[摘要] 近年来,因为拆迁引发的矛盾不断增多,拆迁纠纷屡见不鲜。然而,有一桩拆迁纠纷十分稀奇被拆迁的是一栋检察官公寓,被拆迁的对象是70多名退休及在职检察官。
近年来,因为拆迁引发的矛盾不断增多,拆迁纠纷屡见不鲜。然而,有一桩拆迁纠纷十分稀奇被拆迁的是一栋检察官公寓,被拆迁的对象是70多名退休及在职检察官。他们向本报反映,由于房屋拆迁,他们已经在外漂泊流浪三年,至今仍无家可归。对此事,他们所在的黑龙江省佳木斯市检察院十分重视,多次与相关部门协调未果。为此,记者前往当地调查。
数十位检察官居无定所
退休检察官年过花甲到工地打工贴补房租
在距离黑龙江省佳木斯市市区30公里的一个建筑工地上,有一位65岁的建筑工人,他叫赵荣,在这里打工已经两年,这位看似普通的工人,却有着不寻常的身份一名退休检察官。这位曾经的国家公务人员,退休后为何到工地打工?
“虽然退休了有点工资,但租房花费4万多元。没办法,自己找点活干,贴补着用。我65岁了,天天起早贪黑这么着,在工地来回跑。”赵荣对记者说。
赵荣一家四口租住了一个60平方米的小房子,与他有同样遭遇的检察官,有数十位。同为退休检察官的闫龙也有着说不出的辛酸:“我们本来都有属于自己的房子,现在居无定所,几次搬家,对像我们这样的老年人来说,太不容易了,三年了,不知道这日子啥时候到头?”
谈起原因,他们说,一切都是拆迁给闹的。据了解,为解决无房检察官居住问题,佳木斯市检察院经有关部门批准,于1996年集资建设了检察官公寓。建成后,一些符合要求的检察官搬了进来。
2010年,佳木斯市政府决定拓宽现有外环路,位于原外环路边缘的佳木斯市地方税务局办公楼、家属楼及佳木斯市检察院检察官公寓楼面临拆迁。
在接到佳木斯市城市拆迁管理办公室的拆迁命令后,检察官们以最快的速度搬出公寓,并与开发商签订了回迁安置协议书,协议商定回迁时间为18个月。从此,一场流浪的噩梦就开始了。
不仅是这些退休检察官,还有一些检察院在职人员更是因此倍受煎熬。生洪军是佳木斯市检察院的干警,从公寓搬出来之后,他和妻儿就租了一个40多平方米的小车库,一住就是三年。生洪军说,工资有限,他们一家三口只能挤在这间车库里。“孩子住简易床,我们两口子在上面搭二层铺。”
爬上一个木制简易梯子,记者看到了生洪军夫妇所说的“二楼”:这是一个用木板搭建起来临时的隔断空间,仅有80厘米高,一个成年人很难直起腰板。生洪军夫妇说,拆迁三年来他们从来没有直起过腰板。
生洪军所租的地下车库位于检察官公寓的正后方,与原来的家相隔不过数十米,他每天上班出门都要路过那里。生洪军把那座楼叫作“伤心楼”。生洪军说,因为“伤心楼”迟迟得不到回迁,住房无着落,儿子谈了三年的女朋友因此离开。“姑娘是个护士,人家实在等不起了!”
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两家开发商僵持不下殃及无辜
是土地局暗箱操作,还是开发商见利忘义?
在佳木斯市滨江路,可以看到一个十分奇特的景观,两栋新建的大厦中间,矗立着一栋破旧不堪的老楼,这栋老楼便是检察官公寓,而旁边的两栋楼便是市税务局的办公楼和住宅楼,这三栋楼原本属于同一个拆迁项目。然而,税务局的两栋楼早已竣工投入使用,检察官公寓还是三年前那般模样。
一等三年,拆都没拆,何谈盖新楼!为何开发商迟迟不肯动工,其中是否另有隐情?
开发商佳木斯昆仑房产开发公司一位负责人直言,检察官公寓一直拆不了,是因为其中有一位产权人一直都不愿意腾房。
开发商说,这个不愿搬迁的实际产权人叫程佳栋,是另一家房产开发公司的法人代表。检察官公寓一层及其东边的一个单元曾是该公司的办公场所,面积约为2300平方米。这座公寓楼归检察院所有,这2300平方米的房屋所有权怎么会落到一家公司法人手上呢?
