮10%，兴业银行上浮15%～20%，东莞农商行则上浮10%～30%，其他银行多是执行与首套房贷相同的利率。

放贷时间很难确定

银行业6月份的“钱荒”似乎还没走远，东莞各个银行贷款额度紧张局面没有得到明显改善，房贷放款时间明显拉长。各大银行均表示，对房贷放款时间很难保证。

建设银行就明确告诉记者，由于贷款额度紧张，加上排队等候的客户多，房贷放款时间会比较长，而且很难确定什么时候放款。

东莞农商行也表示，银行每个月都有一个放款额度，这个月的额度用完了，就要等下个月，“现在还有很多房贷申请没处理，客户已经排到几个月之后了”。

兴业银行则称，如果申请房贷的资料齐全，应该会比较快，但是具体放款时间难说。

东莞中原地产研究部认为，东莞各大银行收紧房贷，有两个原因：一是东莞房贷余额持续高企；二是房贷较银行其他贷款业务利润空间小，回款速度慢，即使银行还有足够的贷款额度，也不情愿用于放贷。详情请看>>>

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商务楼宇低耗能高产出东莞设置奖金扶持楼宇

明月楼高休独倚——高楼在古人眼里的意象，多是充满着惆怅与愁怨。但是在当代社会，高楼除了欲穷千里目的美学追求外，还有向蓝天要空间、向空间要效益的商业追求，那一栋栋低耗能高产出的高端商务楼宇，款款流出的是带着绿意的经济增量和活力。

没有轰鸣的机器声，没有污水排放的烦恼，没有土地空间使用的窘迫……作为新兴的一种经济形态，楼宇经济已经成为了城市经济的重要组成部分。走在城市的街头，作为旅行者，当你看到那些鳞次栉比的高楼大厦时，或许体会到的只是都市的繁荣与气派。孰不知，这些楼宇的真正威力，在于它释放的巨额经济总量。

有“垂直印钞机”之称的高端商务楼宇，一栋占地仅几亩的大楼里创造的年税收可达到上亿元。有数据显示，2010年位于深圳福田的招商银行大厦纳税额达64.96亿元。

楼宇经济是以商务楼为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展。对楼宇经济进行扶持鼓励，体现了政府对经济发展的一种导向意义，东莞近日正式出台《关于促进楼宇经济发展的若干意见》，奖励在我市纳税并承担符合条件的楼宇整体包装营销和招商引资等工作的楼宇运营机构。

奖励金额固然是个看点，背后的深意更需体会，奖励在于树立了一种标准，一个价值导向。细究之下，发现能够得到资金扶持的楼宇关键是看进驻对象的实力，对此有楼宇行业分析人士表示，我市楼宇经济的发展逻辑，重点是吸引企业总部入驻，进而实现高端业态的集聚效应。

所谓“良禽择木而居”，入驻企业选择什么楼宇做“窝”，并非只是找个地方那么简单，它也希望楼宇能够反哺，能给它带来一定的增值效应。出来做生意，图的都是，或长远或眼前，当你在选择对方的时候，对方也在选择你。

企业总部是个香饽饽，如何抱得“美人”归，是个难事。从厂房经济时代的捡到篮子都是菜，到楼宇经济的高端业态集聚，“择偶”的转变——注定是一场痛并快乐着的高级蜕变之旅。详情请看>>>

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东莞出台政策鼓励楼宇经济发展招引企业总部

2008年后，产业转型升级的东风，吹热了东莞楼宇经济。

以环球经贸中心封顶为起点，先后涌现了海德广场、万达中心、财富广场、汇峰中心等国际化甲级写字楼，而东莞国贸中心、浙商大厦也在楼宇经济热潮中加快崛起。

雨雾中的环球经贸中心大楼

日前，我市正式出台《关于促进楼宇经济发展的若干意见》（以下简称《意见》）、《关于鼓励楼宇经济发展的实施细则（试行）》（以下简称《细则》），奖励在我市纳税并承担符合条件的楼宇整体包装营销和招商引资等工作的楼宇运营机构，对其负责运营的三种楼宇，分别按照75万元、150万元和300万元的标准予以奖励。

一位谙熟东莞经济的分析人士指出，此次政策出台的意图非常清晰，就是通过对楼宇运营机构的政策和财政扶持，刺激运营机构提升管理效益，培育一批利税达到亿元的商务楼宇，从而实现楼宇经济市场的优化，最终发展总部经济。

