[摘要] 东莞8月第二周新增供应市场有所回升，共有7个项目有商品房新增供应，其中住宅新增698套，面积约8.78万㎡。从住宅新增贡献楼盘来看，推货量较大是厚街世纪绿洲三期（御水南岸），新推210套88-135㎡两三房产品；凤岗怡安皇庭推196套88-309㎡的单位、虎门长堤1号推156套58-267㎡的产品。
一、一周房地产市场导读
1、新增供应：7大项目有供应 非住宅供应量环比呈倍数增长
8月第二周新增供应市场有所回升，共有7个项目有商品房新增供应，其中住宅新增698套，面积约8.78万㎡。从住宅新增贡献楼盘来看，推货量较大是厚街世纪绿洲(小区网论坛)三期（御水南岸），新推210套88-135㎡两三房产品；凤岗怡安皇庭推196套88-309㎡的单位、虎门长堤1号推156套58-267㎡的产品。非住宅新增供应方面，上周供应量大幅度增长，环比增长近三倍，主要是常平新项目星汇置地广场和东城花街18(小区网论坛)两大项目加推推高。其中星汇置地广场在上周末开盘，首次公开亮相的是277套办公产品和18套商铺产品；花街18则推出72套裙楼商铺及282个车位。
2、成交情况：市场全面转入“蓄客期”东莞楼市成交连续三周下跌
瑞峰置业市场研究部监测数据显示，东莞楼市成交下跌的势头持续，上周（2013年8月5日-8月11日）住宅共签约1100套，合计11.96万㎡，面积环比下滑6%，已连续三周下跌。主要是因为：一、市场已全面转入“蓄客期”， 推售步伐减慢，大多房企选择“捂盘”，偏重于营销策略的制定，为“金九银十”的传统旺季做准备；二、尽管部分楼盘继续进行推货或全新入市，但所推房源较少，此举多是开发商用来试探市场或维持项目热度的举措，成交并不突出，难以支撑楼市回升；三、高温酷暑，天气原因在一定程度上抑制了购房者的看房热情；四、多数新盘均在9月前后入市，购房者持续观望等待，购房周期增长。
从开发商的推广策略方面，开发商在广告投放方面继续减量。瑞峰置业市场研究部监控各大网络媒体及报纸得知，上周投放广告的楼盘仅有6个，为绿茵温莎堡、恒大帝景、锦绣山河(小区网论坛)、怡丰君逸名轩及联华花园城(小区网论坛)。“蓄客”仍然是主基调，尤其绿茵温莎堡为新品造势，已经连续三周在网络及报纸进行了广告投放。而营销活动方面，夏日炎炎以“水“为主题活动在上周末风靡，如锦绣山河观园龙舟文化节水上冲关 ，万科紫台五星级室内泳池开放、沿海丽水佳园(小区网论坛)首届游泳大赛、天骄峰景举办泳池奢尚派对等活动。
3、成交均价：高单价项目签约持续增加 签约均价再往“9千”大关靠近
上周住宅签约均价为8981元/㎡，持续三周上涨的态势，再度往“9千”大关靠近，主要是近期单价高的项目签约比例持续增加，如上周洋房签约排名前十中，有4大项目的签约均价超越“9”字头，表现在怡安皇庭、观澜碧桂园、京仕柏豪庭、丰泰东海城堡等项目；而普通住宅签约单价区间在9000-10000之间有247套，占总体近3成，这两大因素一定程度上拉高了整体价格。
4、区域供需：30个区域签约套数不超70套 凤岗蝉联遥遥领先
上周凤岗市场发力，以153套蝉联，区域签约项目个数达到14个，是东莞市各镇区签约项目个数的区域，“盘多力量大”在凤岗也得到体现，成交较为突出为怡安皇庭（67套）、蓝山锦湾（21套）、名流印象花园（15套）、佳兆业水岸豪门（11套）等项目。厚街排名第二，主力成交项目是世纪绿洲三期（御水南岸）、鼎盛中环、康联汇展中央、汇景世纪双子等项目；而其他区域签约都出现明显回落，签约套数都在“70套”以下。
5、产品成交：70-100㎡的刚需户型签约突出 占总量5成以上
从签约产品类型来看， 70-100㎡的刚需户型签约突出，占了成交总量5成以上，足见市场上对该类产品需求强劲度，刚需依然是未来市场主力需求产品。
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二、东莞房地产市场
1、土地市场
1.1待拍土地：本周无待拍地块信息
1.2出让土地：厚街近14万平巨幅地块出让 桥头12万平商住地将上市
上周两宗超十万平的“巨无霸”商住商服用地在东莞国土局进行了出让公示。其中位于厚街镇珊美宝屯村将有一块约14万㎡的巨幅靓地出让。该地块用地性质非常丰富，普通商品住房用地、商服用地和商业金融用地等皆有涵盖；竞拍企业门槛高，除起始价高达13.27亿元外，竞拍资格要求竞买企业的在国内已建成开业且持有不少于1个大型商业中心，且商业中心建筑面积不少于20万㎡。此外，竞买还要为地块取得IMAX公司出具的入驻意向函。这也意味着，这里未来都将崛起一个大型商业中心。
