[摘要] 7月份进入传统楼市淡季，东莞楼市成交较6月高温有所回落，数据显示，7月住宅成交预计超60万平方米，但较6月的75.32万平方米减少了15万平方米左右，呈现明显的回落态势。同时，由于镇区刚需房的大量成交，东莞住宅均价也有所回落，由原来的 “9”字头回落至“8”字头，跌至全年最低单周均价8190元/平方米。
住宅均价持续四周“9”字头
上周均价为全年单周均价
住宅成交放缓，7月预计比6月减少10多万平方米
流拍土地再现，开发商拿地更加谨慎
7月份进入传统楼市淡季，东莞楼市成交较6月高温有所回落，数据显示，7月住宅成交预计超60万平方米，但较6月的75.32万平方米减少了15万平方米左右，呈现明显的回落态势。同时，由于镇区刚需房的大量成交，东莞住宅均价也有所回落，由原来的 “9”字头回落至“8”字头，跌至全年单周均价8190元/平方米。另外，在土地市场方面，开发商在拿地时也更加理性谨慎，上周东莞土地交易市场再现“流拍”地块。
成交：7月预计成交60万平方米 较6月有所放缓
7月进入楼市淡季，成交较5、6月份的高温有所回落，虽然近期成交量小幅回升，但是7月总成交量比6月仍然减少了不少。
自7月首周开始，楼市成交大幅下滑，但是近期楼市成交呈现小幅上涨的态势。从合富辉煌东莞市场研究部和东莞中原地产统计数据显示，7月第二周，全市住宅签约1400套，环比前一周增加298套，签约面积约14.5万平方米，增加1.6万平方米。第三周，东莞住宅成交面积16.06万平方米，环比增加1.56万平方米；成交套数1572套，环比增加172套。
另外，瑞峰置业市场研究部介绍，从上周末开发商营销动作来看，开发商推货力度有所加大，如格兰名筑、江南城(小区网论坛)、恒大帝景等项目都进行了加推，部分签约量预计在7月最后一周体现，楼市成交或迎来明显回升。据瑞峰置业市场研究部估计，7月东莞住宅成交量或将突破60万平方米，仍处于高企的态势。
但是业内人士也表示，虽然7月成交量仍处于旺季水平，但是对比5、6月份，楼市成交已有所放缓，更是较6月的成交面积75.32万平方米将减少10多万平方米。
价格：刚需盘成交比重大 价格回落至“8”字头
从市场情况来看，近期“低首付”、团购等优惠现象增加，同时，价格较低的镇区刚需盘大量签约，也使得房价出现回落。从7月第二周开始，东莞住宅均价从持续了四周的“9”字头开始回落至“8”字头，上一周，住宅均价更是跌至8190元/平方米，成为今年单周均价。
根据多家地产研究机构统计数据显示，上周住宅成交均价为8190元/平方米，环比下降3.98%，同比下降3.42%。瑞峰置业市场研究部认为，由于二、三线镇区的刚需产品大量释放，拉低了整体签约均价。如普通住宅签约排名前10有6大项目签约价低于8000元/平方米，使得上周住宅均价仅为8190元/平方米。从签约产品类型来看，上周刚需户型仍是主力军，共签约1097套，占总量七成以上。而改善性产品仅签约186套，与5、6月份对比出现明显的回调；豪宅和别墅产品更是进入低迷状态，两者加起来才80多套。
合富辉煌东莞市场研究部相关负责人也表示，“低首付”、团购等优惠促销现象增加也是近期房价下降的一个主要原因。如前一周的销售星城国际花园，都推出了团购专场、三级联动及诱人的低首付买房活动。
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市场：开发商推货节奏放慢 少量加推试水
虽然市场氛围仍然较火，但是由于不少开发商也谨慎地进入了认筹储客阶段，仅少量加推试探市场。东莞中原研究部介绍，上周市区有两个项目开盘。从市场反馈信息来看，虽然目前城区刚需产品紧缺，但是格兰名筑也仅推出80套产品试水，推出当天销售率达九成，均价每平方米超过万元。
业内人士介绍，近期开发商推货节奏放缓，以“小步快跑”为主，其中以二、三线镇区推货为主。瑞峰置业市场研究部统计，上周全市共有8个项目有商品房新增供应，其中有住宅供应的项目有7个，主要集中在二、三线镇区。开发商选择了“小步快跑”的推货节奏，因此新增总量虽然环比下滑一半多，但新品新增项目个数仍然可观。