“当时建房时区政府给检察院一块土地,检察院把这栋楼的部分房子给(政府)了,政府又以300万元的价格卖给了这家公司。”退休检察官王丽珍告诉记者。
据检察官们透露,检察院办公大楼在重建之时,曾用这2300平方米跟政府置换郊区的土地,政府又将其卖给了世博房产开发公司的法人代表程佳栋。如今,公寓楼根本无人办公,这家公司占而不用的目的是什么?有人说,他们是为了争夺公寓楼开发权。这一说法得到了该市国土部门相关人员的印证。
2009年4月,佳木斯市国土资源局针对滨江路这三栋建筑物的重建项目,进行公开招标,最终中标的是佳木斯昆仑房产开发公司。该市国土资源局负责该项目的工作人员说,当时有两家公司有意愿进行开发,一家是昆仑房产开发公司,希望开发税务局的两栋楼,另一家是程佳栋的世博公司,希望开发检察官公寓楼。
“按照市规划局的规定,三栋楼只能按整体一块地由一家公司开发。我们说,你们以谁的名义摘牌盖房无所谓,愿意盖几号楼你们自己商量。最后他们同意了。以佳木斯昆仑房产开发公司摘牌,分工盖房。”佳木斯市国土资源局总工程师李长春说。
既然双方都同意了,那么随后又是什么原因让其中一家开发商变成了另外一家眼里的“钉子户”呢?
辗转之下,记者电话联系到了世博公司的负责人程佳栋。他说:“我不是不搬迁,我是一个开发商,不是"钉子户"。我具备土地竞拍能力,土地局为什么私自给他摘牌了。”
开发商昆仑房产公司的负责人告诉记者:“土地局现在也属于被告的对象,(程佳栋)说土地局(被指)暗箱操作把开发权转移给我们公司。他说我们是违法的,他不能容忍,就不能搬迁。”
昆仑公司在提交给市政府的相关报告上表示,他们与世博公司没有任何经济往来,何谈争议,三栋楼的开发权都属于自己。
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那么 事实究竟是怎么回事呢?
记者了解到,该市国土资源局工作人员也倍感无奈,一位工作人员作了个形象的比喻。“哥儿俩一起规划的工程,弟弟不干了,反悔了。最后把责任推给我们。持续了三年,调解多少回都没结果。”
两家公司僵持不下,检察官公寓楼岿然不动,几十户被拆迁人只好在外租房度日。那么,谁来赔偿他们这3年来的损失呢?当时与开发商签订的回迁安置协议约定,开发商支付被拆迁人每月1000块钱的租房补贴,但是协议同时约定,入住后统一结算补贴费用。因此,开发商实际上并未支付被拆迁人任何租房补助。如今,何时入住是一个未知数,是否能先给一定的租房补贴呢?昆仑房产开发公司表示:“对于比较困难的家庭,只要他们提出来,可以直接预支一些房租。”
这个承诺虽然能解一时之忧,但终不是长久之计。对这些流离失所的受害者来说,拿回属于自己的房子,才是最重要的。
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法院一纸判决无人问
互相推诿,受害者权益谁来维护?
看着两侧高楼拔地而起,而中间的检察官公寓楼依然如故,等待数年的检察官们开始了漫长的维权之旅。他们首先找到佳木斯市拆迁管理办公室。经拆迁办多次调解,昆仑公司和世博公司两家始终未达成一致意见。
2010年5月,佳木斯市拆迁办作出了行政强拆裁决,并将该案移送至佳木斯市向阳区人民法院。6个月过去了,法院未作出任何回应。佳木斯市拆迁办向市中级人民法院申请依法将此案移送到其他基层院办理。最终,佳木斯市中级人民法院直接受理了这起案件。
2011年5月,佳木斯市中级人民法院开庭审理了此案,依法对拆迁办申请强制拆迁程序进行审查,直到一年后的2012年4月,此案终于有了结果,佳木斯中级人民法院下达了裁定书,准予强制执行。
面对裁定,世博公司负责人程佳栋表示,法院的判决有问题。根据规定,如果程佳栋对法院裁定结果不服,可以采取相关法律救济手段。然而,他在规定时间内并没有采取任何行动,按照法律规定就必须接受这个裁定。
人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第107条明确规定,人民法院执行生效法律文书,一般应当在立案之日起6个月内执行结案。但是佳木斯中级人民法院的强制执行下达至今已有一年多了,那座陈旧的公寓楼如同化石一般,没有任何动静。
退休检察官刘惠民烦心不已:“我们院里面几个比较老的同志一起奔走,依法去了多个信访部门反映,但都说让我们先回去等一等。等到什么时候没有准,遥遥无期。”
2013年6月21日,记者陪同几位退休检察官及家属带着法院的一纸裁决,找到了市拆迁办的相关负责人,却遭严厉训斥。
拆迁办工作人员:“你这个东西(法院裁定书)哪来的?”