第二宗出让的巨幅地块位于桥头镇石水口村，出让面积约12万㎡的商住用地。该地块容积率低于1.76，起始价为1.75亿元，起始楼面地价约829元/㎡，这在桥头镇的土地拍卖市场上属于高位地价。
1.3土地成交：鼎峰时隔9年再回企石 1.3亿元获5.7万平商住地
上周，位于企石镇铁炉坑村近5.68万㎡的商住地被广东鼎峰地产集团有限公司以约1.32亿元拿下，这是鼎峰地产自2004年拿下金椅豪园项目地块后，时隔九年再次回归企石。据悉，该地位于企石湖滨路与东山大道交汇处，地处横沥镇、常平镇、桥头镇等镇的交界处，远离镇中心，周边配套设施尚不足。该地块是以商住用途为主，完善项目周边配套设施将是开发商需要重点解决的问题。
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2、房地产市场
2.1、新开工：开工市场回复生机 两大新项目上周开工
上周东莞新开工市场恢复生机，共有3个新项目取得开工许可证。其中松山湖的开工新项目是嘉宏集团旗下的嘉宏圆梦雅居项目，该项目占地面积约1.32万㎡，建筑面积约5.98万㎡，产品类型包含洋房、商业、办公和车库。位于大朗圣堂村的圣堂花园农民公寓也在上周开工，此项目是大朗第7个农民公寓，项目建成后，将进一步提升圣堂社区人居环境，同时也为当地产业发展腾出空间。而位于石排的新项目是去年11月中信地产和世纪城地产联合拿下的近13万㎡的商住项目，该项目名为凯旋湾花园，此次开工面积约18.72万㎡。
2.2、新增供应： 7大新增项目住宅占5个 非住宅供应量环比呈倍数增长
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2.3、楼市成交
2.3.1、总体情况：市场全面转入“蓄客期”东莞楼市成交连续三周下跌
瑞峰置业市场研究部监测数据显示，东莞楼市下跌的走势持续，上周（2013年8月5日-8月11日）住宅共签约1100套，合计11.96万㎡，面积环比下滑6%，已连续三周下跌。主要是因为：一、市场已全面转入“蓄客期”， 推售步伐减慢，大多房企选择“捂盘”，偏重于营销策略的制定，为“金九银十”的传统旺季做准备；二、尽管部分楼盘继续进行推货或全新入市，但所推房源较少，此举多是开发商用来试探市场或维持项目热度的举措，成交并不突出，难以支撑楼市回升；三、高温酷暑，天气原因在一定程度上抑制了购房者的看房热情；四、多数新盘均在9月前后入市，购房者持续观望等待，购房周期增长。
2.3.2、供需量价走势：高单价项目签约量增 均价再往“9千”大关逼近
上周住宅签约均价为8981元/㎡，持续三周上涨的态势，再度往“9千”大关靠近，主要是近期高单价项目的签约比例持续增加，如上周洋房签约排名前十中，有4大项目的签约均价超越“9”字头，表现在怡安皇庭、观澜碧桂园、京仕柏豪庭、丰泰东海城堡等项目；而普通住宅签约单价区间在9000-10000之间有247套，占总体近3成，这两大因素一定程度上拉高了整体价格。
2.3.3物业类型成交：洋房成交套数占成交总量71%
2.3.4产品类型成交：70-100㎡产品成交套数占成交总量56%
2.3.5、成交排名
2.3.5.1、区域成交排名：30个区域签约套数不超70套 凤岗蝉联遥遥领先
2.3.5.2、个盘成交排名
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2.3.6、成交明细
2.3.6.1、普通住宅面积区间成交：90-100㎡户型成交排名
2.3.6.2、别墅产品面积区间成交：250-300㎡别墅成交居榜首
2.3.6.3、住宅各单价区间成交
2.3.6.4、别墅各单价区间成交
2.3.7.楼盘活动：酷暑8月蓄客为主 豪宅项目争奇斗艳
2.3.8.楼盘广告
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三、宏观经济政策环境
3.1、国内：
3.1.1、经济环境：
3.1.1.1、节能环保发展意见出台 2015年成新支柱产业
