[摘要] 今年东莞的豪宅市场不是很给力，别墅供应量过大，致使产品供需失衡，别墅价格不涨反降；大平层市场竞争也非常激烈，除小部分项目销售尚可外，整体销售比较缓慢，豪宅市场的突围也成为业内人士重点关注的一个话题。
今年东莞的豪宅市场不是很给力，别墅供应量过大，致使产品供需失衡，别墅价格不涨反降；大平层市场竞争也非常激烈，除小部分项目销售尚可外，整体销售比较缓慢，豪宅市场的突围也成为业内人士重点关注的一个话题。
随着经济的发展，市民追求更高档次生活的步伐不曾停止，居所作为人们不可或缺的需求，也使得开发商对豪宅开发的热情越来越高涨。十几年前，人们对豪宅的定义要狭隘许多，别墅几乎是豪宅存在的形式。现在的豪宅除了别墅之外，还衍生出了复式、大平层等多种产品，豪宅的开发设计理念也在不断地进行创新，不断吸引社会高端消费人群的目光。
别墅供应过量 价格不涨反降
今年上半年，别墅产品是市场的焦点，特别是6月份别墅的成交量甚至达到了高位，推动了6月住宅均价稳居“9”字头，这个数据使得许多人相信别墅市场销售火热，对下半年的别墅市场充满了信心，然而上半年楼市统计数据出炉，却给表面火热的别墅市场泼下了一盆冷水。
合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，上半年东莞别墅成交均价14271元/平方米，同比大幅下降16%，相当于2008年、2009年的别墅价格，在洋房价格一路上涨的大趋势下，别墅价格却降回到了2008年的水平。
别墅价格为何不涨反降？对此，合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺认为，今年东莞别墅市场严重供求失衡是主要原因。根据东莞市房产管理局公众信息网统计数据显示，上半年东莞新增别墅供应达63.65万平方米，约1711套，供应量同比大幅增加137%，超过了2012年全年的别墅供应量。另一方面，别墅销售却表现较温和，成交面积33.4万平方米，同比仅增加39%。
从历年情况来看，除2008年别墅严重供求失衡外，其他年份东莞别墅整体供求平衡，今年再一次供求失衡，导致别墅价格停滞不前。从目前的数据来看，上半年销售量仅达到了新增供应的一半，过半别墅产品滞销，而下半年别墅供应势头不减，仍将有大量的别墅入市，可以预见下半年由于供需关系的失衡，别墅市场竞争将变得越加激烈。
小面积别墅市场受宠
记者了解到，由于竞争激烈，开发商为了吸引更多的高端购房者入市，便将别墅的面积设计得越来越小，如海逸豪庭(小区网论坛)主推263平方米以上独栋小别墅，光大·锦绣山河(小区网论坛)主推260平方米联排别墅，虎门国际公馆主推168平方米别墅产品，宏远·御庭山主推180-210平方米叠加别墅，而即将上市的光耀·叁渡松山湖甚至主推100-140平方米限量平层别墅及180平方米定制别墅。从今年上市的别墅产品构成可以看出，200-300平方米的小别墅产品供应，几乎占据了别墅市场的半壁江山，但同时，这些小别墅产品在所有别墅产品中的成交也是的。
有业内人士分析认为，别墅面积趋小，相应地，总价也不会太高，不少别墅产品价格在10000元/平方米左右，如宏远·御庭山别墅价格约9500元/平方米起，碧桂园·柏丽湾双拼别墅价格也仅为9800-12500元/平方米。对此，不少开发商戏称是“以洋房的价格销售别墅”。由此可以看出，今年上市的别墅产品结构是拉低别墅整体成交均价的又一重要因素。
大平层销售进度缓慢
今年豪宅市场的主力军仍然是别墅，但大平层亦不可小觑。
据统计，今年以来，东莞房地产市场有近20个楼盘项目推出大平层户型，这些项目主要分布于四大城区及土地资源相对短缺的松山湖、厚街、虎门等镇街。其中南城独占鳌头，有至少6个楼盘推大平层，分别是御花苑、世纪城·国际公馆、金域中央、龙光·君御旗峰、万科·翡丽山以及中信森林湖(小区网论坛)·兰溪谷；虎门居其次，大平层项目有3个，包括丰泰·悦榕东岸、龙泉豪苑和地标广场；东城有天骄峰景和东城万达广场，厚街包括湖景壹号庄园(小区网论坛)和丰泰·观山碧水。
豪宅比普通商品房溢价能力更强，获得的利润也更高，在城市核心地段或拥有自然资源的地段，不少发展商都开发豪宅，因此市场上陆续有大平层推出。但是，大平层在东莞毕竟属于新兴的住宅形式，市场接受度如何还有待考验，开发商对于大平层的开发也还是有疑虑，一般来说，开发商较少开发300平方米以上的大平层。
事实证明，开发商的疑虑并非没有道理。近日，记者踩盘了解到，除东城万达公馆等少部分项目销售业绩尚可外，东莞楼市的大平层产品整体销售业绩其实并不理想，销售进度比较缓慢。
对此，东莞中原地产策略研究中心总监车德锐告诉记者，大平层之所以不好卖，主要原因是市场高端物业购买能力下降，再加上此前限购限贷政策的出台，大平层首当其冲受到影响，而且，市场上的大平层项目多为合拼户型。
尽管大平层产品销售并不是很理想，但今年下半年，还会有多个大平层项目陆续推出，如鼎峰·源著、达鑫·江滨新城等都会有大平层产品推出市场。
业内人士分析认为，虽然短期内东莞并不缺乏别墅，大平层产品的需求受到一定的压制，但是，城区和几个经济强镇的核心区域土地资源日益稀缺，而这些区域通常都是对高端住宅需求比较旺盛的区域，在国家已明令禁止新增别墅用地供应的形势下，打造大平层将成为这些区域豪宅开发的趋势。
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