筛选条件好的商务楼宇进行扶持

《意见》中指明了政策适用范围的楼宇，为我市的商务商业楼、城市综合体、科研楼（含科技孵化器）等楼宇建筑，以及经东莞市发展楼宇经济工作联席会议同意，不完全具备上述条件但引入企业业态新、税收贡献大、总部类型的商务楼宇。

商务楼宇入驻企业要有集聚效应

商务楼宇运营机构要想取得申报“奖励”的资格，必须迈过两道“硬件”门槛。《细则》分别从纳税规模和产业集聚效应上予以明确。

首先，符合纳税条件的机构有三类，共同的硬件是楼宇具有有关部门颁发的《建设工程规划许可证》和《建设工程竣工验收备案表》。类运营机构，要求楼宇总建筑面积在1万-5万平方米，每1万平方米年度纳税总额（指企业所得税、营业税、增值税的总和，下同）超过500万元（以所申请年度该楼宇所有入驻企业实际纳税总额为准，下同）；

第二类运营楼宇的总建筑面积在5万-10万平方米，且每1万平方米年度纳税总额在700万元以上；

第三类楼宇的总建筑面积在10万平方米以上，且每1万平方米年度纳税总额超过1000万元。

其次，就是第二道门槛——产业集聚。《细则》要求所运营楼宇已投入经营使用的建筑面积占总建筑面积的70%以上，入驻企业用于创意产业、都市型工业、生产性服务业等方面经营使用的面积不少于已使用建筑面积的2/3。

从政策的设置来说，两个门槛都挑战不小。上述分析人士认为，两个条件要求运营机构在招商引商过程中，既要考虑经济效益，也要考虑产业效益。“第二个条件更为苛刻，要求运营楼宇要进行一定的选商，这对运营机构提出了战略要求。事实上，这起到了优化楼宇经济的真正效果。”详情请看>>>

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东莞建设单位申请墙材基金返退限180天内搞定

日前，市住建局对申请办理新型墙体材料专项基金返退的时限再次予以明确，申请单位可根据工程不同时间段分开，只要其中一项未超过180日（即六个月）均可申请，将不接受专项基金返退申请。

据了解，近年来，对于采用新型墙体材料的建设项目，东莞以新型墙体材料专项基金返退的方式予以支持，2012年4月，曾对2009年9月1日后缴纳新型墙体材料专项基金的建设单位办理新型墙体材料专项基金返退的时限作出要求。不过，部分建设单位未能按文件规定在主体工程竣工后180日内及时办理专项基金返退申请。

市住建局联合市财政局进一步明确申请办理专项基金返退的时限要求。根据要求，申请单位可以分别以主体分部验收、单位工程竣工验收或竣工验收备案的日期来计算办理专项基金返退时限，只要其中一项（单位工程竣工验收时间与竣工验收备案时间超过三个月则只能以单位工程竣工验收时间为准）未超过180日（即六个月），均可申请办理专项基金返退手续，将不接受专项基金返退申请。详情请看>>>

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东莞二手房贷款利率上浮10% 或利好一手市场!

从7月初开始，多家银行房贷收紧，房贷利率上调，房贷利率不再，在一手房方面，多家银行首套房执行基准利率，而二套房、二手房贷款利率更是上浮10%。业内人士认为，这将导致二手房购房者转战一手市场。

今年7月初开始，有贷款利率优惠的银行就越来越少，银行开始收紧房贷，记者在采访时也发现，二手房贷款困难，放款时间长，利率更是上浮10%，影响了许多二手房购房者入市。业内人士分析认为，一方面，东莞房贷余额持续高企；另一方面，房贷较于银行其他的贷款业务，其利润空间较小，且回款速度较慢，即使银行还存有足够的贷款额度，也不会“舍长取短”。而由于二手房贷款利率上浮，贷款困难，在南城工作的徐先生表示，自己原本打算在南城西平购买一套120平方米以上的二手房，目前只能选择面积较小的一手房了。

东莞中原地产市场研究部认为，受房贷影响的主要是非刚需客户群体的入市积极性，一些改善型置业者购房意愿受影响，特别是二手购房者或转战一手房市场；该研究部相关人士表示，二手房贷比一手房贷更为收紧，将会促使部分二手房购买客户转向一手房，因此建议开发商可加大一二手联动，将二手房客户转为一手客户，促进成交。详情请看>>>

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