[摘要] 去年的东莞楼市，贯穿全年最重要的一个关键词是刚需。自2010年楼市调控政策出台以来，刚性需求逐渐被释放，特别是去年，刚需户型供应明显增加，刚需产品成交也大幅上涨，首次置业和首次改善型置业的购房者成为了市场的主流，与此同时，开发商也顺应市场，大量推出刚需产品。
去年的东莞楼市，贯穿全年最重要的一个关键词是刚需。自2010年楼市调控政策出台以来，刚性需求逐渐被释放，特别是去年，刚需户型供应明显增加，刚需产品成交也大幅上涨，首次置业和首次改善型置业的购房者成为了市场的主流，与此同时，开发商也顺应市场，大量推出刚需产品。
但是到了今年上半年，很明显，中大户型和别墅的风头更强劲。合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，今年上半年，141平方米以上户型供应比重达到26%，处于历史位，与市场主流需求背道而驰。尤其是新增别墅供应，仅上半年就达到了63.65万平方米，约1711套，供应量同比大幅增加137%，超过了2012年全年的别墅供应量。
与此同时，虽然首次或首改需求主力产品，70-120平方米的户型在今年上半年的供应比重达到了历史位，占据了60%，但是，从需求量来讲，供应还是远远跟不上。尽管一些开发商加大了对刚需产品的供应，但仍然远不能满足市场需求。其中，最值得一提的是城区，据东莞中原地产市场研究部统计数据显示，主城区80-120平方米的刚需产品自去年的9月库存高位接近36万平方米，后持续消化减少，到了今年2月，库存量减少近一倍。而从今年3月份开始，城区刚需产品持续热销，南城中心区已经到了“一房难求”的地步。如今年3月底，万科·金域华府三期推出部分77-100平方米二至三房刚需户型，当天就被抢购一空。
笔者认为，虽然今年以来调控新政不断出台，新“国五条”核心内容依然是对原有调控目标的强调，但对刚需市场而言，直接干预影响不大。在目前刚需置业者已经成为市场成交主力的情况下，刚需产品市场供应短缺，刚性需求被压抑住，势必将影响后续市场的走向。
毕竟，刚需始终是市场的主流，始终是支撑楼市发展的最健康最重要的力量。下半年，已经有不少开发商根据市场趋势做出了较大的调整，顺应市场潮流，加大了刚需产品的供应。东莞中原地产市场研究部统计数据显示，下半年总供应（库存+潜在）的929万平方米中，70-110平方米的首置产品供应面积约339万平方米，占比37%；110-140平方米的首改产品约154万平方米，占比17%。总体而言，下半年东莞楼市中首置、首改等刚需产品的供应量并不算小，可以说是供应的主体，不过，这能否满足市场上庞大的刚性需求仍等待市场检验。
对于消费者来说，由于市面上刚需产品的短缺，眼下不少在售楼盘的刚需产品销售一路看好，几个购房者抢一套房子的情形每每出现。而且，从楼盘中小户型刚需产品的推售数据上可以发现，在前期市场大量消化可售货量的情况下，刚需产品由于“物以稀为贵”的定律，导致销售价格一路走稳，其中城区刚需房甚至已经进入到了万元时代。
从目前的市场预期看，看涨后市仍是主流。合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，截至今年6月底全市一手住宅库存面积约460万平方米，按照上半年月均57.2万平方米计算，消化库存仅需8个月。低库存支撑了下半年东莞楼市成交的活跃度，房价亦得到支撑。对不少打算在今年买房的朋友来说，在经济允许的情况下，笔者建议还是宜早不宜迟，遇到了合意的房子亦宜果断出手。
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