受害者:“管开发商要的?”
拆迁办工作人员:“这个东西能要吗?他给你也不能要,这东西你就不应该要。”
作为本案的直接关系人,被拆迁人怎么就不能要法院的裁决书?
拆迁办工作人员:这个东西我从来没见过。这属于强制执行。你看这写得多清楚。我们一点毛病都没有,谁去执行啊?拆迁条例写得很清楚,不允许行政强制执行,必须依法强制执行。
为了规范政府拆迁行为,2010年国务院出台了新的拆迁条例,行政强拆被取消,强制拆迁与否全部由法院作出裁决,行政部门不再具有强拆决定权。而在本次拆迁案件中,拆迁办已经依法向法院提出了申请,法院也作出了予以强拆的决定,所以就不存在什么“行政强拆”。也正因为如此,拆迁办的两名工作人员都认为,强拆得法院来执行。
拆迁办工作人员还表示:“得法院强制执行,法院不执行,我们怎么办,我们没法管法院。”
拆迁办工作人员个个火药味十足,反复交涉之下,拆迁办工作人员终于愿意帮忙,电话联系负责此案的庭长,问一下具体情况。但电话那头告知要暂缓执行,记者马上追问这是什么意思,这位工作人员不置可否地表示:“想知道解释去法院问。”
无奈之下,记者陪着受害者来到佳木斯市中级人民法院,找到了该案的主审法官。
面对“暂缓执行”的追问,这位主审法官表示并不清楚。“庭长在佳木斯,他已经说暂缓了,我们有什么办法。他说你们来我们接待接待。”
当记者问及强制拆迁的具体执行机构时,这位法官的回答让人玩味。
主审法官:“现在法律规定,由政府组织实施。他让谁来实施咱们也不好说了。”
记者:“拆迁办那儿说也有一个法规,说政府不能执行。”
主审法官:“后来有司法解释。”
记者:“那到底应该依据拆迁办工作人员说的法规,还是依据你说的法规?”
主审法官:“我执行我的法规,他执行他的,具体谁对我也不清楚。他是按他的,我是按我们作的这个裁决。”
2012年4月,人民法院出台了《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》,其中第9条明确规定:人民法院裁定准予执行的,一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施,也可以由人民法院执行。也就是说法院和政府都有执行权。然而本案中,有执行权的双方都不去执行,判决就成了一纸空文。
记者还得知:"钉子户"通过个人关系送到市领导手上一个申诉材料。听说市领导在上面签了意见:"此地争议太大,不易强拆。酌!"就这么一句话。”
为了弄清事情真相,记者来到佳木斯市市委。对于记者提出市领导批示暂缓执行的问题,市委宣传部负责人表示,他们从未听过,且该领导正在出差中,无法接受采访。
中央强调要依法行政,建设法治中国。在法治文明的国度里,法治的地位应该得到普遍的尊崇,法院的生效裁决理应被执行。然而,在这起案件中,法院的生效裁决竟然成为令人生厌的“皮球”,在政府和法院之间被“踢来踢去”!希望当地尽早结束这场“球赛”,执行法院裁决,维护受害者们的合法权益!
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济南商业地产行业改变散售模式 转向开发自持
（来源：山东商报）过去十年，房地产调控几乎伴随了行业始终，相较于住宅，从某种角度上来说，商业地产成为调控的受益者。商业地产成为地产大鳄们角逐的新领地，万达、中海、保利、龙湖等都先后宣布加大商业地产方面的投资。目前越来越多的商业地产企业改变了“杀鸡取卵”散售模式，把自己的项目养成下蛋的老母鸡，每年在物业增值的同时还有大把大把的租金入账，当起了快乐的“婆”。本期地产大咖谈我们邀请到济南万达商业广场置业有限公司总经理蔡春吉先生和济南中海地产投资有限公司总经理庄青峰先生一起，谈一下商业地产行业的“”现象以及未来行业走势。
目前国内越来越多的商业地产开发企业变身“婆”，从“开发-销售”转向“开发-自持”，这是否将是未来商业地产行业的一个发展方向?
