[摘要] 随着“金九银十”临近，东莞楼市新增供应明显增加，据初步统计，9月、10月份将有13819套住宅入市，近八成为刚需户型，也有豪宅盘“瘦身”入市抢夺市场，预计“金九银十”期间楼市竞争激烈。由于近期银行房贷收紧，为“金九银十”楼市增添变数，购房者购房热情下降，开发商出货压力或将加大。
随着“金九银十”临近，东莞楼市新增供应明显增加，据初步统计，9月、10月份将有13819套住宅入市，近八成为刚需户型，也有豪宅盘“瘦身”入市抢夺市场，预计“金九银十”期间楼市竞争激烈。由于近期银行房贷收紧，为“金九银十”楼市增添变数，购房者购房热情下降，开发商出货压力或将加大。面对可能存在的变数和持续上涨的房价，有业内人士建议，开发商涨价需谨慎。
“金九银十”住宅供应与去年同比增3.58%
每年的“金九银十”是开发商推货的高峰期，今年也不例外。据东莞中原研究部监测数据显示，2013年“金九银十”期间东莞住宅预计有68个项目推货，供应套数达13819套（合拼后），同比去年13342套增加3.58%；面积合计162.02万㎡，同比去年150.31万㎡增加7.79%。
数据显示，东莞新开工面积比去年全年新开工面积增加了11%，且新开工项目将在下半年扎堆入市，使得“金九银十”期间将有68个项目推货，维持年内较高位的供应水平。
对于“金九银十”出现推盘高潮，东莞中原地产市场研究部分析表示，从推货节点来看，“金九银十”有中秋节、国庆长假等节日，适合推货和策划大型活动，交投氛围好。从开发商回笼资金来看，7月和8月市场进入相对缓冲阶段，多个项目认筹蓄客，“金九银十”自然成为众多房企不容错过的推货节点。另外，从外部环境来看，7月和8月以高温暴雨天气为主，一定程度影响购房者看房热情。9月和10月，天高气爽，再加上结婚人群增多，也会产生部分购房需求。
产品供应多元化 别墅产品供应增幅明显
“金九银十”期间，全市刚需洋房、别墅、改善户型等产品供应同比去年有所增加，产品供应显示更加多元化，与此同时，受货币政策影响，投资资金流向相对保值的别墅产品，投资型小公寓遇冷，供应量也相对下降。
东莞中原研究部监测数据显示，2013年9月和10月住宅合计供应13819套。其中，洋房供应11979套，比去年同期10583套增加13.19%；别墅供应536套，比去年446套增长20.18%；投资型小公寓供应1304套，比去年2313套下降43.62%。
随着金九银十传统旺季的到来，市场供应产品也显得多元化，产品供应面迅速扩大，供应以洋房占主力，别墅供应继续发力，增幅最明显，投资类产品大幅回落，反映今年的产品推货结构与去年有所不同。东莞中原地产市场研究部表示，在外围市场低迷不振，全球经济形势充满着变数等情况下，部分实业企业主将越来越多将资金投向不动资产，别墅成为这部分人群较好选择。
此外，由于全球货币量化宽松，货币贬值预期加剧，也促使部分人将资金流向相对保值的别墅产品，因此也影响了东莞开发商热衷建别墅。而作为小额投资产品的小公寓供应则出现大幅回落，全市只有天利中央花园、伟柏商住楼、中惠·香樟半岛等有少量小面积投资产品上市。
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市场观察
豪宅盘推刚需户型吸引购房者
近两年来，刚需购房者成为楼市购房主力，刚需盘热销，而大户型受楼市调控政策影响，销售缓慢，今年“金九银十”期间，部分楼盘更改营销策略，豪宅盘“瘦身”推刚需户型，以吸引购房者，促进销售。