近日，国务院全文下发《关于加快发展节能环保产业的意见》。该意见部署了节能环保产业的重点领域和重点工程，并提出一系列激励性政策以促进节能环保产业发展，目标使节能环保产业产值年均增速在15%以上，到2015年，总产值达到4.5万亿元，成为国民经济新的支柱产业。 分析人士称，解决节能环保问题，是扩内需、稳增长、调结构，打造"中国经济升级版"的一项重要而紧迫的任务。加快发展节能环保产业，对拉动投资和消费，形成新的经济增长点，推动产业升级和发展方式转变具有十分重要的意义。
四大重点领域主要是：加快节能技术装备升级换代，提升环保技术装备水平，发展资源循环利用技术装备，壮大节能环保服务业。
3.1.1.2、500亿元地产融资躁动：14家公司排队等开闸发令枪
约14家公司或正在为房地产融资开闸做准备，融资标的为市政项目会获得优先照顾，据记者统计，从7月至8月8日，共有近20家上市房地产公司相继停牌，除部分已经后续复牌显示涉足其他业务之外，有约14家公司极有可能皆因房地产A股融资开闸做准备。 对于房地产融资的标的要求，业内人士表示，并非局限于市政项目，只是与之相关会获得优先照顾。而此次开闸的信息则显示了监管层对行政手段的放松，并期通过市场手段为房地产市场的供应量提供更多保障。
3.1.1.2、7月CPI同比上涨2.7% 高温促菜价由降转升
国家统计局发布的实时统计数字显示，7月份，居民消费价格总水平(CPI)同比上涨2.7%，略低于市场预期，与上月涨幅持平，其中食品价格同比上涨5.0%是上涨主因。1-7月居民消费价格总水平比去年同期上涨2.4%。居住价格同比上涨2.8%，其中住房租金价格上涨4.4%。
3.1.2、政策环境：
3.1.2.1、发改委：继续推进收入分配等社会事业各项改革
国家发展和改革委员会７日表示，国家将多方面采取措施，加大工作力度，着力保障改善民生，进一步提高公共服务水平。下一步，将继续推进收入分配及教育、医药卫生、文化等社会事业各项改革。 发展改革委表示，在上半年社会事业改革取得新进展的基础上，将积极发展社会领域产业，推动出台促进社会养老服务、健康服务业、创意产业发展的政策意见。
3.1.2.2、发改委：下半年将从三方面进一步完善区域发展格局
8月6日发表《区域发展协调性进一步增强》一文，该文称，今年以来，地区经济运行总体平稳，中西部地区主要经济指标增速仍快于东部地区，总的看来，呈现出东部地区稳中略升、中部地区降幅趋缓、西部地区回落明显、东北地区缓中有忧的特点。 文章指出，下半年将从以下方面入手，进一步完善区域发展格局，一是加大对东部地区的制度供给；二是加大对中西部和东北地区的支持力度；三是扩大区域开放合作。
3.1.2.3、北京：公租房管理新规发布
近期《北京市公共租赁住房后期管理暂行办法》正式印发，9月1日起实施。
《办法》中明确住房保障行政管理部门将通过定期检查、抽查、走访等方式，对房屋使用情况、产权单位和物业企业的管理工作进行监督考核，承租家庭出现将公租房转租、转借，或者空置3个月以上等违规行为及在房屋内从事违法活动的，公租房产权单位可依照租赁合同约定解除合同，收回房屋。行政管理部门将取消承租家庭保障性住房申请资格，5年内禁止申请保障性住房。
3.1.3、楼市环境：
3.1.3.1、“抢房慌”蔓延成交量下降 供需紧张或致房价上涨
同异常的高温天气一样，许多城市楼市高烧不退，持续出现抢房潮，“日光盘”不断涌现，价格不断攀升，但商品房销售量却下降明显。业内人士称，七八月是楼市传统淡季，天气热开盘少，买房人也不太积极，许多开发商也减少推盘量，以蓄势待发。
中指研究院（华中）研究总监李国政说，还有一个现象值得关注，当前，新增商品房中，非普通住宅占了很大一部分，符合低端刚需的房源供应量却显不足。未来若不增加刚需楼盘入市量，市场潜在的供需矛盾将很难缓解。
3.1.3.2、一二线城市成房企“安全港”
地产商加大一二线城市布局的趋势，已引起各界关注。专家认为，在经济增速放缓背景下，一二线城市的资源聚集、土地稀缺、经济增长稳定等优势开始显现，而前两年房地产企业重点布局的三四线城市，由于库存加大、房价过快上涨缺乏支撑等原因，风险开始增大。2009年之后，三四线城市的土地供应有了爆发式的增长，特别是大城市限购等调控加码后，不少地产商开始重点布局三四线城市。目前这些城市地产市场存量较大，而一二线城市在不断去库存。
3.1.3.3、国土部探索集体土地建设租赁房