蔡春吉：商业地产在中国的发展历史也就10多年时间，多数房企在商业地产开发管理领域也是不断地在摸索中成长。当中部分房企也正经历着或者经历过盲目发展、投资先天不足、运营方式缺陷、后期管理不足等困扰。当然，目前越来越多的房企正逐渐形成自己独有的商业模式。房企转战商业地产也是将业务延伸到专业细分领域的尝试，而结合自身优势对产业链资源进行整合，对提升专业品质和项目吸引力都显得尤为重要。
商业地产在中国的发展历史也就10多年时间，多数房企在商业地产开发管理领域也是不断地在摸索中成长。当中部分房企也正经历着或者经历过盲目发展、投资先天不足、运营方式缺陷、后期管理不足等困扰。当然，目前越来越多的房企正逐渐形成自己独有的商业模式。房企转战商业地产也是将业务延伸到专业细分领域的尝试，而结合自身优势对产业链资源进行整合，对提升专业品质和项目吸引力都显得尤为重要。从长远价值来看，商业地产开发企业适时向自持转型，不但物业增值给企业带来不可小视的价值，稳定的租金收入也将为项目长期发展奠定基础。从散售到自持不但把土地变成房子，还把延续了下去，在每平米建筑面积上创造了更多的价值。万达广场(小区网论坛)这些年发展成为中国商业地产品牌，开业67家万达广场，计划2014年能够实现在持有物业面积超过2300万平米，这种物业自持经营模式是经历过并经受住了市场反复考验的。
庄青峰：商业地产项目的开发模式很大程度上决定了它的成败。如何运用合理的开发模式、把握先进的操作运营模式成为商业地产企业关注和探讨的热点问题。商业地产的赢利模式同住宅有着本质的区别，住宅是产品从开发到销售的过程，通过销售产品来实现利润的化，注重的是短期的利润;而商业地产是从开发、持有、经营，再到实现利润的一个过程，更注重经营所创造的价值和资产所带来的长期利润。
以往市场上像住宅那样将物业通过销售方式来套现，虽然能在短期内实现利润，但并不能达到利润的化，构成了资源浪费，并容易导致在后期产生一系列的问题。而持有型商业物业可以通过其有效的经营管理获得长期的利润，为企业带来长远、持续的利润来源，中海地产未来3-5年持有的商业物业预计将超过400万平米。
物业只租不售、持有经营在国际上其实是通行的做法，这种模式对投资者和经营者会带来什么好处?
蔡春吉：目前，大陆以外的商业开发商多进入成熟发展期，持有大规模经营性物业，追求品牌溢价。在国内，以万达、凯德为代表的商业地产开发商已具有成熟产品线以及清晰的区域拓展战略，能够进行快速复制。最为成功的商业地产开发模式，强调的是运营创造价值，运营赚的是资产和资本。而以销售为主的开发模式，赚取的只是开发环节的利润。从长期来看，自持物业的资金回流量要远高于出售。
以往散售型的物业由于高售价透支了经营者部分利润，业主的投资回报得不到满足，经常会有业主与开发企业之间的矛盾发生。同时，经营者们不是面对开发商，而是面对小业主，他们根本得不到开发商运营方面的支持，不断在关店，换手率非常高。而持有经营由开发商来招商，统一经营，统一管理，给予进驻商家支持，让更多的品牌在物业里得到成长，这样才能达到多方共赢。
庄青峰：对开发商来说，纯销售模式属于短期套利，无法享受到物业长期经营所带来的增值，后期又由于产权分散容易造成在经营定位、商场管理等方面的诸多问题。所以，“产权分割式”的纯销售模式不利于大型商业物业的保值。
对购买散售商业的小业主来说，因为这种投资人不是以自己使用为前提，很多都是租出去，如果没有统一经营的话，恶性竞争必然会出现，这就是这种商业模式巨大的弊端。而持有型商业物业是房地产开发的一种长线投资模式，其持有商业物业，如我们的环宇城购物中心，甲级写字楼等，进行有效的经营管理，通过租金收入、不动产等方式取得的一种开发经营模式。从长远的角度看，持有型商业物业可以给各方带来更大的经济。
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