[摘要] 为了促进房地产市场平稳健康发展，以遏制房价非理性上涨，多年来各级政府采取了多种调控手段，但事与愿违，房价不降反涨继续走高。为什么会形成这种局面？原因是多方面的，既有供求关系失衡、投资性需求膨胀、税费利过高等原因，更有当前各级政府追逐“土地财政”所造成的恶果。
为了促进房地产市场平稳健康发展，以遏制房价非理性上涨，多年来各级政府采取了多种调控手段，包括国十条、新国五条、调高购房贷款利率和首付比例，试行开征房产税和限价、限购房等手段，但事与愿违，房价不降反涨继续走高。为什么会形成这种局面？我认为原因是多方面的，既有供求关系失衡、投资性需求膨胀、税费利过高等原因，更有当前各级政府追逐“土地财政”所造成的恶果，现用笔者调研的一个项目的实例来分析研究。
几组数据
让我们先看几组数据：
1.从购置土地的使用情况来看，能作为房屋建筑使用的土地只占57%。
某房屋开发公司，在某地购得建设用地一块，项目用地总面积为102561.923平方米，其中：建设用地面积58463.793平方米（属二类居住用地），占总面积57%；代征城市公用地面积44098.13平方米（包括道路绿化用地），占总面积43%。
2. 从建筑面积上看，商品房的建筑面积仅占39%。
该项目总建筑面积为190240.19平方米，其中，地上总建筑面积148097平方米，占总面积77.85%，地下车库与人防占22.15%。在地上总面积中，商品住宅面积58550.07平方米，占地上总面积的39%；回迁住宅面积30000平方米，占地上总面积20%；限价商品住宅面积30366.93平方米，占地上总面积的27%；公建面积20180平方米（包括：配套配电房、垃圾处理房2720平方米，无偿还建商业用房14500平方米，幼儿园2960平方米），占地上总面积14%（见图1）。
3.从投资的资金上看，土地投入是大头，占总投资额的54%。
上述项目中，总投资款为204100万元，其中：土地价费109800万元（包括：土地使用权出让中标价款103600万元，契税3200万元，地下设施补价款3000万元），占总投资54%；工程建安费用73000万元，占总投资36%；建设期贷款利息10500万元，占总投资5%；其他费用10800万元，占总投资5%（见图2）。
4.从回报的资金上看，商品房仅占39%的面积，但回报资金要占回报总收入的76%。
开发的房屋出售后，共可回收23亿元。其中：商品住宅房58550.07平方米，其中：团购23500平方米，团购房每平方米售价25000元，可售得5.8亿元；商品房35000平方米，每平方米售价33050元，可售得11.57亿元；商品房合计售价为17.37亿元，占总收入的76%。
回迁住宅30000平方米，地方政府规定售价为每平方米7000元，可得收入2.13亿元，占总收入的9%。
限价商品住宅39366.93平方米，地方政府规定售价为每平方米8900元，可得收入3.5亿元，占总收入的15%（见图3）。
开发商在建房时，除上述出售的房屋外，公建房20180平方米的建筑得不到一分钱的收入，公建房的各项费用全部摊入商品房的价格中。
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