国土部日前召开利用集体土地建设租赁住房试点工作座谈会，对京、沪首批集体土地建设租赁住房的经验进行总结。
一直以来，由于担心村集体可能借试点建设“小产权房”，对地方集体土地建设租赁房试点的尝试，国土部一度持谨慎态度。研讨会上，对北京、上海的进展及存在的问题进行了总结，这也是为第二批试点城市的申请做准备。按照国土部要求，各地不能随意开展试点，试点城市必须按照中央关于改革试点的“严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控”的要求，经过省级人民政府审核同意试点方案，并报国土资源部审核批准后才能开展试点。
3.1.3.4、房企联合开发成趋势
品牌房企强强联合拿地和开发项目，越来越成为一种主流现象。业内人士认为，一线城市和热点二线城市的优质地块正成为各大房企争夺的焦点，而联合拿地、联合开发也成为房企互相借力、分散风险的双赢选择，但利润如何分配依旧是个问题，因此应注意规避风险。
3.1.3.5、北京：保障房竣工完成全年任务73%
北京市住保办近期表示，今年全市新开工保障房项目41个，共计8.3万套，完成全年任务的52%。竣工项目33个，可交用住宅5.1万套，完成全年任务73%；已累计完成投资达到325亿元，完成全年任务的71%。今年截至目前，全市累计配租配售各类保障房3.2万套。确保4万套配租配售任务在11月底前全部完成。
3.1.3.6、上海：房屋租金连续上涨37个月
近期“上海房屋租赁指数报告”的数据显示，上海房屋租金节节攀升，7月份创出今年新高，房租水平已连续37个月上涨。7月份，上海房屋租赁指数为1427点，比6月上升15点，环比上涨0.90%，涨幅相比6月扩大0.32个百分点。市中心区域内如南京东路、老西门、静安寺板块全面上涨。高端住宅租赁指数环比上涨1.13%，涨幅比6月扩大0.57个百分点，罕有地领涨全市。
3.1.3.7、深圳：公租房剩余房源仍向社会群体配租
近期，深圳市住房和建设局公布龙悦居、梅山苑二期公租房申请审核结果，此次配租共有5435户申请家庭审核及格。剩余房源达2815套。此次公租房配租还存在供应结构不合理的问题。此前面向人才群体的房源较多，占比达59%。但在实际申请过程中发现，社会群体对公租房的需求更旺盛。此次分配结束后，剩余房源还将继续向轮候的社会群体配租。
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3.2、东莞：
3.2.1、经济环境：
3.2.1.1、制造业空间萎缩 莞企悬崖边转身
成本上涨、利润下滑、订单不顺、转型艰难……一系列问题叠加施压，曾经在制造业黄金时期赚得盆满钵满的老板们开始选择逃离制造业，放弃自己摸爬滚打了十几年的工厂，去投资餐饮、房地产、农业等希望寻求一些新的增长领域。
3.2.1.2、东城成功申报“国家智慧城市试点”
日前，国家住房和城乡建设部对外公布了2013年度国家智慧城市试点名单，确定103个城市（区、县、镇）为首批国家智慧城市试点，东莞市东城街道入选。广东省仅有三个城市（区）通过试点申报，东城成为东莞入围的试点镇街。
3.2.2、政策环境：
3.2.2.1、东莞入选“水生态文明试点市”
这批试点中，广东仅广州和东莞两个城市入选。此次申报成功，东莞将优先争取到国家政策、资金、技术在修复水生态、改善水环境方面的支持。将进一步修复水生态，全面改善水环境，最终将东莞打造成独具岭南水乡特色的国家水生态文明城市。
3.2.2.2、厚街规划建设三大休闲公园 以完善城市功能配套
记者获悉，根据《厚街镇配合东莞市创建国家森林城市工作方案》，以及创建生态镇的相关工作部署，厚街正规化建设体育休闲公园、市民广场和文化中心公园三个市民休闲娱乐公园，进一步完善城市功能配套，提升城市档次。
3.2.2.3、厚街将用五年 打造国内千亿级黄金珠宝城
金叶珠宝将联合国内六七家知名黄金珠宝企业，共同打造厚街国际黄金珠宝城。该项目拟投资60亿元，占地1100多亩，集黄金珠宝研发设计、生产加工、展示交易、商贸物流、文化旅游、电子商务等于一体。项目将分三期建设，预计四到五年完成。据估算，该项目可带动2万人就业，年交易额将达1000亿以上，年税收超10亿元。
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