此外，一些非热点区域新增供应也突然增加。合富辉煌东莞市场研究部介绍，今年上半年茶山镇仅有0.59万平方米，26套的新增供应量，签约量为1.2万平方米，供货不足是影响后市成交的重要原因之一，而6月底推出市场的新项目伟隆国际也填补了茶山镇的供应缺口，同时提升茶山镇沉寂已久的楼市热度，前一周单盘供应达1.8万平方米，是上半年茶山总供应量的3倍。
购房者：进入传统淡季 购房者看房热情下降
虽然成交量仍然维持高位， 7月份进入市场淡季，除了个别楼盘因优惠幅度大等特殊原因热销外，大部分楼盘的购房者来访量剧减，进入传统楼市淡季中。
今年1月份，东莞楼市延续去年底的火热，购房者看房热情不减，楼盘来访量上旬、中旬都接近2000批次，2月份来访量回落，到3月楼市开始回暖，来访量逐渐增加，随后在4月底进入来访量的高峰。而进入6月下旬，楼市进入蓄客期，在新增供应减少，房价居高不下的情况下，购房者购房热情开始回落。据东莞中原研究部数据监测显示，5月上、中旬楼盘来访客户量达到3000批次，6月上、中旬亦达到2700批次的客户量，但从6月下旬开始，来访客户量便下滑，进入7月更急剧下降，6月下旬来访量有2000批次，而7月上旬仅有约1300批次的客户来访量，楼市有所降温。
而不少购房者也表示，每年“金九银十”楼市旺季将有大量新房推出，优惠幅度也比较大，现在可选择的房源不多，他们更希望到9、10月份再看房、购房。
土地：再现“流拍” 开发商拿地更谨慎
在土地市场方面，也开始出现高温回落的现象。在上半年土地市场火热过后，东莞土地交易市场再现“流拍”地块，土地市场开始降温，受经济大环境影响，对于优势不是很明显的地块，开发商拿地也更加谨慎。
7月17日，麻涌镇漳澎村推出编号为2013WG028和2013WG029的两宗商住商服连体地块，总面积为64655平方米，总价161123万元，起拍楼面价890元/平方米。两宗地皆因无单位报价而流拍。而今年1月，麻涌一宗曾经流拍的商服地块再挂牌却以溢价率34.7%被成功竞拍，此次接连两宗麻涌地块流拍，让业内人士意外的同时，也认为是开发商拿地更谨慎所至。据了解，两宗地块位于靠近虎门港的麻涌镇，但目前水乡规划利好显现尚需时间，该区域配套不足难以汇聚人气成为两宗地块的明显劣势。
东莞中原地产研究部就表示，下半年东莞土地市场迎来推地高峰，其中不乏热点区域的优质地块上市。因此即使受“钱荒”影响不大，下半年开发商资金相对上半年没有那么充裕，在有更多选择的前提下，有限的拿地资金，开发商拿地会更趋理性，对于优势不那么明显的地块会谨慎入手，而部分优质地块则可能面临激烈抢拍。
瑞峰置业市场研究部也分析表示，随着下半年将有优质地块集中出让，开发商拿地也越来越趋于理性，加上水乡片区建设尚需时间完成，目前的城市配套也无法激起开发商强烈的拿地欲望。
业内人士：低价出售为“金九银十”蓄客
6月第二周一手住宅均价突破9000元/平方米大关，并连续4周均价保持在“9”字头以上，到7月第二周楼市均价再次回归“8字头”并连续两周下跌。上周全市一手住宅签约均价8190元/平方米，环比前一周下滑4%。
合富辉煌东莞市场研究部相关人士表示，楼市均价如此大幅度的大起大落主要原因有几点，一是产品结构性调整。如上周全市楼盘签约总额排名前十项目中，均价低于全市均价项目占50%。由此看出中低价位楼盘成交突出拉抵全市均价现象明显。第二是6月楼市新品加推量创新高，新品上市价格相对较高且优惠力度较小；第三，7月楼市新品加推量明显减少，市场以尾货销售为主，价格相对较低且优惠力度较大，较低的价格其实也是开发商的蓄客手段，同时为“金九银十”楼盘升级后价格提升打下基础。
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