据东莞中原研究部监测数据显示，今年“金九银十”期间预计有68个项目推货，其中不少新增供应是旧项目推新一期产品，位于南城水濂山的万科·金色梦想推90多平方米刚需三房产品，项目原来在售130~230平方米大户型产品，由于总价高，户型大，销售并不理想，而四期“瘦身”后将推出刚需产品，马上吸引了不少刚需购房者关注。此外，如宏远·御庭山等拥有山景资源的豪宅盘也推出70~145平方米山居洋房，提前入市抢“金九银十”市场。
一名开发商告诉记者，刚需户型是目前实时热门销的产品，特别是拥有较好地段资源的刚需盘销售很快，不少开发商在进行规划时，在产品定位上也会考虑偏向刚需户型。
东莞中原研究部监测数据显示，2013年9月和10月东莞住宅洋房合计供应11979套，其中刚需产品供应9248套，占比77.2%，比去年同期的73.37%上升3.83%；改善产品供应2731套，占比22.8%，比去年同期26.63%下降3.83%。
购房者入市积极性或降低
近段时间以来，多个城市出现房贷收紧现象，东莞也受到波及。记者了解到，目前广发银行等个别银行已停贷，多个银行全面取消折扣优惠回归至基准利率，甚至上浮5%~10%。银行审批更加严格、放贷时间延长，一定程度影响到开发商阶段性的资金流，也影响部分购房者的心理预期，业内人士认为，“金九银十”期间购房者入市积极性或降低，开发商需寻找方法促进购房者入市。
东莞中原地产市场研究部表示，楼市成交持续向好，部分银行已提前用完住房贷款固定额度，是银行房贷政策收紧的一个主要原因。该研究部相关人士认为，银行对房地产每年都有固定预算，由于楼市成交持续向好，住房贷款额度已提前放完，年底额度自然紧张。
业内人士表示，房贷收紧将阶段性影响部分购房者的入市热情，同时，银行信贷审核严格，放贷时间延长，部分购买力偏弱的首次置业者或延迟入市。此外，深圳客放贷难度加大，也将使部分深圳客延迟购房决策时间等都会影响到楼市的成交。
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预测：
供求关系改善
出货压力或加大
今年东莞库存一直呈现走低趋势，而随着“金九银十”大量新货入市，东莞住宅总供应量将大量增加，加上受房贷收紧影响，购房者购买热情下降，市场或将再现出货压力加大。
今年以来，东莞楼市维持供不应求的局面，开发商出货压力较小。但随着“金九银十”的到来，预计将会有162万㎡的住宅供应量上市，而去年东莞9月和10月住宅合计成交仅119万㎡。东莞中原地产市场研究部从这个角度测算，认为今年“金九银十”的供应量将明显大于去年的住宅成交量，再加上累计的库存量，整体在售量达到612万㎡，供应量明显激增，有效改善供求关系。同时诸多项目入市，市场竞争格局加剧，房贷利率收紧又一定程度上影响部分置业者的心理预期，后市开发商或再现出货压力。
建议：
开发商涨价需谨慎
购房者可择机入市
“金九银十”市场将掀起一轮推货高潮，各大房企蓄势待发，推盘计划全面启动。业内人士认为，对于购房者来说，“金九银十”无疑是一个入市好时机，东莞中原地产市场研究部介绍，首先，市场供应激增，房源客选择性增多。其次，“金九银十”众多项目入市，开发商出货压力再现，会加大部分项目的促销让利。另外，中秋、国庆等长假能为购房者提供充分的看房时间，在房源选择性广的情况下，真正能有时间看到“货比三家”。该研究部表示，在广州、深圳等客户资源的外溢，东莞楼价仍然处于稳中有升状态，而未来楼价上涨将会直接增加购买成本。
此外，对于上涨的房价，合富辉煌东莞市场研究部认为，高价住宅成交已越来越多地占据市场份额，上周全市一手住宅签约总额排名前十项目中，均价过万元项目占六席。高价住宅成交量增加虽证明了东莞楼市对高端住宅的接受能力，但一味地追求高房价将给楼市及项目本身带来一定的风险，建议开发商涨价需谨慎、品质为。
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